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房企拆分物业板块扎堆上市 挑战和机遇并存

2019-08-09 11:22

中房报见习记者 刘伟 北京报道


房企的物业板块近期在资本市场频有新动作。


8月7日晚间,保利发展控股集团股份有限公司发布公告称,旗下子公司保利物业发展股份有限公司(下称“保利物业”)已向香港联交所递交H股上市申请。


除保利物业外,此前,8月5日,世茂集团举行发布会宣布全资子公司世茂物业正式升级为“世茂服务”,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示,物业平台计划于2021年上市。


近年来,随着资本市场的青睐,物业管理发展明显加速,行业迎来上市潮。2018年,全国累计有6家物业管理公司上市,进入2019年后又有2家融资上市。截至目前,物业管理行业共有14家企业完成上市。


对于近期物管企业扎堆上市的现象,第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想在接受中国房地产报记者采访时表示,与住宅开发更关注增量市场相比,物业管理不仅可以做增量市场还可做存量市场,同时还有很多新的赋能。不论是从科技角度、人文角度还是从附加值或者智慧创新角度来说,都有很多新的文章可以做,因此物管企业上市可以说是水到渠成。


上市企业多有房企背景


截至目前,共有13物业公司在H股上市,加上本次保利物业提交上市申请,其或将成为内地第14家在港交所主板上市的物业公司。


目前的物业管理经营企业主要包含房企背景和独立第三方运营两个类型。据记者统计,2018年至今,已有8家物业管理公司融资上市,其中H股上市的7家均为房企相关企业,而唯一一家在A股上市的南都物业则为独立运营的物管公司。


管理规模来看,根据克而瑞数据,截至2018年末,13家H股上市物业公司的总合约面积规模已超过20亿平方米,同比增长超过40%;在管面积规模超10亿平方米,同比增长超过30%;营业收入方面,2018年13家H股上市物业管理公司营业收入平均增长率高达44.9%,增长势头强劲。


从物业管理上市公司数据来看,无论是营业收入还是在管面积,规模前五的物管公司均为房企背景公司。


具体到单个物业公司来看,上市公司之间的差距较大,截至2018年末彩生活和碧桂园服务合约面积均已超过5亿平方米,领先第三名的绿城服务接近1.5亿平方米。


在管面积方面,截至2018年末,彩生活、碧桂园服务、绿城服务、中海物业和雅生活超均超过1亿平方米,属于在管面积规模较大企业。


盈利增长点是核心


招股书显示,保利物业此次港股申报,保荐人为广发融资(香港)、华泰金融控股(香港)及农银国际。公司共有三条主要业务线,分别为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。


截至2019年4月30日,保利物业发展的合同管理面积达3.7亿平方米,覆盖全国27个省、直辖市及自治区的136个城市,在管面积为1.98亿平方米。


2019年截至4月30日止四个月,保利物业收入为17.18亿元,较上年同期12.10亿元增加5.08亿元;毛利为4.27亿元,较上年同期2.83亿元增加1.44亿元。


在保利物业不错的业绩增长下,值得注意的是,公司大多数前期物业管理合同并无固定期限。而物管公司社区增值服务的表现及发展,在很大程度上依赖公司就物业管理服务所管理的物业数目。因此,任何未能重续公司的物业管理合同或该等合同终止,均可能对公司其他业务的表现造成不利影响。


另外,此番申报港股之前,保利物业曾于2017年8月29日在全国中小企业股份转让系统挂牌,随后,公司股份于2019年4月11日在新三板终止挂牌。


有业内人士认为,物管企业上市只是第一步,现阶段真正需要解决的是物管企业的盈利问题。尽管香港交易所给予物业公司相对宽松的上市环境,倘若企业上市后,遭遇可能出现的股价疲软,企业不仅要面对业主,还要面对资本市场的震荡,这样反而可能会拖累业绩。


李想则表示,在过去,物业企业只是简单地对业主进行服务,比如安保、设备维修和维护等,这些都属于比较初级的阶段。随着移动互联网的普及和5G时代的来临,包括数字化、智能化、大数据等新的趋势和技术,都可以为物业公司的服务带来突破,从而丰富企业的业务内容。将来甚至可以在社区内对接新零售、物联网等,实现线上线下的服务相融合,这些在未来都有可能成为物业公司新的盈利增长点。

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标签:房企 物业 上市 保利
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