写在前面

小区筹备成立业主委员会、新旧物业更换，成了小区业主自治的两大“难关”。一些小区在摇摇晃晃中成立业主委员会，更多的小区则在成立业委会的路上夭折了。另外，新老物业能顺利交接的情况也是少之又少，“肢体冲突”成为了解决争端的一种无奈的选择。

这一切都不是社会所愿意看到的。

面对上述状况，《海南经济特区物业管理条例》进入修改议题，开始对上述问题进行修正。

｜中房报记者 陈标志 海南报道

4名业主委员会负责人分别被拘留15天的现实凸显了海口小区物业的现实尴尬。

作为海南省会城市的海口，近3000个小区，成立业委会的小区不足500个，占比仅为18%。绝大部分的小区物业管理系开发商“裙带关系”的物业服务公司在打理，业主的权益有时很难得到保障。

自2011年1月1日起施行至今已过去8年的《海南经济特区物业管理条例》（以下简称“条例”），随着时间的推移、小区物业新形势的不断变化，条例中的部分条款已经不能适应新形势的需要。海南省人大代表、政协委员也多次提交议案、提案，呼吁修改该条例。

7月19日下午，海南省业主委员会协会、海南省律师协会产权专业委员会在海南大学联合举办了一场交流研讨会。研讨会的主题便是商讨向立法机关或者相关政府部门反映上述条例的修改列入立法问题，以期尽快启动修改程序。

从某种意义上讲，这次交流研讨会也标志着海南修改条例的前期工作已经展开。有法律界人士表示，在海南建设自贸区（港）的进程中，中国最大的经济特区酝酿修改一项关乎民生的地方法规，迫在眉睫。

冲突不断的小区

5月25日上午，海口夏威夷花苑小区发生一场冲突。在冲突中，小区老物业公司一名保安受伤，小区大门道闸受损。

这场冲突的起因是夏威夷花苑小区进行新老物业交接仪式，由于老物业不配合，业主、新老物业公司三方人员过多，导致小区大门道闸杆受损，物业交接失败。

7月24日，当地警方以“聚众扰乱公共秩序”为由对夏威夷花苑小区业主委员会正副主任、委员等4人，分别做出行政拘留15天的处罚。为此，海南省业主委员会协会还专门致函海口美兰警方，认为在该事件中，夏威夷业委会作出的第二次业主大会决议合法有效。

对于该协会的致函，警方并未改变其当初作出的治安处罚决定。

类似的小区冲突不时要在海口各小区上演，以致于辖区派出所民警疲于处警，成了一些小区的“常客”。

在海口市新埠岛新世界花园度假村小区，业主与物业公司的斗争持续了多年。由于小区常常遭贼、小偷大摇大摆扛走业主保险柜，以及小区生活环境变差等引起业主的不满，小区业主决定成立业主委员会。

“此前，有业主还在自家的信箱里收到一颗子弹威胁。”该小区一业主称，在经历重重困难，该小区终于在今年3月成立业委会。

与许多小区一样，在业主委员会成立后，业主委员会试图通过选聘物业的方式，更换曾令业主满腹牢骚的老物业公司。但新老物业交接，并非一件简单的事儿。

“新老物业能顺利交接的情况少之又少，‘肢体冲突’解决争端成为一种无奈的选择，新物业进驻，业主委员会要费尽心思提前谋划。”上述一小区业主告诉中国房地产报记者，但“肢体冲突”的度很难把控，代表各方利益的人数众多，情绪一上来，手脚就没有了轻重，极易引发流血冲突。

即使新物业“占领”了小区物业办公场所，但出于维稳等多方面的考量，新老物业交接多半要被街道办等部门叫停。

小区筹备成立业主委员会、新旧物业更换，成了小区业主自治的两大“难关”。一些小区在摇摇晃晃中成立业主委员会，更多的小区在成立业委会的路上夭折。

条例部分条款很难适应小区新形势

7月14日，海口率先在海岸赛拉维小区试点使用“海口12345+业主决策平台”。

这实际上是一个电子投票系统，此举是试图解决当前小区筹备成立业主委员会所面临的组织难、到场难等难点和痛点。

中国房地产报记者了解，今年4月份，海口市住建局、海南省业主委员会协会组织海口10个试点小区业主代表，集中培训学习如何使用海口市物业小区公共事务决策平台系统，即“海口12345+业主决策平台”电子投票系统。

据介绍，该电子投票系统有不同的端口，分为业主、材料员、街道办、律师事务所、公证处等。业主关注微信公众号“海口12345”进入系统，进行实名注册认证，从发起成立业委会到备案，最少需要投3次票。

这种远程投票成立小区业主委员会的方式，仅在小区整体已办理不动产证明(房产证)、小区群众基础较好的小区试点。目前海口试点的10个小区中，8个成立业委会投票，2个小区进行事务投票。

