文｜梁笑梅

有人欢喜有人忧。

就在8月的最后一天，恒大物业也交出了自己的半年报业绩。截至2021年8月31日，共有51家上市物企披露2021年半年报业绩。

通过半年报发现，上市物企在管理规模、营业收入、盈利能力持续稳定增长，不同的是，上市物企市值、市盈率等指标却不断回落。不变的是，市值、市盈率继续保持分化趋势。

还有就是物企登陆资本市场的热情依旧不变。2021上半年，共有11家物业服务企业成功上市。截至目前，登陆A股和港股的物业服务企业共有52家。预计今年上市物企数量可能会超70家。

众多物企被资本市场的高估值吸引而选择上市，但上市后如何保持高市值以及高市盈率是这些物企需要思考的问题。

市值、市盈率分化依然较大

和2020年物企在资本市场一路高歌猛进不同，今年上半年，51家物企的市值、市盈率等指标均有所回落。

在资本市场上，物企开始从狂热到冷静。

截至9月10日收盘，前三名物企为碧桂园服务、华润万象生活、融创服务，市值分别为1961亿港元、874.20亿港元、552.54亿港元。而恒大物业从最高时1000多亿港元，已经跌出了前三的位置。

在市值榜上，碧桂园服务稳居上市物企榜首，其市值是第二名的两倍多，是第三名的三倍多。

截至2021年9月10日，公布业绩的51家上市物企总市值为7699.31亿港元。

市值均值为150.96亿元。

物业板块市值两极分化显著。排名第一的碧桂园服务占总市值四分之一，为25.47%，前五家物企市值之和占总市值比例过半，为56.40%，分别为碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、恒大物业和雅生活服务；排名前十的物企市值占比超四分之三，达到75.41%。上市物企市值超过均值的仅有11家，占上市物企总数的21.57%。市值排名最后一位的是烨星集团，为2.84亿港元。

市值排名第一的物企和最后一名相差1958.16亿港元。

不过，和两个月前相比，物企在资本市场的热度已经相对降温，那时的分化更加严重。

就在两个月前，物企的总市值已经突破万亿元，市值最高的碧桂园服务超过2000亿元。

截至2021年6月30日，46家上市公司的总市值突破万亿元。港股市场市值千亿元企业共2家，100亿-1000亿元企业共13家，50亿-100亿元的企业有9家，50亿元以下的企业共22家；市值最高的碧桂园服务达2250.34亿元。

不仅在市值，市盈率也呈现分化的局面。

不可否认，一些小型物企上市首日就遭遇了破发的尴尬境地，与很多头部物业企业高达超过百倍的市盈率，形成了较严重的分化格局。

值得一提的是，伴随着大量新股的上市，资本市场也愈发理性。市盈率开始从高位回落。

截至9月10日，51家上市物企平均市盈率为20.55倍，对比2021年6月30日34倍均值，碧桂园服务、融创服务、世茂服务、旭辉永升服务、金科服务等市盈率均在60倍以上，整体市盈率估值回落。从估值水平来看，华润万象生活市盈率最高，达57.12倍；碧桂园服务、融创服务位列第二、三名，分别为47.12和46.43倍。市盈率高于20.55倍的物企有21家，其中4家上市物企市盈率高于40倍，分别为华润万象生活、碧桂园服务、融创服务、旭辉永升服务。市盈率低于10倍的有9家，市盈率最低的是祈福生活服务，为3.33倍。

市盈率排名第一的物企和最后一名相差53.79倍。

房地产与金融资深评论人黄立冲告诉中国房地产报记者，“两个月前物业板块的平均估值有30多倍，按照正常来说，在目前基础上下调40%才是一个比较可持续的估值。物企合理的市盈率应该是15～22倍。”

规模和盈利能力是关键

在资本市场上，高市盈率和高市值的头衔均被头部物企占据，管理规模和盈利能力是资本市场衡量上市物企的重要指标。

为了快速抢占市场，头部企业对于规模的重视不言而喻。随着上市物企越来越多，物企想要获得更大的市场份额，规模仍然是物企的核心竞争力。

据2021年半年报显示，有47家物企披露了在管面积，总在管面积达到52.40亿平方米；平均在管面积为1.12亿平方米。

值得关注的是，碧桂园服务达到6.44亿平方米的在管面积拔得头筹，原因在于完成了对蓝光嘉宝服务的收购，为其一次性增加了1.3亿平方米的在管面积。恒大物业以4.50亿平方米的在管面积获得了第二名。来自宁波亚太酒店物业的面积超8000万平方米。此外，保利物业、雅生活服务和彩生活，在管面积均超过3.50亿平方米。在管面积最低的是星盛商业，为170万平方米。

除了在管面积，合约面积也是衡量规律的重要指标。一位物业专家表示，合约面积是物企未来规模增长确定性的重要指标，合约面积越高，物企未来可转化为在管面积的确定性就越高。

2021年上半年，有45家上市物企公布合约面积，总量达到78.76亿平方米，平均合约面积达到1.75亿平方米。其中，碧桂园服务的合约面积最高，达到12.05亿平方米。合约面积最低的还是星盛商业，为350万平方米。

管理规模分化逐渐显现。

规模分化则反映在了营收上。数据统计，2021年上半年，公布中期业绩的51家上市物企总营收规模达904.21亿元，同比增长54.05%；平均营收规模为17.73亿元。其中，碧桂园服务以115.6亿元的成绩稳居上市物企首位。其他前五名分别为恒大物业、雅生活服务、绿城服务、保利物业。

一般来说，上市物企高市值、高市盈率与企业的高规模、高盈利能力是有很大关联的。

这点在碧桂园服务身上得到了最好印证。碧桂园服务规模大、营收高，相应地市值和市盈率也高。此外，营收排名前五的恒大物业、雅生活服务、绿城服务、保利物业在市值上的排名处于前十。

其次，是盈利能力。

碧桂园服务净利润为上市物企之首，达22.26亿元。恒大物业净利润为19.34亿元，位居第二。第三名为雅生活服务，净利润为12.81亿元。华润万象生活、世茂服务净利润分别为8.06亿元、6.39亿元，排名第四、第五。

不言而喻，净利润排名靠前的物企，市值、市盈率排名也靠前。

但有一个特殊现象，净利率和毛利率较高的物企在资本市场的表现并不佳。

中物研协数据显示，2021年上半年，51家上市物企净利率和毛利率平均值分别为15.8%和30.7%。

有一家物企的盈利能力比较亮眼，那就是星盛商业。其净利率、毛利率均居上市物企首位，其中净利率32.1%，毛利率56.7%。此外，兴业物联、中骏商管、合景悠活净利率均高于25%；中骏商管、合景悠活毛利率分别为49.3%、44.2%，位列第二、第三。

可以看出，专注于商管业态的物企具有较高毛利率、净利率。

上述物业专家认为，对于星盛商业来说，盈利能力强，但规模小，因此导致其市值并不高。

除了布局商业物业外，今年以来，越来越多的物企通过环卫业务切入城市服务，以寻求新的规模和盈利增长点，资本市场会迎来新一轮洗牌？