疫情、停业、免租、重启、直播带货、消费券、地摊经济、影院复工…2020上半年商业地产行业就像一部奇幻电影，集齐了冒险、对抗、重启、生命至上、积极正义价值等所有元素。

当整个城市都按下“暂停键”的时候，待入市商业体的开业时间节点也都被迫顺延，在新商业增量上也创了新低。

据联商网零售研究中心统计，2020年上半年全国新开业的商业项目数量仅63个（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万平方米）。新增GFA商业建筑面积441.82万平方米，平均单体建筑面积7.01万平方米。按55%得房率计算则新增GLA商业租赁面积243万平方米，平均单体租赁面积3.86万平方米。

同比暴跌68％，近五年新低

上半年相对而言，是全年购物中心供应较谨慎的时期，今年受特殊情况影响，不少项目都选择了延迟开业的决定，导致了今年上半年的开业数量创下新低。联商网零售研究中心统计数据显示，2020年上半年整体开业量63个，同比跌幅高达68%。

从近五年上半年开业数量及同比变化上看，2016年至2018年三年逐年递增，2018年迎来峰值达到228个，虽然2019年同期相比有所下滑，但也是近五年开业量第二高的年份。

从同比增减度角度看，2018年达到近五年来峰值，同比暴涨了37%以上；2016年和2017年均同比上涨，分别上涨了13%和3%，2019年开始回落至15%。

剔除2020年疫情影响的因素外，事实上全国商业地产的供应仍然持涨，虽然业内出现了不少类似“饱和”的声音，且谨慎姿态稍露，但开发商仍然看好市场的接受力。

华东领跑，西南超华南

拥有GDP大省浙江、江苏和全国经济中心上海的华东依旧是区域霸主，近四成的开业总量占比几乎占据了半壁江山，这其中江苏有8个、浙江7个、江西5个、上海2个、福建和安徽各1个。

相较于拥有全国另一大GDP大省广东的华南，西南地区的经济大环境相对逊色，但今年上半年的表现异常活跃，以11个开业总数量跃居第二，这已经是其连续三年在上半年的开业量上超越华南。

西南市场的强势，归功于成都和重庆两大城市，分别上榜今年上半年城市开业数量TOP11，同时其他城市的表现亦可圈可点，贵州的贵阳、遵义，四川的内江、自贡、资阳等城市均有项目开业。

得益于广深两大一线城市的消费活力，不少知名房企集中供量，区域本土的保利、万科、恒大等房企“肥水不流外人田”，加上新鸿基、九龙仓、新世界等港企的“近水楼台先得月”，华南的商业有“天时地利人和”之利。虽然今年上半年仍然滞后于西南，但仍然以10个开业量占据第三位的宝座。

其他，华中、华北、西北表现正常，而东北依然垫底。

一二线城市活跃，三四线城市有潜力

一线城市及发达的二线城市的经济发展较快、商业氛围好、人口多、消费力强，虽然拿地成本高，但高消费还是让不少开发商愿意高价投资，因此这些城市的商业活跃度往往较高。

从今年上半年统计的城市活跃度来看，TOP11榜单中，上榜的门槛为2个开业量，除了汕头、衡阳外，其余9个均为一线城市和二线城市。这表明，经济、商业发达以及交通环境理想的城市仍然是商业争夺的主战场。

另一方面，根据2020最新城市分级指标，在开业总量上看，三四线城市总量并不比一线城市、新一线城市少，诸如四川内江、自贡、资阳，河南信阳、周口、新乡，湖南衡阳，广西来宾等都有项目开业。

这表明，购物中心存有更大空白和机会的三四线城市开发潜力大，也是当下购物中心发展的重要趋势之一。

5万-10万平方米规模为主

新开商业项目中，规模在5万至10万平方米（含5万平方米，不含10万平方米）数量最多，占比48%；2万至5万平方米（含2万平方米，不含5万平方米）占比约30%；10万至15万平方米（含10万平方米，不含15万平方米）占比约17%；15万平方米以上（含15万平方米）占比约5%。

与去年同期相比，5万-10万平方米规模的开业数量激增，从35%提升至48%，其余三种体量占比均有不同程度的缩减。

我们认为，5万-10万平方米的一站式商业中心是目前常见的模式，这些项目融合了购物、吃喝玩乐等基本消费需求，也引入了剧院、娱乐会所、电影院、动物馆等体验性业态，又有足够的空间可供活动营销，往往受到很多开发商青睐。

同时，当下拿地成本越来越高，加上社区商业模式的流行，5万平方米以下的小体量商业逐渐增多，尤其是一线城市、新一线城市和省会城市的市中心地区，地越来越少，地价越来越高，而那些小而美的社区邻里型购物中心由于靠近社区居民密度，有黏性高优势，且无需高额营销费用，也被广泛看好。

存量改造物业有所增长

随着部分重点城市商业地产发展渐趋成熟，不少在过往行业竞争中被淘汰的存量资产，也往往因为占据核心商圈、地铁等优势被其他开发商看上，历经升级改造或者更名更换运营商之后重新回归。

统计结果显示，上半年存量改造的商业项目（包括超市和百货转型、更名重开、调整升级等模式）有8个，占比高达13%，与2019年同期相比，占比量（2019年存量改造项目占比6%）有所增加。从城市分布上看，还是集中在上海、深圳、苏州、无锡、海口、常州、湖州等经济相对发达的城市。

这主要是因为城市化进程早的城市，及城市中心位置项目投运时间早，不管是硬件还是软件设施都与当下购物中心发展需求有出入，需要“更新换代”，且存量改造项目一般都是面积较小、业态单一的传统的商业，为适应市场竞争，需要调整升级。因此，今年上半年不少商业物业，尤其是以上海为代表的经济和商业发展较早、发达的城市的物业，走向了升级改造的路程。