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吃还是被吃?一个第三方物企的求生故事

2020-09-18 17:59


文|唐珊珊


实力房企纷纷分拆物业板块上市之后,第三方独立物管企业压力陡增。


早在2015年就完成赴港上市的中奥到家,曾与彩生活、中海物业形成“三国鼎立”之势。上市后积极试水社区O2O模式遭遇业绩滑铁卢,中奥到家兜兜转转后也开启收并购的常规模式。


8月30日,中奥到家发布2020年业绩中报。公告显示,公司期内收益为8.39亿元,同比增长28%;毛利2.337亿元,同比增长16%;纯利7511.1万元,同比增长29%。


截至2020年6月30日,其业务拓展至全国45个城市,总合约建筑面积约7180万平方米。相比雅生活服务、碧桂园服务、保利物业这些今年内就已经取得近亿平方米在管面积增量的头部企业,中奥到家目前的规模体量并无优势。


而中奥到家今年以来最受业内瞩目的事件是连续获绿城服务增持,这也令其公司估值重新被资本市场看好。注入绿城服务资本后的具体影响,将在中奥到家今年下半年的业绩中得以具体体现。

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诸葛找房分析师陈霄在接受本报记者采访时指出,物管公司是存量房运营,只要有足够的规模其未来发展就会有保障,独立第三方的物管公司优势一般在于拥有较强的物业管理运营水平,在保障规模的前提下方能保持长远的竞争力。


折戟社区O2O


资料显示,中奥到家前身为中奥物业,2005年成立于广州。经过十年发展,中奥到家2015年11月在香港上市。彼时,早于其实现港股上市的物企仅有彩生活和中海物业两家。


上市之初,中奥到家对外公布了两大诉求。一是扩规模,二是探索社区O2O增值服务。或许是后者耗费了其过多精力,上市后的几年内,中奥到家在收并购方面一直进展不大。


在打造O2O社区增值服务平台上,中奥到家则是来势汹汹,先后与嘉御基金、易居中国、1号店、房多多等建立了合作关系,并为此投入了数亿资金,志在引领业内“互联网+”社区生活模式。是时正值互联网创业风口,中奥到家讲的这个“好故事”,也被业内广为看好。


然而事与愿违,公司上市第一年,中奥到家净利润就亏损了638.3万元,净利润同比增速为-158.5%。迫于运营压力,中奥到家当年将2014年就已启动的社区O2O业务外包。2017年,其社区O2O业务营收由上年的826万元降至29万元,基本宣告失败。


中奥到家社区O2O业务败走麦城与其投入产出比失衡关系重大。为了支撑各项业务开展,中奥到家2016年员工人数从上一年的1500人骤增至6700人,物业管理及协销业务线的销售及服务成本也增加至4.51亿元,同比增长63.8%。业务规模的增速难以匹配巨额的投入,导致2016年一年其毛损就增加了上千万元。


一位不愿透露姓名的专业人士对记者分析,中奥到家主要走中低端路线,物业费标准低于业内平均水平,以这样的定位去开拓高端客群需求更强烈的社区O2O服务,客观上就有很多阻碍,盈利空间较为有限。


“夹缝”中觅商机


转变思路之后,中奥到家开始谋求通过收并购这一传统模式获取规模的扩张。由于缺乏背景雄厚的母公司提供稳定的业务来源,中奥到家的拓展能力也相对有限,2019年之前并购的体量较大的企业仅有永成物业一家。


为此,中奥到家也在调整运营策略,围绕产业链上下游进行并购、合作,拓展传统物业管理服务之外的业务。其中协销业务逐渐成为其收入构成中的重要组成部分。协销服务即公司派遣驻场员工到开发商的销售中心,提供协助销售的服务,合约一般为期6至18个月。2020年上半年,其协销服务收入同比增长了10.5%。


2019年,中奥到家又通过并购相关公司新增房地产代理、清洁及绿化、保安服务等新业务。今年上半年,其房地产代理业务收入增长迅猛,营收超1.5亿元,同比劲增306%。

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不过作为一家上市多年的物管企业,中奥到家的规模增速一直不尽如人意。其核心业务物业管理服务方面,2019年合约面积同比仅增长2.2%,新拓展面积仅为615.7万平方米,当年退出面积则达到了862.7万平方米,较上年上升了18.7%,可见业务存在较大不确定性;2020年上半年,其已交付合约建筑面积及管理的项目数目分别由上年同期的约5850万平方米、502个增至约6510万平方米及531个,营收增加约4520万元,同比增长8.3%。


此外,由于中奥到家近年来收并购的标的公司多为非物业管理服务业务,利润率水平较低,加之成本上升因素,导致其盈利能力也在呈现下滑趋势。截至2020年6月30日,其整体毛利率由去年同期的30.7%降至27.9%。相对低迷的表现也令资本市场对其失去信心,此前股价最大跌幅超过70%。


傍上“大款”身价倍增


今年6月起,实力雄厚的绿城服务数度增持中奥到家股份,并宣布与其成立合资公司,这或将成为后者未来发展的一个转折点。


6月14日和6月23日,绿城服务通过两次大手笔增持成为中奥到家第二大股东;6月29日,双方又联合发布公告,宣布将分别投资350万元和150万元成立合资公司,未来将展开一系列合作;7月21日,绿城服务继续增持中奥到家,最新持股数目约为1.62亿股,持股比例达到19%。


根据双方的合作协议,绿城服务将会优先将自己不承接的物管项目推荐给中奥,同时优先选用中奥到家承接其清洁、保安、保养及电梯维护等外包业务,并约定相关业务每年营业额不少于3亿元,且自合作第三年起每年营业额递增2亿元。


自此,中奥到家未来的营收有了更为稳定的保障,此举更使其此前一度大跌的股价和市值实现“逆袭”:6月23日,中奥到家股价实现翻倍;至7月24日,累计涨幅达到203.6%;截至8月24日收盘,中奥到家和绿城服务包揽港股物业股板块前两位,涨幅分别达到4.96%和3.93%。


陈霄分析认为,擅长运营高端物管的绿城服务通过成为中奥到家主要股东,正与自己目前的业务形成互补,并通过资本杠杆大幅增加自身的投资收益,这也有助于其估值、股价的提升。


而对于中奥到家来说,这笔“交易”无论出于主动意愿还是不得已而为之,都无疑是为今后的成长壮大找到了一个靠谱的同盟伙伴,每年数亿元的保底营收可以令其有更足的底气去开拓未来的发展空间。


就在发布年中报之前,中奥到家就斥资近4000万元收购济南快勤服务全数股权,再度拓展了室外内清洁、绿化等增值服务业务。

编辑:本站编辑
标签:中奥到家
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