中房报记者 梁笑梅 北京报道

金茂物业的上市申请消息姗姗来迟。

8月的最后一天，中国金茂（股票代码00817.HK）发布公告称，建议分拆附属公司金茂物业发展股份有限公司（以下简称“金茂物业”）的股份并在联交所主板独立上市。

近三年，金茂物业营收和盈利处于稳定增长，复合年增长率分别为28.2%、110%。

一位物业专家表示，金茂物业的发展历史并不短，但在规模上却明显滞后。

资料显示，直到2011年，金茂物业才将业务扩展至中国金茂开发的住宅项目中。截至今年3月末，在管面积不足2000万平方米。

28年前就涉足商业物业的金茂物业会是其在资本市场的杀手锏？

商业物业的往事

可以说金茂物业是从商业管理发家的。

1993年，中化酒店成立，为金茂集团前身在北京开发的中化大厦写字楼提供物业服务，1999年，又通过金茂上海为城市地标上海金茂大厦提供物业服务。

截至目前，金茂物业在商业物业管理上有28年的历史。

这家定位为高端物业管理服务的物企，也获得了较高的物业管理费用。

相比而言，非住宅物业的溢价却明显很多，同期的物业管理费是19.7元/平方米，显著高于行业平均水平——5元/平方米，这其中，写字楼的价差优势更加明显，平均物业管理费为27.3元/平方米，而物业服务百强企业平均水平为6.93元/平方米。这和其在管项目多为城市级地标有关。

值得一提的是，在商业物业领域，金茂物业不乏对手。

其中，华润万象生活、宝龙商业、卓越商企服务、金融街物业、中骏商管、星盛商业等，一上市就强化了自己的商业运营物业板块属性。

而华润万象生活最具代表性。2020年12月9日于香港联交所主板挂牌，上市不到一个月就创造了千亿市值，截至当年8月30日，华润万象生活市值仍在950亿港元之上，排在碧桂园服务之后，排名第二。甚至，华润万象生活市盈率遥遥领先，最高的时候超过100倍，现在为60倍左右。

殊不知，房地产企业的市盈率都在10倍以下。甚至，今年可以看到房地产开发板块市盈率已经是处于历史低位了,7月甚至达到了历史最低位7.8倍,而后由于反弹的缘故目前市盈率是8.22倍。

这就是众多物企争相奔赴商业物业的缘由。

值得关注的是，上述物企在资本市场上的影响力不容小觑。众所周知，因为商业运营具有更高的毛利率及提价权是物企十分关心的方向。以华润万象生活、宝龙商业为代表，商业运营占比较大，加上强大的房地产背书，

再来说一家企业，就是星盛商业。他的优势在于他是纯商业运营股，没有物管，星盛在所有物业股中毛利率是非常高的。但估值却在物业股中处于偏下位置，劣势在于星盛商业体量还较小。

规模过小的硬伤对于金茂物业来说，商业物业的故事不会太顺利。

“秀肌肉”还是“秀骨感”？

截至今年3月末，金茂物业的总合约建筑面积为4130万平方米，在管总建筑面积为1810万平方米。

金茂物业也属于中小型物企中的一员了。据今年递表的物企数据显示，在管面积绝大部分都在1000万～3000万平方米。

金茂物业的步子稍微有点慢。

金茂物业的母公司是中国金茂，中国金茂的销售额2020年超过了2000亿元，具有同样销售额的房企有旭辉控股、新城控股，两者的物企的在管面积分别为达1.02亿平方米、1.01亿平方米，和他们的物业公司相比，金茂物业的在管总建筑面积有还有很大差距。

在规模方面，金茂物业是讲不出太亮眼的故事了。

不过，在盈利方面，金茂物业增长势头还算可以。2018年～2020年，金茂物业的营收和利润持续增长，营收由2018年的5.75亿元增至2020年的9.44亿元，利润由0.17亿元增至0.77亿元，复合年增长率为28.2%、110%。

值得关注的是，金茂物业整体毛利率由2018年的20%跌至2019年的19.2%，2020年则为24.9%。

金茂物业解释，究其原因是由于公司当时对智慧管理系统的投入增加，导致社区增值服务的毛利降低。但在2020年，因物业管理业务毛利率提升，且交付前服务与社区空间运营服务收入增加，整体毛利率回升至24.9%。

这个毛利润在已上市的物企中，成绩如何？

据wind统计，从今年已发的半年业绩看，这样的毛利率水平，排在在港上市物业企业的40名左右，目前在港上市物业企业一共51家。

这样看来，金茂物业毛利率并没有明显优势。

上述物业专家表示，“物业经营和物业上市是有区别的，金茂物业需要找到盈利点，研究新的业务以及新的投资机会。”

绕不开规模的坎

对于金茂物业来说，做大规模仍排在首要位置。

金茂物业募集资金之后的用途：收购、投资其他有潜力的物企并扩大与相关业务协同的供应商等合作；升级智慧服务管理系统；用于企业运营资金及一般用途等。

金茂物业把投资与收购放在第一条，对于规模的重视不言而喻。

金茂物业方面表示，具体而言，收购对象的在管建筑面积至少为100万平方米，最近财政年度的年度收益至少为人民币5000万元。公司业务由住宅物业、写字楼等公共物业构成的管理组合，地点则位于京津冀地区、 长江三角洲、大湾区及成渝经济圈等发展潜力地区的公司。

招股书显示，截至2020年12月31日，金茂物业在管面积1770万平方米，其中84.2%位于一二线城市，远高于行业平均63.8%的占比；截至2021年3月31日，金茂物业在一二线城市拥有合约项目150个，合约建筑面积为2950万平方米，占总合约面积71.4% 。

此外，金茂物业还会在独立第三方物业方面发力。

自2020年起，金茂物业一直积极扩展独立第三方所开发的物业。截至2021年3月31日，已就独立第三方所开发物业订立25份管理合约，合约建筑面积及在管建筑面积分别为270万平方米及220万平方米。

2011年才接管中国金茂的项目，2020年开始布局第三方物业，金茂物业在规模上是应该加足马力了。