“酒店托管，保底＋分成＝双收益。”即墨南山•海悦项目打出的销售广告很让人心动。记者了解到，南山•海悦项目无论是一期还是二期都有酒店托管的服务，而二期的托管回报率更加诱人，并且大部分房源采取的是捆绑托管的销售方式。按照二期置业顾问的承诺，50㎡的公寓托管前三年的回报每年达5.6万元，这么高的收益，靠谱吗？记者了解到，《商品房销售管理办法》中明确规定房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

南山•海悦产权仅剩30年

南山•海悦项目位于即墨区边海大道与温泉二路交会处，虽说对外的广告单页中一直自称是地铁公寓，但实际上该项目距离地铁11号线博览中心站达1.5公里，步行需要20分钟左右的时间。目前该项目一期和二期均有在售的房源，但据置业顾问介绍，虽然是同一家开发商，但是由两个团队在销售。“一期是现房，办了贷款就能交房了，二期是期房，2021年交房。”置业顾问说。

据置业顾问介绍，由于南山•海悦项目属于商业性质，产权只有40年，商水商电，而且没有集中供暖和天然气。“一期和二期是在2009年一起拿的地，只不过一期开发的较早，二期开发的晚一些。”置业顾问告诉记者南山•海悦整个项目拿地较早，目前一期房源产权仅剩下30年，二期房源交付时连30年的产权年限都不到。

交3万团购金可享优惠，不计入房款

从项目沙盘上可以看出，南山•海悦一期和二期两个楼座相隔并不远，位置差别也并不大，但由于一期和二期室内设计上的差别以及精装修的档次不同，二期的房源均价要比一起贵出1000多元左右。“一期的均价15000元/㎡左右，二期单价16000元/㎡-18000元/㎡。”置业顾问说。

“现在还有一个团购活动，只要交3万元，就能够享受总房款打93折优惠，如果是选择一次性支付方式的话，总房款可以打到91折，不光我们项目，其它很多楼盘都这么做。”置业顾问介绍，3万元相当于一笔团购金，是参与活动的费用，所以不能计入总房款，但是能够给到一份团购协议，证明交了这笔钱，但如果不交的话就享受不了优惠。

令记者有些疑惑的是，置业顾问明确表示3万元的团购费用并不着急支付，可在定房之后再交。置业顾问告诉记者，现在公司和多家分销商合作，分销商会向售楼处带客户，所以房源的销售速度要更快一些。但记者询问团购金是否要交给开发商以外的第三方公司，置业顾问给予了否认。

但律师认为，购房者所交的团购金也是购房所花费的费用，不充抵房款涉嫌欺诈，如果遇到类似的销售方式，购房者也可以向相关部门举报。

销售捆绑托管，承诺每年租金达5.6万元

在南山•海悦项目对外的广告单页和户外广告牌上记者看到了“酒店托管正式运营，保底＋分成＝双收益”、“以租养贷”等说辞。的确，南山•海悦一期和二期均有和托管公司合作，不过相比较而言，二期的托管收益要更加诱人一些，而且采取的是捆绑销售的模式。

按照置业顾问给记者推荐的一处总价比较低的房源708室来计算，面积为50.05㎡ ，总价为87万元，交3万团购金参与活动优惠后的房款为809100元。“现在在售的房源主要是3至19层的，但是只要购买3至13层的房源，就必须和托管公司签一个5年的托管协议，由托管公司的管理，相当于托管公司包下了这几层的房源，我们现在是在帮托管公司来卖房子。”置业顾问强调道。

按照置业顾问的说法，托管前三年的托管收益是总房款的21％，也就是169911元，相当于每年的收益是56637元。值得一提的是，这是总价最低的房源一年的租金收益，而总房款越高，收益也就越高。但置业顾问表示关于托管返租金属于客户与托管公司之间的问题，后期出现任何情况与开发商无关。

采取售后包租方式销售未竣工商品房属违规

记者了解到，《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第四十二条第四款规定：房地产开发企业在销售商品房中采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的，处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款。如房地产销售项目商未竣工，其采取售后包租或变相售后包租的模式销售房产易面临行政处罚的风险。同时，国家工商总局在《房地产广告发布暂行规定》的第十六条也做出了规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”

住房和城乡建设部新闻发言人认为，售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容、以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部的《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局的《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。

来源：城市信报