康为/发自北京

南京一场住宅用地推介活动，引发了市场关注。

11月27日，南京秋季住宅用地招商合作推介周在南京市规划建设展览馆临展厅开幕。活动重点推介了市本级部分计划明年上市的27宗优质住宅用地，涵盖玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台与江宁7区，吸引了近40家在宁品牌开发单位。

不过，更值得关注的是，本次现场推介的重点地块首次取消了容积率的指标设置，仅设定限高指标，地块招商洽谈更加开放。

对此，外界认为南京这是取消了容积率限制。

经记者向南京市土地储备中心求证，工作人员表示，没有不设容积率，是拟新建住宅地块调整容积率指标，鼓励房企建造更优品质的住宅 ，开发、利用底层架空等公共空间，解决小区停车等疑难问题；当然也降低了住宅公摊面积，是惠企利民措施，具体情况依据《南京市建设工程规划设计方案审查办法》执行。

容积率，指的是一个小区的地上建筑总面积与净用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；而对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。

记者查阅《南京市建设工程规划设计方案审查办法》发现，办法对不计入容积率的部分进行了重新定义，包括新建住宅小区内供居民使用的小规模风雨连廊、配电房（含开闭所）、垃圾分类收集用房、居家养老服务用房，还包括住宅小区内独立设置的电动自行车集中存放和充电场所、非机动车坡道等。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，容积率等规划的调整是为推进高质量发展、打造宜居、韧性城市的考虑，特别是公共空间和应急设施的部署，是为了增加城市安全性，为“平急两用”工程进行的规划调整。

11月初，广州正式发布了《广州市规划管理容积率指标计算办法》，明确住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米，其中满足连续开敞率不低于40％的主景观阳台不限制进深，且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积20％的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。

广州工程人士王佳认为，广州计算办法实际上降低了住宅的公摊面积，100平方米的房子扣除公摊预计套内面积是80多平方米；而阳台（半敞开空间）在计算的时候是算实际面积的一半。以前这个空间设是总面积的15%，现在改为20%，并且还能设置一个主景观阳台，增加了“得房率”。

华中房企营销人员刘欣女士则认为，假设一套住宅有22%公摊面积，如果减少了部分配套的公摊计入，公摊率也就降到20%了，再增加赠送20%面积，可以理解为零公摊，也给房企“减负”了。

对比来看，某国企地产投拓人士金文表示，南京的审查办法中对于架空层和设施用房等不计容积率，影响有限：一是原本占用面积就很少，提升公共空间不大；二是容积率指标并不关键，开发商更重要是结合建筑密度来考虑结构成本。相对而言，广州调整的阳台赠送面积上限的办法更好一些。

那对于普通购房者来说，容积率调整后有何变化？对此，金文表示，有比没有好。但这些都不是根本，房子能不能买得起才是根本。

（根据受访者要求，王佳、刘欣、金文均为化名）