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四川首富“孵化”第六个上市公司

2021-01-18 18:03

文|梁笑梅

新希望服务作为2021年第一家在港股首次公开招股书的物企,备受关注。


1月13日,新希望物业服务集团有限公司(以下简称“新希望服务”)向港交所递交招股书,拟在香港主板挂牌上市。


新希望服务招股书显示,农银国际作为独家保荐人。募集资金将用于战略收购及投资、升级信息系统及设备、人才招募及团队建设、营运资金及一般企业用途,具体金额未披露。


资料显示,新希望服务成立于2010年1月26日,为民生服务运营商,提供物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务及生活服务,业务运营起步于成渝城市群,随后将地域覆盖扩张至全国的一线城市、新一线城市及二线城市。


新希望服务为四川首富刘永好家族旗下物业公司。截至目前,刘永好旗下已有新希望(000876.SZ)、新乳业(002946.SZ)、华创阳安(600155.SH)、兴源环境(300266.SZ)和*ST飞马(002210.SZ)五家上市公司。


“新希望服务算是小型物企,身上的亮点不多,未来在资本市场的表现还需从长远来看。“一位业内人士表示。


递表“前夕”

关于上市,刘永好做足了功课。


第一步,把新希望服务从母公司剥离出来。从母公司剥离需要装入另一家公司,其实,他们早在2020年12月22日,成立了一家鑫晟鼎企业管理服务(成都)有限责任公司(简称“鑫晟鼎服务”)的公司,法人代表叫陈静,也就是现在的新希望服务总经理。


接着到了1月11日, 新希望服务大股东、实控人发生变更。鑫晟鼎服务新增进入,持新希望服务97%的股权;另外3%的股权由TIDAL INVESTMENT PTE.LTD持有,而原两大股东四川新希望房地产开发有限公司、成都云璟观斓企业管理有限公司随之退出。重组前,新希望服务由新希望房地产、云璟观斓分别持股93.8%、6.2%。


这是大部分物企上市的路径,先从母公司地产集团进行剥离,然后再装入海外公司,最后在香港联交所挂牌上市,新希望服务也不例外。


第二步,公司架构整合。新希望服务的高管包括其董事长张明贵、新希望服务总经理陈静、执行董事武敏、非执行董事姜孟军等人。这些高管成员均来自新希望系列。张明贵为新希望执行董事长、总裁;陈静是新希望服务总经理、法人还是鑫晟鼎服务的法人;武敏是新希望地产的执行副总裁及首席财务官;姜孟军为新希望地产执行总裁。值得一提的是,此次新希望服务上市,武敏是操刀者,其负责财务、资本市场等。


住宅物业的“第四梯队”

第一,规模小。


截至2020年9月30日,新希望服务管理55个项目,在管总楼面面积约为780万平方米。截至2020年12月31日,新希望服务的在管楼面面积同比增加31.3%至1030万平方米。在第三个月时间里,新希望服务在规模上下了一番功夫,增加了50万平方米。


值得一提的是,新希望服务在此次募集资金中提到,战略收购及投资列为募集资金的首项用途,借此通过收并购达成规模扩张的目的。


尽管增加了面积,仅凭目前的体量和业绩新希望服务仍属于物企的“第四梯队”。


克而瑞发布报告显示,截至2020年12月底,物管企业TOP 100在管面积的门槛值为1386万平方米。可以看出,新希望服务规模尚无法进入百强之列。


同属于四川物企,截至2020年12月31日,蓝光嘉宝服务在管面积已达1.3亿平方米。


在营收规模上,新希望服务也属于落后分子。克而瑞统计,2020年上半年30家上市物企整体收入达到395亿元,平均营收为13.16亿元。


招股书显示,2018~2019年新希望服务的营收分别为2.58亿元、3.8亿元。2020年前9个月(前三季度),其营收为3.68亿元。2018年、2019年与2020年前三季度,新希望服务的净利润分别为4105.8万元、6404.1万元与7936.1万元。


第二,依赖母公司,独立第三方收入占比不足1%。


截至2020年9月30日的55个在管项目,来自新希望地产的项目数量为43个,在管楼面面积为623.2万平方米;来自新希望房地产集团的合营或联营公司的项目数量为5个,在管楼面面积为103.8万平方米;来自新希望服务的最终控股股东的联系人的项目数量为5个,在管楼面面积为17.7万平方米。


值得一提的是,在2019年以前,新希望服务完全没有来自独立第三方的在管项目。


直至2020年前三季度,新希望服务才有意识地拓展了两个独立第三方的项目,合计在管楼面面积为36万平方米,收入39.6万元,面积占比3%,营收仅占比0.3%。


如何讲好资本故事?

难道新希望服务身上就没有亮点了吗?答案:还是有的。


一是毛利率高。


中物研协数据显示,在2020年上市企业的半年报中,物业股毛利率均值是30.2%,新希望服务三季报是44.9%。


二是管理平效高。


招股书显示,新希望服务2019年月度物业管理费是3.69元/㎡,高出整个行业57.4%;2019年全年每平方米收益是58.23元,排在行业第八。


三是商业运营加持。


资料显示,新希望服务的主营业务分别为物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务,及生活服务。


其中,2018年、2019年以及截至2020年9月30日,物业管理服务营收分别为1.16亿元、1.41亿元、1.29亿元,占总营收比分别为45.1%、37%、35.2%;非业主增值服务营收分别为5086万元、1.28亿元、1.04亿元,占总营收比分别为19.7%、33.7%、28.4%;商业运营服务营收分别为6237万元、7257万元、7701万元,占总营收比分别为24.2%、19.1%、20.9%;而生活服务营收分别为2829万元、3886万元、5717万元;占总营收比分别为11%、10.2%、15.5%。


目前,商管运营细分领域的华润万象生活、宝龙商业在港股市场表现出色。商业运营服务或成为新希望服务上市的另一亮点。


还有一个宏观利好不容忽视,日前,四川制定出台《关于加快物业服务业转型升级发展助推城市基层治理能力提升的指导意见》。其中提出,到2025年,本省物业企业营业收入上亿元的达到200家、上市的达到5家。


“新希望服务还是一些故事可以讲的。除了管理平效、利润率外,其在成渝城市群及华东地区的合约面积还未释放出来,新希望服务还可以从新希望集团的产业园得到业务资源,甚至还有母公司其他业务的嫁接。”物业资深专家金永宏表示。


纵观新希望的发展历程,在新希望三十余年的发展中,其从饲料生产,跨入农业科技、食品加工、渠道终端、设施建设、金融服务等多个领域。


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来源:物业中国
编辑:本站编辑
标签:新希望服务
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