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经济学家钟伟：未来3年，三四五线城市没有低于1.4万元/平方米的房子

2018-07-23 18:22

今年年会，著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟的主题演讲一改以往的风格，刁钻地从“楼市金句”切入，以他特有的“钟氏幽默”，诠释对中国房地产行业的现状。但唯一没有改变的，就是他标志性的光头和腕表。

3年前，钟伟在往届博鳌·21世纪房地产论坛年会上接受中国房地产报记者采访时称，他永远支持年轻人买房，在城市漂泊，没有房子没有归宿感。今天（7月23日），记者再次采访他时，再次问到这样一个话题。他风趣地说，3年前说过话，现在依然坚持这种说法。

中房报记者陈标志海南三亚报道

今天上午，著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟，在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会做《楼市20年：流行金句的逻辑解构》主题演讲。钟伟说，楼市20年有不少金句，他只挑选了其中的8句（本文选择5句），“（对于这些金句）专家学者习以为常，但很多习以为常的东西（往往）都是重要的。”

第一句：“曾经有一套房屋摆在我面前，我没有珍惜，等到失去之后才后悔莫及”。

对于上述房地产“金句”，钟伟煽情地设想了一个场景。他说，爱情是70亿地球人中任意选两位，像尘埃一样在时间和空间的某一个点耦合，这是很难的。

爱情会失之交臂，永远不会再来。房子不是，在过去的20年，消费者在任何时间节点，都可以买入商品住宅。如果有耐心，短则持有2年，长则持有6年可以获得100%以上的收益。有些人买的房子，不排除被套住，但耐心持有6年，就会翻倍的收益。

他说，如果一个人20年来坚持自己的错误，即坚决不买房，智商上有重大的缺陷。因为不是爱情，即便是爱情，你也不能等待，让一个女孩等待18年或者是20年，王宝钏在平遥等薛平贵只有十几年。

第二句：“城镇居民自有住房率已超过了100%，人均住房面积达46.8平方米”。

钟伟称，随着人口总量的增长，人口的迁徙，新生儿的出生，未来10年，每年商品房需要1000万-1500万套；未来10年，中国需要172亿平方米的住宅。

第三句：“爷爷奶奶、外公外婆、父母有房，孩子以后会有七套房”。

钟伟认为，这就是用错了时间尺度。空间尺度如此，时间尺度也是如此的。过去20年中国房价上涨了10倍，20年的尺度有多大，假定房价复合增长4%，并不过分的。100年的时间，房价将涨幅超过50倍，所以现在一套房假定说是100万，100年前这套房是2万元，这也仅仅是年均复合4%的增长而已。

现在拥有的商品房的涨幅没有超过4倍，原因是在2008年之前，中国所供应的商品住宅是过去20年所供应住宅量的不到20%，现在有80%的人所拥有的住宅是近10年的。并且习惯使用了新房价格，而不采用特征房价指数。

第四句：“一套房子月供5000元，月租4000元，这个房子是负资产不能买了”。

钟伟说，这显然是错误的。我们举一个例子100万元的房子，贷款25年，70万元的贷款，差不多是2500元/月。“这套房子相当于什么，极端情况下，如果获得零利率25年70万元的贷款，你贷不贷，我会贷的。”钟伟说，但是2500元/平方米的本金要还的，利息不想支付。所以租客所掏的4000元覆盖了你不想承担的2500元的利息，替你额外归还1500元的本金。1500元X12个月/首付30万元=6%，因此这套房化解为金融产品，相当于你买了一个25年的固定收益率6%的产品，另外辅助你白住45年的房子。

第五句：“从住房收入比看，房价已经见顶了”。

钟伟认为这种说法是很荒唐的。他说，中国可投资金融动产是120万套，什么时候房价见顶？你买不起大的，买小的，因此中位数套型面积变小了，中国尤其是在三四五线比较畅销的户型面积是120平方米-140平方米，买不起新的买旧的，也反应房价见顶了；买不起近的，买远的，北上广深房价是否见顶了，取决于一小时生活圈房价的价格；买不起小和旧的，就要加杠杆就是贷款。

中国商业贷款是28多万亿元，住房公积金大概是10万亿元左右，金融动产是120万亿元，金融的杠杆和按揭杠杆是53%、54%，还是比较温和的。另外，首次置业的消费者明显增加，20岁年轻人买不起房，购房年龄到了35、36岁，在北京、上海轻微有这样的现象。就全国来讲，还不能得到收入房价比武断的说房价见顶了，我们动态计算的结果，北京、上海、深圳这样的房价，至少有50%的涨幅。这是假定我们的收入增长年均8%。

他认为，未来3年，无论中国的三四五线城市，几乎低于1.4万元/平方米的房屋都会消失，因为住宅供应每平方米的成本是6800元/平方米，如果货币比是两倍的话，开发商不赚钱的，6800元/乘2倍，1.4万元-1.5万元/平方米会成为主流。过去20年种种离奇古怪的解释习以为常。

编辑：wangchunhong

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