一、测评背景与意义

1998年房改至2019年，中国房地产行业为城市就业、财政、住房、商业发展、基础设施和公共服务、人居环境改善等各方面提供了重要支撑。中国房地产开发企业从2.4万家提高到9.7万家，累计开发投资超过110万亿元，累计开发面积超过63亿平方米；中国人均居住面积由18.66平方米提高到39平方米。全国城市建成区面积由不到3万平方公里增长到58455.66平方公里，城镇建设用地面积由不到3万平方公里增长到56075.90平方公里，地级市数量由227个增长到297个，城市化率由33.35%增长到59.58%，城市人口由4.2亿增长到8.3亿。

自2010年4月17日国务院发布“新国十条”，“限购、限贷”成为房地产调控最核心的主题词。十年间，楼市大体经历了三轮周期性起伏波动，行业洗牌加速。我们看到，从“招保万金”到“恒万碧融”的龙头变幻，世茂、阳光城、旭辉、龙湖等企业迅速成长，也看到中梁、泰禾、绿城等企业克服各类难关、勇敢前行，还看到房企不再高喊“增长XX%以上”的销售目标，头部房企已不再公布销售目标，回款、现金流焦虑盛行，“多元化”扩张趋势收敛，“高科技转型、去地产化”苗头显露。千亿房企对“地王”争夺、进军三、四线城市已不再热衷，多强调“稳健”，中小房企直接收缩战线，更有不少房企陷入资金周转困难。

当前，从房地产行业发展的经济和社会环境看，深化改革开放的目标已转向高质量发展，不再过度追求提高经济增速。受国际国内发展环境变化和经济、人口周期影响，我国近年来经济增速出现明显放缓，且三大产业增速均出现回落。同时，我国城镇化率在2019年首次突破60%，虽然城镇发展仍有较大增长空间，“新基建”项目正在酝酿并启动实施，但已步入“诺瑟姆S型曲线”城镇化增长率提升速率放缓阶段。

从房地产行业发展周期看。观察历史经验，我国前期房地产市场快速增长、房价攀升与历史人口出生高峰、经济增长高峰密切相关。但随着我国人口出生率降低，人口增长率和城镇人口增长率双双走低、GDP增长速率放缓，未来房地产市场快速增长快、房价大幅度波动的“周期性”波动特征日益趋弱，“波峰”降低，难以重现前期迅速扩张上涨的波动趋势。

从房地产行业发展最新政策环境看。我国房地产市场调控政策导向逐步清晰，即以“房住不炒”为主基调，按照因城施策的原则实施长短结合的调控举措。房地产调控政策的反映敏感程度不断提高，对地方市场运行态势的追踪愈发密切，调控措施跟进速度加快，措施不断创新，特别是行政干预手段对市场影响较为剧烈，给房地产企业开发经营增添了越来越多的不确定性。

2020年，受新冠疫情影响，我国经济运行出现明显波动，一到三季度GDP总量与增速如图1。其中，一季度GDP总量为206504亿元，同比下降6.8%；二、三季度随着疫情逐渐被控制，各项经济活动逐步恢复，二季度GDP总量为250110亿元，增速转正，达3.2%；三季度GDP总量为266172亿元，增速升至4.9%。

图1 2020年1-3季度中国GDP总量及增速

数据来源：国家统计局。

2020年第一到第三季度我国三产的增加值及其增速如图2、3所示。一季度三次产业增速均为负值，其中第二产业受到的冲击最大，其次为第三产业。二、三季度各地复工复产加速，三产业均转为正增长，第二产业恢复最为迅速，第三产业恢复较为滞后。

图2 2020年1-3季度全国三产增加值

数据来源：国家统计局。

图3 2020年1-3季度全国三产增速

数据来源：中国统计局。

从各地情况看，省市第一季度GDP总额与增速如图4所示。第一季度全国31个省市中仅有西藏实现正增长，其余省市GDP均出现不同程度的下降。湖北是疫情最严重的地区，一季度GDP大幅下降39.2%，天津、黑龙江、辽宁GDP下降幅度超过全国平均降幅，主要缘于其主导产业第二和第三产业在短期内受到较大冲击。湖北周边的河南、重庆、安徽等省市为控制疫情导致的停工停产对经济运行的影响亦较为突出。北京、上海、广东等发达省市经济下行则主要源于第三产业受到冲击、劳动力返程受到影响等因素。

图5 2020年第一季度各省市GDP总量及增速

数据来源：各地统计局。

二季度各地开始逐渐复工复产，25个省市实现GDP由负增长向正增长的转变，增长率为负的6个省市经济情况较第一季度也有了大幅的提升，各省市第二季度GDP总量及增长率如图9所示。湖北二季度GDP仍为-1.4%。北京等城市第二季度GDP增长率为负，其余大部分省市经济在第二季度都实现了正增长。

图6 2020年第二季度各省市GDP总量及增速

数据来源：各地统计局。

面对新冠疫情冲击和房企融资“三道红线”，房地产市场运行的国际国内宏观经济环境、政策环境、金融和土地等要素环境、市场需求特征已发生深刻变化，房企正在经历前所未有的变局和挑战。城市的分化程度、市场企业的集中程度、经营业绩的差距将进一步加大。与此同时，城市更新、产城融合、绿色与智慧地产、存量资产运营、金融产品创新等一系列市场大幕已经开启，危局中蕴藏着重大机遇！

