鑫洲地产落地鄂托克前旗项目烂尾多年  王少杰/摄

中房报记者 王少杰 内蒙古鄂尔多斯报道

内蒙古鄂托克前旗学府华庭项目，在停工超10年后迎来复工，却面临证照不全，无法办理产权证的尴尬境地。

此类问题仅是，鄂尔多斯鑫洲房地产开发有限公司（以下简称“鑫洲地产”）在鄂托克前旗地产开发乱象中的冰山一角。多位受访者向中国房地产报记者表示，鑫洲地产还存在牵涉非法吸收存款，偷逃税费，部分项目手续不全、一房二卖等问题。

公开资料显示，学府华庭由鄂尔多斯鑫洲房地产开发有限公司（以下简称“鑫洲地产”）投资开发，共建设有2栋商住楼，总建筑面积11135平方米，涉及陷入停工烂尾困境房源56套，其中住宅40套，商业（底商）16套。项目于2012年开工建设，2013年工程主体接近完工之际，陷入停工。

学府华庭业主徐杭告诉记者，该小区因未办理土地、规划及施工许可等建设手续，即使如期收房也不具备交付验收条件，同时还将面临着无法网签备案，无法办理不动产权证的困局。

2023年5月24日，鑫洲地产与鑫洲地产历史遗留问题处置工作领导小组办公室发布公告，针对鄂托克前旗鑫洲二期和学府华庭等小区开发建设中，因鑫洲地产资金链断裂等原因，造成项目停工长达10年之久，对此，将集中解决其引发的历史遗留问题。

10月下旬，记者在鄂托克前旗学府华庭项目现场走访时发现，多名工人正在对该小区1号楼、8号楼实施地下管道铺设和楼顶防水作业。

鑫洲地产法定代表人谢某荣向记者表示，学府华庭出现的未批先建和延期交付等问题皆因企业资金链断裂所致。为推进“保交付”，该项目现已被当地政府部门所属企业接管，相关手续补办当中。

鑫洲供热为集资参与人开具借款收益凭证  受访者供图

野蛮扩张 问题频发

鑫洲地产在鄂托克前旗开发的项目小而散，且“多点开花”。

自2010年，该公司先后开发建成有御景嘉园、学府华庭、鑫洲住宅小区、贵佳祥综合公寓楼、鑫洲公司西热源站（公寓楼）、鑫洲大酒店等项目。地产业务覆盖广泛，涉足住宅、商业、办公等多个领域。

粗放式的发展让其时刻处于资金承压的境地，截至目前，旗下及其参控股开发的多个房地产项目，已相继出现停工、烂尾、司法拍卖等情况。

违规问题更是层出不穷。

其中，长期未向业主开具购房发票，被指涉嫌偷逃税费。

徐杭向记者表示，2014年11月下旬，他以3180元/平方米全款购买学府华庭住宅一套，并签订购房合同。鑫洲地产仅为其开具购房款收据，时至今日，徐杭依然未获得购房发票。

徐杭曾多次找到鑫洲地产相关负责人，要求为其开具购房发票时均被拒。

徐杭的遭遇并非孤例。学府华庭购房者，目前收到的收款凭证均为收据。

2023年10月6日，另有学府华庭业主将鑫洲地产涉嫌偷税行为，向国家税务总局网站进行了举报。后由鄂尔多斯市税务局相关工作人员核实并回复称，会督促鄂托克前旗税务局追缴税款。

记者向鄂托克前旗税务局向鄂尔多斯市税务局核实后获悉，自2023年初至今，鄂尔多斯市税务局并未接到过有关鑫洲地产未向业主开具发票等情况反映。

“如果有业主进行举报，肯定启动查处程序。”鄂托克前旗税务局相关部门负责人对记者说。

记者调查发现，鑫洲地产开发的御景嘉园、贵佳祥等小区业主目前也未收到购房发票。

鑫洲地产个别项目在办理不动产权证方面尚存争议。

一位熟知鑫洲地产开发运营的知情人士向记者透露，房地产项目在申请办理不动产权登记时，需先行办结或同步申请该项目《竣工验收备案证明》手续，即“竣备即交证”。

鑫洲地产位于鄂托克前旗敖勒召其镇其巴嘎图西街一处房产，建筑面积6051.31平方米，在申请办理不动产权登记时，项目仍处于工程建设阶段，并未达到竣工验收备案条件，但该处房产却顺利领取到了不动产权证书（编号：133011300218）。

鄂托克前旗不动产登记中心有工作人员对此向记者表示，对于“未竣备即交证”一事并不太清楚，需查询后反馈。截至发稿前，记者未获回复。

贵佳祥综合公寓楼的18户业主，购房时间已长达10年，却遭遇鑫洲地产一房二卖，至今无法网签，办理不动产权登记受阻。

内蒙古鄂托克前旗籍人士曹某明便是贵佳祥18户业主之一，他告诉记者，贵佳祥项目为新建一栋9层高综合公寓楼，由鑫洲地产于2014年开发建设，涉及公寓82套，总建筑面积10532平方米。

2014年9月26日，曹某明与高某清、胡某峰等18户业主，在与鑫洲地产办理贵佳祥中的27套房产购买手续时，因该小区未建成，无法办理网签《商品房买卖合同》，双方签订了《贵佳祥公寓楼购买协议》 ，鑫洲地产仅为上述业主出具收款收据。