但当地多名法律界人士认为，电子投票系统仅仅是在形式上进行创新和改革，小区成立业主委员会或者对小区事务进行管理的难点、痛点，根源在于原有的地方法规《海南经济特区物业管理条例》的部分条款，难以适应现今小区物业新形势的变化和需求。

比如上述条例中的“部分事项的决定程序要求应当经专有部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意”的 “双三分之二”、 “部分事项的决定程序应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的“双过半”等条款，很难在实际操作中行得通。

因此，关于将“条例的修改列入海南省人大常委会年度立法计划或立法规划”的建议与呼声，近些年来显得格外强烈。

“如果修改条例正式列入海南省人大常委会立法计划，应该展开广泛的大调研，整合更多资源，契合海南自贸区（港）建设，在方向上要有前瞻性、突破性。”海南律师殷允臣向中国房地产报记者表示。

人大代表政协委员呼吁修改条例

条例由海南省第四届人民代表大会常务委员会第十六次会议于2010年7月31日通过，自2011年1月1日起施行起，至今已有8个年头。

事实上，早在2015年海南省“两会”期间，编号为“第0350号”的政协提案，就专门提及修订条例的建议。

海南省政协委员解洪涛曾在上述提案中表示，因海南省“候鸟一族”居多，很多小区业主大部分时间都在岛外，该条例在制定之初没有充分考虑到这一现实，致使现在相当数量的小区业主因无法达到三分之二以上的法定人数，没法举行业主大会，使得物业管理服务公司一家独大，业主权益严重受损。

解洪涛认为，及时修订该条例，可以从法律层面上解决上述亟待解决的问题。他还举例部分条款在实际运用中的尴尬，“修订条例之后，能扩大业主的话语权，能约束物业行为，能减少业主与物业的纠纷，方便政府住建部门指导业主大会工作。”

海南省住建厅也专门针对该政协提案进行了答复，表示将在认真听取和收集社会各方相关建议的基础上，开展调查研究论证，一并报请省人大对该条例进行修改完善。

但事后因种种原因，修改条例一事被搁置。

2018年海南省“两会”期间，省人大代表符明全再次提出了“关于将条例的修改列入省人大常委会年度立法计划或立法规划的建议”。他指出，上述条例目前在具体实践中，存在一些比较突出的矛盾，依目前的条例难以得到有效解决，给基层管理和社会治理带来了较大困难。

他举例称，比如条例第四条规定“街道办事处、乡镇人民政府应当协助物业管理主管部门对物业管理活动进行管理、监督和指导，调解物业管理服务纠纷……”但在实际操作中，存在街道办（镇政府）、居（村）委会协助管理的职权范围不明确的问题。

2019年海南“两会”期间，有人大代表、政协委员也再次提出关于修改条例的议案和提案。

修改条例前期工作已启动

7月19日下午，海南大学社科楼举行一场别开生面的交流研讨会。殷允臣作为海南省律师协会产权专业委员会委员的身份，参加了本次会议。

这场交流研讨会由海南省业主委员会协会、海南省律师协会组织，会议的重要议题，就是双方讨论和交流关于修改条例的相关问题。

“双方商讨向海南立法机关或者相关政府部门反映该立法问题，以期尽快启动修改程序。”殷允臣告诉中国房地产报记者。

“条例确实有必要修改。”参会律师李取华告诉记者，在实际操作中，有省律协专业律师的参与，对推动修改条例似乎更好一些。

从某种意义上讲，这次交流研讨会，也标志着海南修改条例的前期工作已经展开。海南省住建厅相关人士也向记者确认，该厅已委托海南律师界人士，借助社会各界力量，对修改该条例进行了广泛调研和征求意见，目前已完成了第二次征求意见工作。

海南省小区物业管理现状确实令人堪忧。有数据统计，以省会城市海口为例，截至2017年底，全海口共有2728个小区，居住人口近100万人。其中，有物业的小区为1573个，但绝大多数是与开发商有“裙带关系”的物业公司在打理，而“三无”小区占到576个。

在海口2728个小区中，成立业委会的小区仅490个，约占总数的18%。另据海口12345热线统计，在所有的居民投诉件中，与物业有关的投诉占到了40%以上。

曾有政协委员于今年年初对海南文昌“逸龙湾”等多个小区进行调研，其抽样调查的两栋楼共有858户，但有人居住的仅为245户，仅占总户数的28.6%；其余无法取得联系的688户，占总户数的71.45%。而让政协委员无法理解的是，在被调查的10余个小区，80%的开发商或者物业公司表示不会为业主筹备业主大会提供“业主联系名簿”。

有法律人士表示，条例中的“双三分之二”和“双过半”已不符合海南实际；条例的规定实质上侧重于对社会的综合治理，而没有侧重于释放市场活力，与当前、今后社会发展理念要求不符。

截至记者发稿时，海口夏威夷花苑小区4名业主委员会成员仍在行政拘留处罚期；海口新世界花园度假村小区的新老物业公司更换，仍在对峙博弈中。而这一切，并不是社会所愿意看到的。