陈晨 孙月琳

目前我国房地产市场已经步入存量时代，城市更新是城市高质量发展和房地产模式转型的重要抓手。今年两会政府工作报告明确指出，稳步实施城市更新行动，推进平急两用公共基础设施和城中村改造。从国家的顶层设计，到各个地方的具体实践来看，城市更新为主的城市建设底层逻辑已经由大拆大建的规模化开发，转向以内涵集约、绿色低碳发展为路径，主要集中在补短板、升功能、强活力的有机城市更新。

在这样的客观情况下，政府、企业、金融机构需要通过快捷高效的相互配合，综合运用开发性金融、银行贷款、资产证券化产品、不动产投资信托基金等金融工具和政策，建立城市更新的金融新模式，以助力城市更新行动健康有序发展。银行等金融机构积极回应时代需要，主动参与到城市更细的金融创新实践中来，探索出一系列城市更新业务模式和项目样板。

一、城市更新需要金融创新产品支持

我国城市更新模式的改变，除了需要中央政府的顶层设计之外，还需要各地政府部门结合实际情况进行整体统筹，制定一系列的实操性政策，尤其需要建立与之匹配的金融模式。

首先，城市更新资金需求大。城市更新是一项系统性的行动，与传统的项目开发相比，城市更新总体发展趋势从单一项目开发向片区整体治理转变，改造数量巨大，需要有充足的资金作为支撑。住建部公开的数据显示，2023年全国新开工改造城镇老旧小区就达到5.37万个、惠及居民897万户，共完成投资2400多亿元。

其次，城市更新项目的融资难度大。现有的城市建设融资模式多面向传统基建和地产开发等短平快的领域，与城市更新的现状和需求不匹配，导致城市更新融资难度大，融资成本高。目前银行等传统金融机构仍然需要融资主体提供合格的抵质押物，以确保贷款的安全性、合规性和收益性。但是，城市更新项目已经脱离土地融资的模式，有些甚至是轻资产运营，只有经营权，不满足抵质押的条件。项目方不得不导入其他项目作为资产。在没有可抵押的资产时，银行只能以融资主体的资质作为授信依据，使融资难度加大。

第三，城市有机更新涉及的产业链条较长，主要靠持有经营获得收益，需要创新金融支持方式。城市有机更新下的融资链条分为“投资—建设—运营”三个环节。在前期，由于盈利的不确定性较大，较多地需要股权方式的融资；随着项目改造进程的深入，项目不断成熟、风险点逐渐排除，由于更新资产的价值已逐渐显现，这个环节可更多利用债权方式融资；当项目进入运营阶段后，由于经营过程的现金流已经趋于稳定，可采取资产证券化的方式进行融资。所以，城市有机更新投融资的基本规律是：投资基金化、建设信贷化、运营证券化。目前这“三化”均需金融创新支持。

二、城市更新金融创新模式的实践

目前，城市更新的顶层设计政策越来越规范，各地出台城市更新的指导方案中，也均涉及统筹资金配置的条款，各地方政府都在引导金融机构进行融资模式创新，推出城市更新的创新产品。城市更新的海量市场需求，也倒逼金融机构积极涉及合规性的金融产品，通过创新模式参与到城市更新中来。比如推出城市更新贷、城市更新银团贷款组合、组建城市更新基金等，有针对性地解决企业在过往城市更新项目推进过程中所遇到的各类难点和痛点，提供全生命周期的整体解决方案。

仍以某北京市分行为例，2020年12月该行启动城市更新行动，首先与北京市住建委签署《城市更新合作备忘录》，结合银行业务的创新手段，推出服务方案，在充分发挥银行住房金融的传统优势和专业能力，加大信贷投放和综合金融支持力度的基础上，融合近年来在住房租赁、金融科技等领域的创新实践，多渠道探索新形势下城市更新的新模式、新路径。

城市更新商业逻辑与传统地产完全不同，投资主体、投资标的、投资测算与传统地产均有重大改变。投资主体在设计建造单位和房地产公司外，包括了金融机构、物业经营公司、资产管理公司等。投资标的由商品住宅和商业楼宇的建设、出售转变为种类繁多的存量更新业务。投资测算变化为长期（甚至超长期）现金流和复杂利益主体下的改造成本，且需更加关注风险管控。这些转变意味着银行的服务对象和模式需要发生转变。这就需要银行等金融机构深度把握城市更新的新逻辑，从团队打造、贷款产品设计、业务流程塑造等多个方面精确适应于城市更新的新需求。

首先，城市更新涉及利益主体多、牵扯利益面广，很多项目业务也没有先例可循，业务的复杂性已经难以依靠单一部门主导解决，需要进行跨部门资源整合。这家银行组建了横跨市场投资、房地产金融、供应链、公司业务、风险管理、法务等多个部门的柔性团队，专攻政策要点、盈利难点、制度堵点。

其次，在债权支持方面，从借款主体、资本金、期限、利率、用途、风险控制等方面设计合适的城市更新贷款和住房租赁贷款产品，解决资金投入大、回收周期长、盈利空间有限的难题。例如首创“城市升级贷款”和“老旧小区改造贷款”，提供了长期限、低利率的贷款产品。设立租赁住房的支持、购买、经营贷款，突破原有贷款期限限制，实现租赁住房建设运营全周期支持的覆盖。

第三，在股权支持方面，充分发挥住房租赁基金、信托产品对城市更新和租赁住房业务的股权支持作用。牵头成立北京城市更新基金，特别关注难以获得资金回报的居住类更新项目（老旧小区改造、核心区腾退）的股权融资需要。打通“投融管退”的住房租赁商业逻辑闭环。“投”阶段严格筛选项目确保盈利稳健，利用母子基金模式提高投资效率，覆盖轻中重资产。“融”阶段依托集团资源获得低成本资金支持。“管”阶段通过专业运营提升租金收入并降低运营成本。“退”阶段探索创新REITs模式，实现资金退出。

（作者陈晨供职于中国建设银行北京分行华威支行，孙月琳供职于建信基金管理有限责任公司）