文｜格格物

物业行业一直有两个悬而未解的谜：一个是万科物业何时上市，另一个是龙湖物业到底上不上市？

前者对于上市的态度是一直暧昧不明；后者的态度则比较果决，称暂时不打算分拆物业上市。

去年3月，龙湖集团控股有限公司（00960.HK,以下简称： 龙湖集团）2019的业绩发布会上，龙湖集团首席执行官邵明晓明确表示：龙湖物业暂时不会考虑分拆上市。

但同时他也透露了一个数据，2019年龙湖物业的毛利可以达到26亿元，除了基本物业费，创新收入占比已经达到50%。

这一数据在目前已上市的44家物业企业中是什么水平？

以TOP5物业企业的相关数据做参照：碧桂园服务2019年总是收入为58.17亿元人民币，毛利30.52亿元人民币；绿城服务2019年实现收入85.82亿元人民币，毛利为15.47亿元人民币；保利物业总收入59.66亿元人民币，毛利8.51亿元人民币。这也意味着，龙湖物业的毛利至少在TOP5以内。

物业行业的高利润贡献主要来自增值服务，这也是现在很多物企发力增值服务的原因。

根据邵明晓所说，龙湖物业2019年创新收入已达到50%。TOP5物企中碧桂园服务增值服务收入占比28.46%，绿城服务增值服务收入占比为36.5%，保利物业这一数据为35.6%。

以资质而言，龙湖物业早已具备分拆上市的条件，但至今按兵不动，似乎与一个新计划有关。

塘鹅计划

今年1月初，记者发现，龙湖物业新增“塘鹅”、“塘鹅在家”、“安心租售”等21条商标信息，国际分类涉及金融物管、广告销售、社会服务、建筑修理、珠宝钟表等，申请日期为2021年1月5日，商标状态为“商标申请中”。

起初，这条消息并未引起行业关注，但据物业中国最近了解到的消息，龙湖集团计划在原先的四大航道之外，新增两条航道,分别是:C5租售航道，C6装饰装修航道。

其中，C5租售航道在龙湖内部也被称为“塘鹅计划”，瞄准的是新房代理和二手房销售业务。根据涛哥杂谈消息，从1月初开始，龙湖多个地区已经开始大量招聘中介人员。

这一举动与恒大的房车宝颇为相似。

2020年12月30日，恒大集团董事局主席许家印正式揭牌房车宝集团，公布旗下三大部门：房车宝全民经纪平台、房车宝平台、房车宝SaaS管理平台，业务涵盖新房、二手房、新车、二手车交易，以及家装家居、汽车用户服务。

从平台架构与业务部门来看，房车宝全面对标贝壳。

恒大的战术是迅速杀入二三线城市，甚至下沉到四线城市，通过巨额补贴大量“收编”地方中介公司。半年时间，房车宝已收编152家中介机构，3万间门店。

龙湖似乎也有此意，毕竟，被“渠道”绑架的日子不好过，况且贝壳的成功也证实这确实是门好生意。

龙湖的“塘鹅计划”与恒大房车宝还有一个相似之处：龙湖也未将租售业务和装修业务放入物业板块，而是分别放入C5和C6航道独立培育。从塘鹅商标注册信息涉及的多种业务来看，C5租售航道未来会围绕新房二手房展开更为多样化的业务。

我们不妨大胆猜测一下，未来，龙湖悦享智慧物业服务有限公司有可能会变身平台公司，如同万科的万物云，而物业、租售、装修则是平台上的独立业务板块，未来都有可能被培育成上市。

一则存活不到数小时的公告

一项大动作往往会伴随一些人事变动，顺着这条线，物业中国决定深挖一下。

在一个行业微信群里，记者了解到一些蛛丝马迹。

一位猎头告诉记者，他去年曾得到消息，2020年11月下旬时，龙湖集团内部曾发布了一则人事变动公告，内容是：现任龙湖智慧服务集团总经理曾益明，将任命为龙湖集团副总裁，分管智慧服务和冠寓，未来将直接向龙湖集团CEO邵明晓汇报；现龙湖智慧服务装饰工程公司总经理李林，将任命为龙湖智慧服务集团总经理，在此职位上将直接向曾益明汇报；龙湖集团高级副总裁王光建，将不再分管智慧服务和冠寓。

颇为蹊跷的是，这则人事变动公告在发出后不到几小时就被撤了。记者曾查阅龙湖集团官方网站，也并未看见相关人事变动消息。

就在记者质疑这则消息的真实性时，一则企业动态引起记者注意。

企查查显示，2021年1月24日，龙湖悦享智慧物业服务有限公司（以下简称“龙湖智慧物业”）法定代表人发生变更，王光建不再担任法定代表人，由曾益明担任。

此前，曾益明一直担任龙湖天睿管理有限公司和龙湖嘉悦物业服务有限公司法人。王光建担任龙湖物业服务集团有限公司，龙湖悦享智慧物业服务有限公司，北京龙智冠寓商业管理有限公司等多个公司法人。

“如果此前传出的公告内容属实，那么曾益明的职位变化最为耐人寻味。直接从物业集团总经理，升职为集团副总裁，这种变动行业内很少见。”一位房企人力资源总监告诉物业中国。

资料显示，曾益明，男，1976年出生，毕业于浙江大学。工学学士，国家一级注册建造师。现任龙湖物业服务集团有限公司总经理。2006年加入龙湖集团，曾担任重庆龙湖地产工程师、工程经理、项目总经理、工程副总经理、运营副总经理至龙湖集团运营部副总经理。

王光建，1971年出生，担任集团高级副总裁，兼任冠寓CEO和龙湖智慧服务集团董事长；于2000年加入本集团，曾担任成都公司总经理；于2000年毕业于重庆建筑大学，取得管理学硕士学位。

那么龙湖集团这盘棋似乎已不再是分拆物业那么简单了。

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