陈德力 宝龙商业总裁

中房报记者 唐珊珊 北京报道

作为首家在香港上市的商业运营服务企业，宝龙商业管理控股有限公司（股票代码09909.HK,以下简称“宝龙商业”）2020年的表现颇引入关注。

根据其今年3月发布的财报显示，2020年，宝龙商业实现总收入19.21亿元，同比增长18.6%;归母净利润3.05亿元，较上年同期上涨70.8%。其中，商业运营收入为15.63亿元，同比增长17.1%，占据总收入的81.3%。

管理规模方面，2020年，宝龙新增商业签约项目达33个，新签约总建筑面积为248万平方米。至此，宝龙商业已布局项目总数为121个，且长三角已布局86个项目，占比由63%提升至71%，典型城市南京、上海、杭州、宁波的项目数分别达到7个、12个、12个及13个。截至2020年12月31日，宝龙商业已开业项目68个，包括15个轻资产输出项目。

对于这一成绩，宝龙商业管理执行董事兼首席执行官陈德力在3月3日的业绩会上表示并不满意，面对2021年的这场战役，他又将如何迎战？

3月18日，在“2021中国房地产百强企业研究报告会暨第十八届中国房地产百强企业家峰会”上，宝龙商业总裁陈德力在接受中国房地产报记者采访时，对宝龙商业新的一年战略规划做了详细回复。

中国房地产报：宝龙商业2021年的布局战略是怎样的？

陈德力：宝龙商业的战略是坚持“1+1+N”，即：聚焦长三角，拓展大湾区，在N个方面与其他机会型城市、地区合作。

第一个“1”是长三角，我在长三角布局数量占整体项目的71%。第二个“1”是指珠三角，“N”是其他机会型城市，如长沙、武汉、南昌等。在具体城市能级选择上，我们的策略是先占领城市咼地，比如长三角的上海、杭州、南京、宁波等，然后再布局下一步二三线城市。

中国房地产报：今年的外拓目标是怎样的？外拓方式是怎样的？

陈德力：宝龙商业对于轻资产的拓展方式有两种，一是数据管理，二是运营模式的输出，宝龙商业会和地方开发商进行合作，对项目实施管理。

2020年7月时，宝龙商业以4060万元代价，收购了浙江星汇60%股权，成为宝龙商业外扩的第一单。这项收购不仅为宝龙商业增加了15个项目，86万平方米的签约数，其主打的商业街产品，与宝龙商业主打购物中心的产品线形成了互补。

今年，我们也在考虑进入社区商业领域，目前正在和几家在省域范围内做的比较好的公司谈合作。

2021年，宝龙商业已在计划中的开业项目为22个，总建筑面积约159.5万平方米，其中20个位于长三角区域，2个在大湾区的广东。今年我们将继续在长三角区域投放优势资源，进一步巩固区域优势地位，尤其是在上海、杭州、宁波、南京和苏州这5个核心城市。

中国房地产报：宝龙商业轻资产模式的比例是多少？：商业运营服务的利润率大概在多少？

陈德力：轻资产模式目前在宝龙商业中占比并不高，因为宝龙商业整体还是以独立开发为主，轻资产项目只是一个补充，按照占比来算可能还不到10%。

2020年虽然受到疫情影响，但我们的利润率还提升到了15.9%，今年我们会做更大的改革，预计今年利润率会实现更高的提升。

中国房地产报：宝龙商业应该算是较早把商业开发跟商业服务打包在一起上市的企业，去年开始，陆续有更多的物管企业将商业服务概念打包在物业服务中赴港IPO,你如何看待这一现象？

陈德力:纯物业想象空间到了一个瓶颈期，商业的想象空间更大，这也是去年华润万象上市后受到很大追捧的原因。随着疫情受到控制，商业开始复苏，未来商业的发展空间会越来越大，以后会有更多的商业开发服务企业加入进来。

中国房地产报：你认为商业物业服务与传统住宅物业服务最大的区别在哪里？

陈德力：首先是服务对象不同，住宅物业服务对象是住户，收费结构相对简单；商业服务的对象是商户，需要更为专业的服务。

第二个区别是，商业服务可以创造更多的增值空间。传统住宅物业服务费受到物业管理条例约束，收费标准提升空间较小。相比之下，商业服务费高低取决于销售额和客流量，销售额和客流量越高，提升租金的议价能力就越咼，没有上限约束。

第三个区别是财务风险方面。商业服务的收入是预收，传统物业服务费是后付。

第四个区别是外拓速度，传统住宅物业服务外拓速度始终受到一定的限制，但商业不同，商业的外拓取决于商业需求和区域未来发展，可变性更多。

中国房地产报：你如何看待企业发展的规模赛道？

陈德力：规模很重要，规模成形成以后，管理效率会提升，资源整合能力也会提升。其次，有了规模，在布局范围里形成商业生态会更容易。