编者按

1992年，理想照耀现实，无论庙堂之上，还是江湖之远，对于中国经济，对于中国房地产，对于中国企业家，都是一个龙门陡开、充满希望的创造创业年份。

30年筚路蓝缕栉风沐雨，中国房改、人民安居以及房地产市场主体的企业——成就一堆堆，往事一幕幕，燃灯者一个个。

这一年，中国房地产报应运诞生，30年来看尽中国人居、中国城市喷薄而出的向上力量和繁荣昌盛，看见中国房地产企业和行业由无到有、由小到大的奋斗成就，我们一路同行鲜活报道行业的光荣与梦想，我们一路同行走入脱贫攻坚、抗击疫情和乡村振兴的现场，看见企业向善而生公益至上的行动与担当。

站在未来，中国房地产报推出《向未来·再出发——人居改变中国30年大历史》大型新闻主题报道，全面深刻地记录和复活中国人居事业30年行进这段光荣与梦想的特大历史，重新思考，汇聚智慧，相信未来，再次出发。

中房报记者 陈标志 海南报道

海南房地产30年发展，年近七旬的连式林是见证者，更是参与者。

29年前，在泉州市泉港老家任村文化站站长的连式林，一次偶然的机会到海南出差。那年他39岁，正值年富力强的年龄。

“在内地卖一瓶啤酒只能挣1毛钱，在海南卖一瓶啤酒能挣到1块钱。”1993年5月，在海南短暂出差的连式林看到了海南的“商机”，决定留下来。这一年也是海南建省办经济特区的第五个年头。

留在海南的连式林最终没有去做啤酒生意，而是一头扎进了房地产行业的建设施工领域。“通俗地讲，就是建筑施工项目中的小包工头。”连式林告诉中国房地产报记者。

连式林在海南创业的背景，以1993年6月24日国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》为分界线。实际上，连式林决定在海南留下来时，海南楼市泡沫即将破灭。

从1993年承包工程起家，连式林在9年后创办了自己的第一家房地产公司——五指山福安房地产开发有限公司。在海南中部地区开发房地产被外界视为“冒险的举动”，但“剑走偏锋”的连式林却大获成功。

外界总结连式林的成功主要有两方面：海南中西部地区是海南房地产开发的“价值洼地”，他抢占了先机，赢得了主动；他正式涉足房地产开发，正处于海南楼市泡沫破灭后的修复期和产业复苏期。

2016年正是海南房地产开发的热潮期，外界突然发现，作为海南本土房企的典型代表，曾经以“农村包围城市”的企业发展战略而大获成功的福安集团，开始大幅压缩传统商品住宅项目开发，企业发展重心已转移到农旅、康养等养生休闲旅游项目上。

2018年4月22日，海南实施“史上最严”楼市调控政策——“全域限购”，之后楼市调控政策一路加码。以壮士断腕的决心摆脱“房地产依赖症”，大力推动安居房等保障性住房的建设，这是海南对传统房地产开发的态度和楼市供给主线。

转型下，福安集团正展现出新的活力。

房地产的膨胀年代

月初约的采访，终于在月底成行。

“不好意思，真是太忙了。”9月26日上午，海南福安集团董事长连式林急匆匆从30公里外的火山口共享农庄项目赶回集团总部，接受中国房地产报记者专访。

即便是采访刚开了个头，抱着文件找连式林签字的员工一拨接一拨。待审核文件及签字后，连式林一脸歉意地对记者说：“我们现在开始吧。”

这次是记者与连式林的第二次见面。第一次是今年8月随海南省房协工作人员到福安集团调研，这一次是以媒体记者的身份正式采访他。或许是巧合，前后两次连式林都是身着那件米白色短袖布扣式唐装。福安集团员工告诉记者：“董事长生活很简朴，平时对穿着不那么讲究。”

连式林在海南的创业史要从1993年来海南“看一看”说起。在近30年的时光隧道里，连式林在海南白手起家，一手缔造了他的“地产王国”。

“我是1993年5月6日来海南的，来了之后就留下来了。”连式林对来海南时的情形仍记忆深刻，“当初只是偶然的机会来海南出差，后来发现在内地卖一瓶啤酒只能挣1毛钱，在海南卖一瓶啤酒能挣一块钱，这就是商机。”

连式林来海南那年，冯仑、潘石屹等“万通六君子”仍在海南打拼。此时，已经是海南房地产泡沫膨胀的临界点。

虽然看到的是啤酒生意的商机，但时年39岁的连式林没有去做啤酒生意，而是一头扎进了建筑施工行业。“通俗地讲，就是小包工头，承揽建筑工地的活干。”连式林告诉记者，“当时有活干，但是钱不好要。我干了一个80万元的工程，至今还被拖欠着工程款。”

