中房报记者 许倩 北京报道

潘石屹的北京银河SOHO，迎来了新买主。

近日，港股上市公司帝王实业控股发布公告，已与陕西华彬置业订立不具法律约束力的谅解备忘录，拟购买其物业资产的全部或部分所有权。目标资产为北京东城区朝阳门北京银河SOHO的A座15层（2580.39平方米）、16层（2287.9平方米）、17层（1980.2平方米）以及B座写字楼5层（3804.36平方米），以及11个地下停车位，合计面积1.06万平方米。

目前，这一潜在交易的价格和支付方式尚未厘定，须待订约方进一步讨论后方可作实。相关信息显示，该写字楼目前价格在每平方米2.4万——3万元间。

帝王实业控股在公告中称，公司一直积极考虑并探索各种投资项目机遇并根据市况扩大投资范围，“作为本集团白酒业务策略扩张计划的一部分，我们正在考虑收购北京银河SOHO的全部或部分目标资产以进一步加强业务营运、提高客户触及性并充分发挥销售潜力”。

当资金压力席卷全行业，房企纷纷套现、撤离商办资产之际，一些资金却在悄然入场，低价购入大宗资产自用或“抄底”，比如一些现金流不错的实业老板，比如险资等金融机构。

戴德梁行中国区资本市场部董事总经理、联席主管刘兵表示，当前配置大宗资产是一个比较好的交易选择，一方面，很多核心资产的价格预期已经降下来了，另一方面，现在资金使用成本很低，银行贷款利息往往在4%以下，如果租金回报率达到4%以上，使用杠杆投资就是合适的。

就此次收购意向，中国房地产报记者向帝王实业控股发去采访函，截至发稿未收到回复。

煤炭大佬“撤离”

北京银河SOHO是北京市地标性建筑之一，其独特外观由世界知名建筑师普利兹克建筑奖得主设计，项目总建筑面积逾33万平方米，包括16.6万平方米写字楼及8.6万平方米的商业区域，与周边枢纽形成网络，连接附近设施。

但这样一个地理区位、建筑外形等光环环绕的商办资产，运营管理并不算好。一位中介机构人士称，作为朝阳门商圈的重要组成部分，北京银河SOHO一开始定位就很高大上，2012年最早入市时日租金高达8.5元/平方米，但入驻率并不如意，现在十年过去了，银河SOHO的日租金约8元/平方米。

SOHO中国2023年中期报告显示，截至6月末，银河及朝阳门SOHO可租面积为46293平方米，上半年租金收入为3225万元，出租率61%，在主要投资物业项目中出租率最低。

据业内人士称，SOHO所有的产品几乎都是基于散售逻辑来设计的，而非纯商业运营思路，北京银河SOHO也是如此。过去几年，潘石屹多次将SOHO中国的物业进行公开出售，2019年6月及2022年3月两批出售标的中均涉及银河SOHO。

此次银河SOHO部分资产的交易卖方是陕西华彬置业有限公司，成立于2007年8月，主要从事房地产开发、商业楼宇销售及物业管理。企查查显示，2023年1月，陕西华彬置业成为被执行人，执行标的1.37亿元。

控股股东是彬县煤炭有限责任公司，成立于1956年，前身是彬县百子沟煤矿，现在是一家集煤炭、电力、煤化工、盐化工、商贸物流、建材、金融投资、酒店服务为一体的大型能源化工企业集团，旗下拥有19家控股公司、12家参股公司。

据公开信息，彬县煤炭有限责任公司现有资产总额312亿元，位居中国企业500强第480位，中国能源集团500强第85位，中国煤炭企业50强第18位，陕西百强企业第13位，陕西民营企业50强第5位。2022年实现工业总产值437亿元，销售收入491亿元，利税总额75亿元,上缴国家税费16.6亿元。

陕西华彬置业究竟何时购入的银河SOHO部分资产，记者无法查询。但在接盘SOHO资产的客户中，不乏山西、陕西的煤老板、河北的铁矿老板等。

十年前，潘石屹回答记者问题时曾透露：2010年，银河SOHO之所以能卖出146亿元成为单体项目的全国销售冠军，主要是因为卖给了西北煤老板和江浙民营老板等主要客户。

