中房报记者 唐珊珊 北京报道

合景悠活管理层透露，目前公司大湾区业务对整体业务的占比接近40%左右，在未来公司希望减少对个别地区的依赖，增加如长三角、中西部、环渤海等一二线城市的业务跟市场份额，有效降低营运风险；此外，公司下一步的发展重点是打通全业态的物业类型。

与头部物企世茂服务相比，合景悠活的体量、规模都很有限。截至2019年末，合景悠活在管建筑面积不足2000万平方米，在已上市物企中处于下游水平；而目前在管面积排名首位的彩生活这一数据已达到3.64亿平方米。

据记者了解，合景悠活此次上市募集资金预计达31亿港元，集资所得60%计划用于收购及投资；25%用于提升智慧服务系统；10%用于多元化增值服务；5%用于一般营运资金。

上市前，合景泰富集团持有合景悠活97.22%股份。正式上市后，合景泰富将不再保留任何合景悠活已发行股本权益，二者将成为“兄弟”公司。

对于合景泰富而言，分拆物业板块上市必然将为其进一步规模扩张提供有力支撑；但对于之前业务来源高度依赖其母公司的合景悠活来说，如何“活”出自我、大幅提升自身的生存及运营能力将是摆在其面前的首要难题。

突击式收购后母公司营收占比仍超九成

合景悠活的历史可追溯至2004年，彼时即开始为合景泰富开发的住宅物业提供管理服务；两年后，其又将业务范围拓展至商业物业管理领域，服务对象仍为母公司合景泰富。2009年以来，合景悠活一路跟随母公司的扩张脚步将业务版图扩展至全国38个城市。

招股书显示，至2019年末，合景悠活住宅物业与商业物业总在管建筑面积分别为1830万平方米和330万平方米，管理项目共计191个，其中156个来自合景泰富集团或其关联方。

近年来，合景悠活业绩增涨较为迅速，2017年-2019年，其营收分别为4.63亿元、6.59亿元和11.25亿元，复合增长率达到55.8%；尤为亮眼的是其净利润复合增长率高达104.7%，处于业内领先水平。

不过记者了解到，合景悠活2019年之前的营收全部来自于合景泰富。2019年这一局面有所改观，但来自母公司的营收占比仍然超过90%。目前从地产公司分拆上市的物企中，母公司收入来源占比七八成的现象颇为普遍，但如此高占比的情况并不多见。这对于上市后需保持相对独立性的合景悠活来说并不是一件好事。

第三方项目“破冰”的局面来自于公司上市前的突击式收购。2019年，上市主体合景悠活成立，之后便收购佛山星誉和广州宜家创生两家公司。当年，合景悠活第三方住宅管理项目增加至387.5万平方米，营收占比增至10.99%；第三方商业项目在管面积增至87万平方米，营收占比增至4.1%。

此外，合景悠活还一直存在大量资金被关联方占用情况。2017-2019年，其关联方的应收贸易款项分别占63.01%、76.36%、77.95%，关联方应收贸易款项周转日数分别高达263日、260日及242日。

相关专业人士指出，合景悠活近年来业绩的增加高度依赖于合景泰富的项目交付，随着合景悠活进入资本市场以及未来地产行业竞争加剧，其独立发展能力将备受考验。

未来独立成长性存疑

当前大批地产企业分拆物业板块上市，固然是看重物业这一存量市场的未来潜力，在融资环境进一步收窄的环境下，也不失为拓展融资渠道实现股东利益最大化的一种策略。特别是港交所上市门槛较低，这更让不少企业找到了资金运转新的突破口。

2016年以来，合景泰富经营性现金流已连续多年为负。近五年，公司资产负债比持续走高，2015-2019年资产负债率分别为71.93%、78.32%、79.07%、82.78%、82.15%，2019年负债总额已高达1760.8亿元。

负债的高企来源于激进的扩张策略。自2016年起，合景泰富活跃于土地招拍挂市场、并积极进行收并购，2019年，其土地成本合计达276亿元。这些行为的驱动力，是在今年挺进千亿规模阵营。

不过受各种因素影响，今年前5月合景泰富实现累计合同销售金额不足300亿元，仅完成年度目标的约27.8%，想要实现预期计划难度巨大。

与此同时，合景泰富也在采取种种努力缓解资金压力。去年，其将旗下三个合计负债25.8亿元的公司从全资变为合营，致使这3家企业的有息债务不再纳入上市公司的合并报表范围。因此也有外界质疑此举有借“壳”腾挪负债之嫌。

今年第一季度，合景泰富还发行了30亿元人民币的等值美元优先票据，以及包括3亿美元较长久期的七年境外优先票据在内的国内公司债，以维护其资金杠杆的稳定。

如今合景悠活上市在即，将拥有独立融资平台，这对于资金吃紧的合景泰富来说自然会带来不小的支持。

但如果分拆旗下业务板块上市仅为满足企业短期的融资需求，公司上市后长远来看必然会面对诸多困境。今年以来，几家新上市的物企公司中兴业物联、烨星集团股价均跌破发行价，说明这一市场目前已经出现分化。

克而瑞高级研究员汤晓晨指出，合景悠活上市后需要展示出明确的市场化拓展计划，逐步展示自身在关联公司之外的市场竞争力，才能加强未来增长的确定性，从而为其股价和市值带来良好表现。