上个世纪90年代，对于我国沿海地区而言，是一个激情澎湃的年代。

1988年海南建省办经济特区之后，全国大批人才及大量资金涌向，也促使海南房地产业畸形膨胀。有关数据显示，1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产投资的50%，海南全省财政收入40%来源于房地产。

这一年，省会海口的房地产开发面积多达800万平方米，当地房价从1991年的1400元/平方米涨至1993年的7500元/平方米。上个世纪90年代初，海南房地产开发鼎盛时期，云集着2万多家房地产公司。

“冒险举动”下的成功

“有活干，钱难要”，这是连式林当初海南创业遇到的最大困惑。

其实，连式林在1993年5月初来海南所看到的“商机”，只不过是膨胀过快的海南房地产泡沫即将破灭的表象之一。

在这样的背景下，作为“闯海人”的连式林带着自己的施工队伍，奔走在一个又一个工地，挣的都是辛苦钱。

1997年，连式林选择扎根在海南中部的通什市（即后来的“五指山市”）。2002年，连式林利用手头积蓄，创办了五指山福安房地产开发公司。在正式涉足房地产开发之前，连式林先后参与了五指山市旧城改造和承建一批单位商住及办公项目。

“当初我的想法很简单，就是盖一两栋楼、几十个铺面，卖不掉就用来出租。”连式林称，他开发第一个房地产项目的想法就是自持物业，出租收取租金。然而，他成功开发第一个房地产项目之后，便一发不可收。

在五指山市城区，五指山福安房地产公司拿到了一块40亩的住宅用地，即后来开发的惠安小区。“在海南中部和西部地区，商品房开发项目很少，我是最早‘吃螃蟹’的人。”连式林回忆称，当时海南房地产开发主要集中在海口、三亚两地，另外海南东部地区也有零星的房地产开发。

“楼都盖好了，哪有人来买房子？”连式林告诉记者，“那时，海南中部地区房地产开发根本没成气候，房价七八百块一平方米，一套房子都没卖掉。”

就在连式林等人上门买房子时，来了4名不速之客。“我后来才知道，这4人是从东北来的生意人，他们从三亚看完房后，顺道到了五指山。”连式林说，那天他刚好在家，并作为“销售人员”接待了这4名稀罕的客户。

“临近中午我开车带他们去吃顿便饭，车在半路就没有油了，后来找人用盆子送来了些汽油。”连式林说，这个小插曲虽然很尴尬，但打动了客户。后来，这4位客户不仅在连式林开发的别墅项目各买了一套别墅，还发动了亲朋好友购买他开发的房产。

虽然当时一套别墅总房款也就二三十万元，但对于连式林来讲却是一个莫大的鼓舞。“这4个客户至今仍是我们的业主，后来他们也成了开发商，在五指山市开发房地产项目。”连式林称。

连式林在海南中部开发房地产项目最终获得成功，这与时代变迁及当时的市场需求有很大关联。

1995年，海南房地产泡沫正式破灭，海南楼市陷入低谷。后来有人对这段野蛮生长的海南楼市如此评价：海南房地产泡沫是中国局部泡沫经济的典型样本。

从1999年开始，海南用了整整7年时间处置积压房地产。截至2006年，海南处置积压商品房约445万平方米，占到约98%的全省积压房地产总量。

从2006年开始，海南楼市“元气”逐渐恢复，趋势开始向好。连式林正式涉足房地产开发，也正处于海南楼市从低迷期到恢复期。海南中西部房地产开发的“价值洼地”效应，对于“吃螃蟹第一人”的连式林而言，一切都是水到渠成的事了。

房企转型“样本”

连式林主导的立足五指山市、面向中西部、相继在全岛谋求发展的战略目标，对惠安小区等房地产项目接连开发成功，以及企业在海南中部和西部地产布局，有着深远的影响。

2011年之前，连式林的企业版图集中在海南中部及西部地区，直至2013年福建大厦在海口滨江路落成，海南福安集团的总部才正式搬至省会海口。连式林戏称福安集团在海南开疆扩土便是“从农村包围城市”。

截至2019年底，海南福安集团旗下拥有10家房地产开发公司，这些房地产公司开发的惠安花园、水岸别墅、避暑山庄、翡翠花园等房地产项目，遍布海口、三亚、五指山、乐东、东方、儋州、白沙等市县。

在同行看来，在海南中部地区开发房地产确实是一种冒险行为。但福安集团在海南中部和西部深耕的大获成功，有市场需求变化的因素，也有连式林对企业战略布局的独到眼光。

2016年，大学毕业的陈雯通过招聘面试进入了福安集团工作。“我老家是海南乐东的，还在上大学时就见过董事长连式林。”如今是福安集团办公室主任的陈雯回忆称，当时她作为礼仪小姐随县领导为捐资助学的连式林颁奖，“他是一个没有架子的企业老板，和蔼可亲，没有距离感。”

