中国城市经济学会房地产专委会主任王业强

于帅卿/发自北京

一时间，“房屋养老金制度”引发广泛热议。

8月23日上午，在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点，试点的重点是政府把公共账户建立起来。

尽管上述会议中进行了重点强调，要建立政府公共账户，仍引发了“这一制度将增加老百姓负担”的争议与讨论，面对这一情况，住建部司局相关负责人进行了回应，指出此举是为了建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

那么，在已有住宅专项维修资金制度的情况下，为何要探索新的房屋养老金制度、具体怎么做、钱从哪里来、如何推进实施等方面的情况，中国房地产报记者专访了中国城市经济学会房地产专委会主任王业强，他表示，探索建立房屋养老金制度，是为房屋提供全生命周期安全保障，有利于更好地解决老旧小区改造的资金问题，深入实施城市更新行动，进一步推动建筑业转型升级，加快构建房地产发展新模式。

中国房地产报：8月23日，在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住建部再次表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。您怎么看待这一制度的提出与实施？

王业强：我认为，房屋养老金制度的提出，是基于当前房地产市场逐步进入存量房时代后，系统推进住房制度改革的一项重要举措。

这一制度可参考“三支柱”社会基本养老保险模式，构建多层次、多支柱、可持续的房屋养老金制度，可对原有的住宅专项维修资金制度进行完善补充，由公共账户、个人账户和补充账户组成。传统的住宅专项维修资金是由业主缴存，进入个人账户，后期可以按一定比例计提项目土地出让金、公共维修资金增值收益、财政补贴、公积金增值收益等，进入公共账户。房屋养老金新的商业模式产生的收益则可以作为增量资金来源进入公共账户。

中国房地产报：房屋养老金的消息一经发布便引发巨大讨论，有声音认为这将增加老百姓的负担，对此您怎么看？

王业强：实际上，随着房屋及其附属设施、设备的日益老化，维修资金需求逐年增加，存量房屋的安全隐患越来越多且日渐突出，现有的住宅专项维修资金难以满足房屋维修及改造的需求。住宅专项维修资金需要向事前预防转型，通过探索建立房屋养老金制度，可以为房屋提供全生命周期的安全保障。可以说，建立房屋养老金后，维护住宅安全的成本提高了，相应的住宅服务质量也提升了。除了建立以住宅专项维修资金为主体个人账户外，政府部门要建立公共账户，拓展更多的资金来源渠道。

此次，住建部提出试点的重点是，把公共账户建立起来，资金方面除了现有的住宅专项维修资金外，会按一定比例计提项目土地出让金、公共维修资金增值收益、财政补贴、公积金增值收益等，随着老旧房屋占比的提升，商业性质的房屋养老金作为一种增量资金来源必将会发挥越来越重要的作用。同时，住建部也明确了，房屋养老金的推出不会额外增加居民个人负担。

中国房地产报：在您看来，房屋养老金和住宅专项维修资金有什么不同？

王业强：总体来看，二者存在包含和发展的关系，住宅专项维修资金可以看作是狭义的房屋养老金，设立房屋养老金后，住宅专项维修资金进入房屋养老金个人账户，政府相应设立公共账户和补充账户，共同构成房屋养老金。从功能上看，房屋养老金制度包含了房屋体检、房屋养老、房屋保险等多项功能，房屋养老金是在住宅专项维修资金基础上的延申和发展。

进一步来看，过去的住宅专项维修资金，主要是针对房屋公共部位、公用设施设备的维护和改造。住宅专项维修资金是由业主自行缴纳，整体资金量有限、提取效率低、使用效率不均，且这些改造多集中于基础设施的更新，对房屋本体的维修和养护关注不足，难以解决存量时代大规模的城市更新和老旧小区改造问题。

房屋养老金制度的核心，在于为房屋体检、维修、保险提供资金保障；探索建立房屋养老金制度，也是为房屋提供全生命周期安全保障，有利于更好地解决老旧小区改造的资金问题，深入实施城市更新行动，进一步推动建筑业转型升级，加快构建房地产发展新模式。

中国房地产报：目前，国家尚未就房屋养老金管理模式提出明确的实施方案或指导意见，您对房屋养老金的管理使用方面有什么建议？

王业强：我认为，一是要加强房屋养老金管理机构的建设，要设立专门的房屋养老金管理机构，具体负责本行政区域内房屋养老金公共账户和个人账户的归集、使用、管理与监督工作。二是要加强资金的保值、增值，借鉴社保基金投资运营管理经验，委托专业机构投资运营房屋养老金存量资金，提高房屋养老金增值收益水平。