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中房报记者 付珊珊 上海报道

热闹了多日的A股迎来了调整。10月9日，A股三大指数早盘低开，市场近5000只个股下跌，房地产板块跌幅居前。

此前一天，A股却呈现了完全不同的景象。10月8日，市场三大股指分别以超过10%的上涨幅度高开，随后盘中出现回落，午后再次回升；截至当日收盘，沪深两市成交额首次突破3万亿元，创下历史天量。

借着近期股票市场的牛气，作为过去四年累计下跌时长和幅度都较之其他行业更甚的地产股也出现大幅反弹。据中国房地产报记者统计，仅9月30日一天，百强房企的市值总和就涨了近1500亿元；截至2024年三季度末，百强上市房企市值总和较上一季度末上涨超5000亿元，95家上市房企市值处于上涨态势，仅有5家房企市值下跌。

股市牛气冲天，楼市也不负众望。

就在“十一”节前，央行宣布下调首套房、二套房贷利率，以上海为首的一线城市相继推出楼市政策“大礼包”，助力楼市止跌企稳。在政策作用下，市场反响立竿见影，黄金周期间各地房地产市场热火朝天，房企销售战绩屡创新高。

正当市场气氛热烈之时，一些券商和业内人士也给“疯狂”的投资者们发出风险警示。国金证券警惕投资者“风险=收益”，对短期高收益的博取等同于赌博，不如考虑放平心态，放长线、累收益。

超9成地产股市值上涨

整体来看，今年三季度，百强房企市值环比止跌回升。

截至三季度末，超9成上市房企市值环比上涨，涨幅在50%以上的房企有16家，涨幅最高的是融创中国，一个季度市值上涨了130.63%。

在一片涨势中，市值超千亿元的上市房企数量也增至8家，分别为新鸿基地产、华润置地、中国海外发展、保利发展、万科A、招商蛇口、恒基地产以及长实集团。其中，截至三季度末，新鸿基地产以2236亿元总市值高居榜首，也是百强上市房企中唯一一家市值超过2000亿元的房企。

自2020年下半年起，地产股就开始了将近四年之久的持续走低。相比其他行业，地产股累计下跌的时间更久、幅度更大。长期以来，地产股的涨跌与政策息息相关，每一次的政策支持都会带来地产股短时冲高，此次亦不例外。

“在政策有针对性的支持下，地产股短时间内出现较大幅度反弹在情理之中，属于比较典型的‘超跌反弹’。”广开首席产业研究院资深研究员马泓表示：“新政令投资者对房地产市场的未来发展更具信心。”

9月26日中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，这是中央政治局会议时隔多年后首度明确提出有关房地产市场运行的政策要求，划出了政策底线，这对提振市场信心至关重要，即房地产市场基本面可能在未来一段时间内发生扭转当前颓势。

此后的9月29日，一线城市纷纷放出楼市政策优化大招，上海提出调整住房限购政策、优化住房信贷、调整住房税收等七条政策措施；广州直接取消居民家庭购买住房各项限购政策；深圳、北京紧随其后也对政策进行松绑调整。同日，降低存量房贷利率时间明确，市场利率定价自律机制发布倡议，各商业银行应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，降为不低于LPR减30个基点。随后，工行、建行、农行和中行四大国有银行发布公告，将于10月12日起发布具体操作细则，2024年10月31日前完成批量调整。

在这些政策中，马泓认为，有两项具体措施值得关注。一是会议明确要求“调整住房限购政策”，四大一线城市纷纷跟进调整限购的住房支持政策，为下一个阶段大城市楼市销售改善提供了良好的基础；二是会议强调“加大‘白名单’项目贷款投放力度”，意图在于推动商业银行扩大房企信贷规模。

在政策的强刺激下，9月30日，地产股表现强势，A股房地产板块掀起涨停潮，万科A、华侨城A、新城控股、金地集团、绿地控股、上海临港等近20只股票竞价涨停。港股内房股也全线飘红，佳兆业涨幅超60%，绿地香港、禹洲集团等股价涨幅均超20%。

短期面临回调压力

地产股这一波上涨行情还需与整个A股的走势相结合。

近期，A股的火热行情吸引了不少投资者入场，也引发了市场对“牛市”是否到来的热议。

一种观点认为，目前“牛市”的方向并未确定，投资者还需警惕风险。

汇生国际资本总裁黄立冲在接受采访时表示，股市投资本质上是风险与收益并存的活动，香港也有大量已经套牢多年的投资者等候内地投资人接盘，内地投资者赴港开设银行和证券账户，参与港股市场，可能是出于对投资机会和多样性的追求。这种现象可能是由于内地与香港股市的联动效应，以及受到国家政策支持的驱动。因此其希望部分投资人要注意风险，见好就收，不要恋战。

另一种观点相对乐观。

在马泓看来，自2021年下半年A股从3800点高位持续回落将近3年，于9月下旬触底。今年9月24日、9月26日和9月30日，政策明显转向，股市出现了历史级别的大幅反弹，这体现了中央对提振国民经济和资本市场信心的决心。

参考以往股市大级别回升的状况来看，马泓认为，此轮行情可能并非短期行为。

马泓表示，针对股市，政策有望在三方面推出重要举措，包括大力发展权益类公募基金，完善“长钱长投”的制度环境，持续改善资本市场生态。下一步，中央汇金公司将加大对ETF的增持力度，央行创新设立的两项共8000亿规模全新工具也将为稳定股市发展助力。因此，从中长期来看，我国股市仍有不小发展空间。

不过，他也表示，由于短期市场上涨脉冲动能释放过大，上证综合指数在半个月左右时间内累计最大涨幅接近1000点，累计涨幅超过30%，其他主要股票指数上涨幅度同样不小，因此短期可能存在技术性回调的压力。

地产股亦然。马泓表示，通常市场会在政策出台初期阶段出现较为明显的反弹，中信一级房地产指数在过去的十几个交易日累计上涨接近45%，短期涨幅巨大，因此面临一定回调压力。资本市场可能需要等待后续房地产新政落地后相关主要房地产市场指标改善后再做后续投资决策的判断。

对于下一阶段地产股的走势，马泓认为，随着房地产政策基调的转变以及新政的不断落地，投资者对房地产上市公司的信心会逐步恢复。