广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

中房报记者 苗野 北京报道

从“是否会增加老百姓负担”到“公共账户的资金筹集”，关于“房屋养老金”的争议仍未停歇。

住房城乡建设部相关司局负责人在8月26日回应称，房屋养老金公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立。从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

事实上，“房屋养老金”并非新概念。自2022年起，“房屋养老金”便频繁出现在各类官方文件、会议讲话中。2023年以来，住房城乡建设部更是多次公开表态，要研究建立房屋养老金制度。此次“房屋养老金”的提法是过去几年一以贯之的内容，目前上海、北京、广州、重庆、西安等22个城市正在陆续推进试点，试点的重点是政府把公共账户建立起来。

华泰证券认为，“房屋养老金”制度是加强既有房屋安全管理的重要手段之一，亦是房地产新模式的关键一环，或有助于行业筑底企稳，抑或能给物业企业带来业务机会。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“房屋养老金”制度落地实施，是应对房屋老龄化集中到来，兼顾行业发展与安全的系统性部署。公共账户资金通过土地出让金、住房公积金增值收益、财政补贴等渠道能够筹集的资金非常有限，更重要的是发挥市场的力量，挖掘社区公共空间商业运营，创造可持续的现金流。

住房城乡建设部披露的数据显示，截至2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期，预计到2040年前后，近80%的房屋将进入这一阶段。

为了保障房屋安全与正常使用，建立“房屋养老金”制度为老旧房屋进行体检、加强修缮、预防安全事故发生等势在必行。

按照规划，“房屋养老金”制度分为公共账户和个人账户两部分。此次住房城乡建设部提出的“房屋养老金”制度正是由政府负责建立公共账户，个人账户则是业主交存的住宅专项维修资金。尽管重点强调将建立政府公共账户，但依然引发了“是否会增加老百姓负担”的讨论。

“绝对不会增加老百姓的负担。”李宇嘉说，就个人账户而言，一个物业管理单位设置一个账户，个人账户的资金用于个人居住楼栋共用部位和共用设施的大修大补，继续按照既定提取使用逻辑支出。个人账户资金和社保基金个人账户一样，是不会被挪用的。被统筹的资金只能是新建立的公共账户资金，公共账户的资金主要用于安全隐患比较大，居民对于大修大补诉求比较强烈的老旧小区、危房等。

从目前逻辑框架来看，公共账户资金主要由城市政府通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、住房公积金增值收益分配一点、原公房出售资金等多渠道筹集，目的是建立一个稳定的能用于存量房安全体检、安全管理、维修换新的“资金池”。

华泰证券将房屋养老金称之为存量房的“补丁”，这一制度的成功实施仍需在实践中不断探索和完善。

实际上，已有城市率先开始探索。

今年1月，烟台市发布《关于加强城市住宅全生命周期管理工作的意见》，通过列入土地出让成本、财政预算拨款和建设单位缴纳、个人缴纳等方式筹集资金，用于房屋体检、购买房屋保险、公共部位维修补贴等。

8月，上海提出将探索实施三项制度，其中房屋养老金制度主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付，今年先行在浦东等区开展试点，在试点基础上明年全市推开。

“整体来看，试点节奏明显加快。”中指院分析认为，针对房屋养老金，住房城乡建设部提出试点的重点就是把公共账户建立起来，公共账户的资金来源包括按一定比例计提项目土地出让金、维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等都是重要探索方向。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强此前建议，每年从当年土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定比例，比如按照土地出让收入5%以上或土地出让净收益20%以上计提作为房屋养老金。

李宇嘉认为，以后各个城市各个区土地出让都会计提一定比例的房屋养老金充实到公共账户，滞留出让金比例较高的区域，可以自主决策，全市统筹的要用在全市范围内。这些公共资金规模有限，但要发挥“四两拨千斤”的作用，用在刀刃上。

“关于土地出让金这部分提取，不是多少比例合适，而是能有多少潜力可提就提多少，管少不多。”李宇嘉说，困难是多数城市土地卖不出去，上半年百城土地出让下滑50%左右，地方财政支出的缺口又比较大，即便“房屋养老金”是民生支出应该优先，但民生领域很多支出都在等米下锅。此外，土地出让金下降及开发商资金链紧张，导致土地增值税的清算也存在很大困难。“土地出让金不足的地方还是要通过财政补贴把资金用在最急迫需要体检和急于风险隐患排查而投保的老旧小区。”

上海市房地产科学研究院发布的一份报告显示，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。

有分析认为，有必要在现有个人账户的住宅专项维修资金基础上，探索建立公共账户，由此组成相对完整的房屋养老金制度框架。