当此时期，中房智库致力于运用领先的研究能力为行业提供专业研究服务，服务企业创新突破、转型发展，基于德尔菲法和层次分析法，构建企业市场竞争力评价指标体系（房地产企业市场竞争力、绿色发展，细分领域如城市更新综合实力、文旅康养地产市场竞争力，物业管理企业市场竞争力和满意度），对行业房企、运营服务商、物业服务企业进行系统测评，综合反映新形势下房地产行业相关企业的生存能力、运营能力、收益能力、抗风险能力和成长能力，为行业和社会提供客观、科学的评估提示和标杆指引。

二、评价指标体系构建技术方法

（一）评价指标初选

首先，综合现有研究和市场形势，论证房地产行业相关企业市场竞争力的内涵构成并进行解构，综合企业代表、行业专家、媒体记者意见，分类开展评价指标初选。

（二）指标筛选与权重确定

指标初选后，本文首先运用德尔菲法进行指标筛选，设计9段标法指标评价量表。邀请专家源于三类，一是来自各大高校5位专家，二是房地产企业的5中层以上领导，三是房地产新闻媒体的专家10人，对5个指数与20个指标重要性按1-9分数背对背打分。汇总并通过一致性检验后，利用期望值、标准差和变异系数分析专家意见，作为指标筛选和权重测定依据。

（i=1、2.....20;N=1、2.....12)

E（xi）表示专家对第i个指标重要性评价的期望值；N为专家数；Xib为第b位专家对指标i的评分。

（i=1、2.....20;N=1、2.....12)

δi表示指标i的评分标准差；μi表示所有专家评分的算术平均值；得到指标i的变异系数：

结果显示，初选指标评价期望值均高于标准值6，均予保留。

进一步利用Yaahp软件计算各指标权重。

（三）指标标准化方法

为评价打分需要，需对各企业各指标值进行无量纲和标准化，本评价体系指标包括两种：单向性指标（正向/负向指标，即越大/越小越好）适宜采用极值标准化法，公式分别为：

正相关指标：I'ij = ×100（i=1,2,3.....20；j=1,2,3.....n）

负相关指标：I'ij= ×100（i=1,2,3.....20；j=1,2,3.....n）

I'ij为指标标准化值，aij为企业j的指标i原始值，Aimax/min分别代表各企业指标i的最大值和最小值，n为企业数。

另一些指标如开发强度、综合容积率等为非单向性，适宜采用“最优值标准化法”。首先，考察所有评价企业指标值，确定指标最优值区间{Bicmin，Bicmax}，最优值计算方法为：

Bicmax/min=i± k bis（i=1,2,3.....20；j=1,2,3.....n）

Bicmax/min为指标i的上下最优值；bij表示企业j指标i原始值，i表示指标i均值；bis表示各企业指标值标准差；k为常数倍数，取1、2、3.....，需视数据情况加以调整。

则正相关指标标准化公式为：I'ij = ×100（i=1,2,3.....20；j=1,2,3.....n）

负相关指标为：I'ij = ×100（i=1,2,3.....20；j=1,2,3.....n）

超过或低于最优值区间的数值统一按最高和最低分处理；由此建立评价指标体系如表4。各企业建设用地最终评价值Sj=（j=1,2,3.....n）。

各企业最终评价得分S=，Ii和wi分别代表指标标准化值和权重，i代表某参评企业，k为企业总数。

三、评价指标体系与评价结果

（一）2020中国房地产企业市场竞争力50强

表1 2020房地产企业市场竞争力评价指标体系（库）

通过公开市场数据、企业填报数据、《中国房地产报》记者跑盘和实地调研获取数据，代入该指标体系，评价结果如下：

表2 2020房地产企业市场竞争力TOP50

从结果来看，2020年1-11月份，中房智库<中国房地产企业市场竞争力50强>总销售额已接近9.3万亿。其中，前10强销售总额达到43973亿元，占到50强总额的47%；前20强销售总额达到亿元，占到50强总额的69%。50强房企销售额平均值达到1867亿元，中位数则为1172亿元，方差达到2505499，显示出较大的离散程度，表明头部房企分化情况仍在加剧，可能形成未来市场常态。

（二）2020中国商业地产市场竞争力30强

2020年中国商业地产市场竞争力评价指标体系如下表所示：

表5 2020中国商业地产市场竞争力评价指标体系

通过公开市场数据、企业填报数据、《中国房地产报》记者跑盘和实地调研获取数据，代入该指标体系，评价结果如下：

表6 2020中国商业地产市场竞争力TOP30

（三）2020中国文旅康养地产服务机构市场竞争力20强

2020年中国文旅康养地产服务机构市场竞争力评价指标体系如下表所示：

表7 2020中国文旅康养地产服务机构市场竞争力评价指标体系

通过公开市场数据、企业填报数据、《中国房地产报》记者跑盘和实地调研获取数据，代入该指标体系，评价结果如下：

表8 2020中国文旅康养地产服务机构市场竞争力TOP20