中房报记者 徐妍 北京报道

"过去一年北京写字楼市场空置压力比较大，供给端方面全年新增总量达到了73.5万平方米，需求端方面金融行业活跃度走低，保险、基金及资管等行业以搬迁需求为主，证券业租户扩租速度明显放缓。"

1月9日，世邦魏理仕发布的《2023年北京房地产市场回顾与2024年展望》显示，北京写字楼租赁市场的整体空置率在2023年年末攀升至21.7%，为2009年末以来最高值。

随着空置率攀升，租金价格也有所降低。到2023年四季度末北京全市平均租金成交面价同样本比环比下降1.8%，降至每月每平方米289.3元，年度累计降幅4.8%，甲乙级写字楼租金均面临较大下降压力。

“企业对扩租计划普遍持谨慎观望态度。业主的租赁策略也转向选择更稳定更有成长性的租户。租金方面，望京、金融街、中关村、燕莎、王府井等区域全年租金跌幅靠前。”世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天表示，需求恢复缓慢延长了市场调整期。但值得关注的是，租金回归理性也有利于企业减轻经营成本负担。在2023年，部分业主也逐渐调整租赁策略，从追求短期租金回报转向追求持续性、成长性租户结构的发展目标。

丽泽、石景山去化较快

2023年第四季度，位于丽泽和石景山区域的两个新项目完成交付，新增写字楼面积共计12.8万平方米。2023年全年北京写字楼市场以73.5万平方米的新增供应量，排到了近15年新增供应量年度排名第三。全年新增项目分布于多个子市场，且甲级项目占总体量的70%以上，为升级需求提供了充足的落位空间，特别是传统区域的甲级新项目凭借区位、楼宇品质及租金性价比高等优势，去化面积占比在新项目去化总量中高达85%。

具体到2023年四季度，望京区域和北京市场部分新兴区域成为主要去化区域，录得多个中大面积成交，但全市仍持续出现因企业整合、经营和租赁策略调整等因素导致的面积缩减和腾退。受此影响，截至2023年年末，全市净吸纳量环比回落至2.4万平方米。

市场格局两极分化体现了租户的升级需求：乙级净吸纳量连续第二年录得负值；而甲级市场成为需求主要释放地，全年净吸纳量达20.6万平方米。从区域看，传统区域均面临较大去化压力，除中关村、望京和奥体等科技中心外，其他成熟子市场全年去化情况均不及2022年；而丽泽和石景山等新兴子市场凭借综合性价比、地缘性客户群和产业基础等方面的优势，成为全市去化最快的子市场。

新租交易中搬迁占比达61%

“2023年全年的存量需求占比超过了六成，这些存量需求具体表现为在同区域内搬迁到性价比更高的写字楼，或者通过搬迁来升级到品种更高的写字楼。”

孙祖天介绍，从需求端的具体客户行业构成来看，TMT（指科技、媒体、电信）行业表现平稳，在大数据、人工智能类的软件系统开发和平台互联网类租户较为活跃的需求带动下，交易面积环比小幅增长3%，成为2023年四季度租赁需求最活跃的行业；在传统行业方面，金融行业活跃度走低，保险、基金及资管等行业的客服需求以搬迁为主，证券租户扩租速度放缓；随着咨询和广告公关类租户小面积搬迁需求增加，专业服务业的租赁需求升至需求端行业排行第三位；国有企业偏重大面积需求，能源及公共事业板块位居需求第四位。

从2023年全年的情况来看，需求端前三位的行业为金融、TMT和能源行业，累计贡献全年新租需求的三分之二。需求来源进一步从增量驱动转变为存量驱动，甲级新增供应潮、现有优质楼宇可租面积增加以及租金回调，推动内资租户升级搬迁需求释放，全年的搬迁需求在新租交易总面积中的占比高达61%，为历年最高。

此外，2023年四季度近六成新租交易集中在1000平方米以下的中小面积段，使得年度交易总面积环比下降31%，需求企业对扩租计划仍持谨慎观望态度。

本轮供应潮已结束 市场进入存量时代

“引擎切换之下，市场机遇与挑战并存。2024年，北京写字楼市场预计有三个新项目总量约24万平方米投放市场，较2023年有明显回落，也意味着本轮供应潮的结束，市场在供给侧和需求侧都将进入存量时代。”

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼部负责人袁慧表示，进入2024年，北京写字楼市场的生态结构已经发生变化，无论是租户客户的选择还是业主的租赁政策均需要为之转变：对于租户来说，存量物业的选择比重增大意味着成本结构考量更加复杂，企业需将选址存量物业所特有的装修重置成本、因楼龄增长而增加的能源、设施损耗成本等，与租金成本一起综合权衡对比，以获得最优的办公场所解决方案；这也拓展了业主的物业服务和租赁策略发力领域，对于业主来说，一方面需要进一步从存量市场挖掘租户搬迁整合的机会，另一方面也要从在中国经济创新升级背景下崛起的战略新兴产业中挖掘需求增量。