如今，房地产大环境已经发生变化。在出售北京商办资产的同时，彬县煤炭也在谋划新产业。据报道，2023年5月，其斥资2.7亿元在宝鸡市太白县拿地99亩，计划布局“康养+文旅”项目。

值得注意的是，在SOHO中国公开租售平台上，北京银河SOHO目前仍有办公、商铺房源正在出售。其中，曾于2019年6月公开宣布出售的A座12层整层办公项目依然待售。

“散售的面积很难卖，机构投资者不会特别感兴趣。”一位关注房地产领域投资的业内人士称，SOHO潜在买家有三类：一是个人投资者；二是小微型自用型买家，用于资金及自用需求，但他们的需求不会很大；三是国内小型机构投资者运用杠杆去购买写字楼，但天花板较低，如投资标的在1亿元或3亿元以下。即便是这三类买家有潜在目标客户群，他们出手也很谨慎。

白酒新贵欲“抄底”？

意欲接盘的是一家白酒上市公司帝王实业控股。该公司董事会认为，凭借中国首都地标性商业建筑北京银河SOHO，能够提升公司在公众中的品牌知名度。

帝王实业控股，原名深蓝科技控股有限公司，是一家主要从事人工革化学品业务的投资控股公司。2020年，帝王实业控股于香港交易所上市，有两大主要业务，一是人工革化学品业务，主要从事涂饰剂合成树脂的研发、制造销售；二是2022年启动了白酒业务，依托贵州帝池王酱酒业创立“帝皇池”“地龙池”两大自有品牌，生产场地总占地面积600亩，年产量达1.2万吨。

财报数据显示，帝王实业控股2021和2022年总营业收入分别为2.34亿元、5.01亿元，股东应占溢利分别为-0.03亿元、0.22亿元。

今年上半年，帝王实业控股取得收入2.52亿元，同比增加25.9%；净利润3945.3万元，同比增长492.8%；公司拥有人应占溢利2886.6万元，同比增加111倍。

关于净利润的增加，帝王实业控股表示，主要由于集团白酒业务的正面贡献及并无上一期间投资金融资产的亏损。中报数据显示，期内来自白酒业务的分部收入约1.4亿元，在集团总收入中占比逾半，为55.56%。

今年10月，帝王实业控股完成了杭州市西湖区一处物业项目的交易，代价为人民币3000万元，公告称“用作办公室及研究用途”。

据悉，该处物业的16层长期以来一直是帝王实业控股人工革化学品业务的办公室及研究中心。因此，帝王实业控股认为，收购事项符合集团长期业务策略，同时将为集团业务营运提供更大自主权及稳定性，从而可消除与租赁该等物业相关的业务不确定性。

作为白酒“新贵”，帝王实业控股表示，一直积极考虑并探索各种投资项目机遇，并根据市况扩大投资范围。此次考虑收购北京银河SOHO的全部或部分目标资产，正是集团白酒业务策略扩张计划的一部分。

IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，通过收购物业资产，帝王实业控股可以自用或者进入商办物业投资领域，实现业务多元化发展。收购位于北京核心地段的物业资产，也可以为帝王实业控股带来稳定的租金收入和资本回报，这种收购行为可能是出于对未来经济的看好，以及对于房地产市场趁低吸纳的投资热情。

对于一些实力雄厚、现金流允许的实体企业来说，当下“抄底”收购优质物业资产算是一个不错的选择和时机，因为这些资产通常具有较高的长期投资价值和稳定的预期收益。

哪些资本在进入不动产大宗交易市场？刘兵表示，一些现金流比较好的实业老板，配置大宗资产满足自用的同时，也是出于投资考虑；国内保险公司投资大宗资产的动作幅度也不小；外资机构则鲜少有投资举动，不是他们不看好中国不动产市场，而是这些外资的资金成本太高，比如1年期美元存款利率高达5%，相比投资不动产，银行存款肯定是最安全的。