2010年前后，连式林在海南西南部的乐东县开发了一个名叫“江南乐居”的房地产项目。这是乐东县滨江新城市带的重点项目，也是乐东高品质住宅的优秀品牌之一。“那个地段之前很偏僻，在江南乐居小区建成后，我们县城才有真正意义上的公交车。”陈雯告诉记者，江南乐居所在区域已经成为乐东县城最繁华的地段。

“200亩以上的地产项目我们都要盖一个酒店。”连式林告诉记者。之后的数年里，福安集团房地产开发版图从五指山市延伸至海南西部多个市县，企业滚动式发展，缔造了福安集团的“地产王国”及海南房地产界的“江湖地位”。

“不是没有想过要去海南东部热点区域拓展，但我这个人不喜欢去凑热闹。”连式林称，往往别人蜂拥而至的地方，对企业而言成本越高、投资风险系数更大，企业需要稳健发展，房地产行业也是一样。

然而，就在海南房地产开发的鼎盛时期，连式林与他的福安集团却选择了“隐退”。

2016年还是各大房企“抢滩”海南、房地产开发的鼎盛时期。但有房地产同行突然发现，海南本土房企典型代表——福安集团在减持商品住宅用地量，大幅压缩住宅产品的开发，增持农业及旅游用地。

“2016年以后，我们就很少再做传统房地产开发，企业转型开始做共享农庄、农旅康养等项目开发。”连式林告诉记者，今后企业要去地产化，战略布局和发展重心为康养产业、农旅产业，包括大型共享农庄、休闲观光农业等为主。

2018年4月22日，海南省委办公厅、省政府办公厅联合发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，这也是海南楼市“全域限购”政策的开始，之后房地产调控政策一路加码，被称为“史上最严”的限购政策。

以壮士断腕的决心摆脱“房地产依赖症”，大幅压缩纯商品住宅开发的土地供给，大力推动安居房等保障性住房的建设。这是海南自2018年以来对传统房地产开发的一种态度和楼市供给主线。

今年3月，海南福安康年文旅集团有限公司注册成立。目前，福安康年集团旗下的火山药谷、荔海共享农庄、抱邱美丽乡村、儋州两院、五指山·仙鹿湖养生谷等近10个康养及休闲旅游项目已在开发中。

“发展康养及休闲旅游项目也是企业转型、助力乡村振兴的具体体现。”连式林告诉记者，企业要紧跟时代步伐，顺时而变、顺势而为，企业才能走得更远。

作为海南本土房企的典型代表，福安集团主导产业格局之变，或将成为海南房企转型的“样本”。

对  话

连式林：民营房企是这个伟大时代的受益者

连式林与中国房地产报记者在交流企业的发展历程。

中国房地产报：1992年是中国改革开放进程的历史大年，房地产也是从这一年后走上发展繁荣之路。在您的人生时间轨迹里，1992年有着怎样的意义？

连式林：1992年是我人生最重要的“分水岭”。我是学建筑施工的，1993年到海南之前，我在老家泉州市泉港区前黄镇坝头村管理村文化站；到海南后，所学专长得到了充分发挥，之后创办了福安集团，我一直想做的事也得以实现，比如捐资助学、关爱老年人等社会公益事业。我个人认为，这也是一个企业家反哺社会的义务。

中国房地产报：对于这30年大历史，您最深的感受是什么？

连式林：这30年是我国住房制度改革最深刻的30年，实现了住房商品化、社会化，建立了保障性的商品房供应体系，同步还建立了住房公积金制度等。住房商品化为我国房地产业蓬勃发展提供了制度支撑和源动力，我们民营房企也是这个伟大时代的受益者。

中国房地产报：您认为几十年的商海拓展最有成就的事是什么？

连式林：说“伟大成就”算不上，但一路走来确实有许多感慨和自豪。如果以个体而言，我认为企业稳步发展、解决企业内部一个庞大群体的就业问题，并具备一定能力回报社会，这应该算最伟大的成就吧。

中国房地产报：您现在最关心什么？

连式林：企业正处于深度转型期，作为海南本土房企，转型去地产化确实需要勇气和智慧，我现在最关心的是政策的稳定性和连续性，比如共享农庄等休闲旅游项目的用地问题、临时建筑的合法性认定问题等。

中国房地产报：过去五年，您最大的改变是什么？未来五年，您自己的最大期待是什么？

连式林：从2016年开始，我们在海南房企中率先“去地产化”转型，从纯房地产开发向农旅、康养等产业方向转变；未来五年，我希望企业成功转型，成为行业可参考性的“样本”。