在购房业主不知情的情况下，鑫洲地产又擅自将其名下贵佳详房产转卖他人。

记者据鄂托克前旗住房和保障综合服务中心向鄂托克前旗信访局出具《关于贵佳祥小区信访事项的答复意见》中称，从2016年开始，鑫洲地产将贵佳祥全部房产陆续网签出售给李某祥，经查询，贵佳祥1～9层公寓均已出售，无保全，无抵押。

这意味着，贵佳祥包括18户业主在内的房产权益将无法得到有效保护。

尽管鑫洲地产、贵佳祥综合楼业委会与李某祥于2018年10月24日达成《贵佳祥综合楼交房协议》，其中同意李某祥先行退出网签合同，再由鑫洲地产为已交清房款及费用的业主办理网签合同。“当时，业主已将约定补齐的房款及费用共计880554元汇入指定银行账户，但至今仍未履行网签变更手续。”曹某明对记者说。

乌审旗国家林木种苗基地内收获种植的土豆  王少杰/摄

非法融资 陷债务泥淖

伴随贵佳祥18户业主网签难持续发酵，鑫洲地产背后“金主”的一桩非吸案浮出水面。

曹某明向记者表示，购房前，18户业主还拥有一共同身份——集资参与人。

2014年9月至2015年12月期间，鑫洲地产关联公司鄂托克前旗鑫洲供热有限责任公司（以下简称“鑫洲供热”）实控人谢某荣其兄，与集资参与人曹某明、杨某成、陈某金等18人签订《贵佳祥公寓楼购买协议》，以贵佳祥综合楼的房屋抵顶上述人员的全部融资款，但未办理房屋所有权过户登记手续。

也正是此次非法融资，让鑫洲供热实控人谢某荣其兄以涉嫌非法吸收公众存款罪获刑，还将其拖入债务泥淖。

2022年1月28日，内蒙古鄂托克前旗法院公布的刑事判决书（（2020）内0623刑初79号）（以下简称“判决书”）裁定，自2008年，鑫洲供热、谢某荣其兄违反国家金融管理法规，未经相关金融管理机构批准，以公司生产经营需要资金为由，承诺给付月利率1.5%～3%的高额回报，采取口口相传的方式，向高某英、王某等社会不特定对象760名集资参与人，吸收资金共计约1.53亿元，用于投资公司及给付集资参与人本金、利息等。

判决书显示，成立于2007年的鑫洲供热，在2009年至2012年期间出现资金短缺，为维持运营，经谢某荣其兄同意，由公司财务人员负责组织办理非法吸收公众存款事宜，起初以公司名义向亲属借钱，后由公司工作人员向社会人员借款，并在公司账目上进行登记。

融资款除了用于供热项目外，大部分资金流向鑫洲地产开发项目。记者从中发现，鑫洲酒店、鑫洲小区、御景嘉园、学府华庭、鑫洲公司西热源商（公寓楼）、贵佳祥综合楼等房地产项目，均是在谢某荣其兄非法吸收公众存款期间完成投资建设。记者另据多条信源证实，谢某荣与谢某荣其兄为亲兄弟关系。

判决书还显示，支撑鄂托克前旗法院对谢某荣其兄“判三缓五”判决的主要依据是，鑫洲供热及谢某荣其兄归还全部融资款，且取得部分集资参与人的谅解，依法从轻处罚。其中，有381名案涉集资参与人签订了谅解书。

“这一事实认定存有瑕疵”。集资参与人魏亮向记者表示，所谓谅解书签订，是在鑫洲供热、谢某荣其兄向集资参与人承诺归还借款背景下签字。而实际并未按照约定退还借款。

魏亮指出，以还款为诱饵，欺骗广大集资参与人在事先准备好的谅解书上签字，主要目的是为寻求法院轻判创造条件，这也充分说明“归还全部融资款”说法不实。

另有集资参与人向记者表示，目前有签订谅解书未拿回借款者，也有既未签订谅解书更未收到退款者。

鑫洲供热财务人员胡某则向记者表示，在鑫洲供热、谢某荣其兄非法吸收公众存款一案中，被法院认定案涉760名集资参与人名单内的，按照往息抵本计算方式，融资款（本金）均已发还。

对于这一说法，该名单内的集资参与人娜某来表示不认同，“我本人于2009年至2011年间，分数次向鑫洲供热、谢某荣其兄等人出借本金共计48.1万元，但至今仍未足额拿回，更不要说利息了。”

娜某来向记者算了一笔账：自出借钱款后，2016年至2018年间应向鑫洲供热缴纳的取暖费被抵顶，相当于获得4万余元收益；以物抵债方式领取到14万元酒水；陆续返还3万余元借款。上述收益即便视为本金回笼，目前还有本金27万余元被拖欠。

王某梅作为“760名集资参与人名单”外的集资参与人，同样遭遇借款本金未归还现象。

她向记者表示，经鄂托克前旗公安局委托，由宁夏五岳联会计师事务所出具的“鑫洲供热融资及相关账目的鉴定意见书”已载明，王某梅、尤某被拖欠本金约合465.28万元，后来却被相关部门认定拖欠本金仅为18260元。王某梅认为，鑫洲供热、谢某荣其兄与其之间往来账目，存在虚假、误导性和不完整情况。

非吸案余波未了，民间借贷纠纷也如影随形。

“原本6年前收回的商砼公司，至今仍在外‘飘着’”。鄂托克前旗建筑商人李某亮向记者表示， 2015年4月9日，谢某荣其兄向他借款880万元，约定月利率为1.5%。截至2018年6月30日，谢某荣其兄应向李某亮偿还的义务款（含本息）1171.4万元。其中，谢某荣其兄用名下鄂托克前旗鑫洲商砼有限责任公司的设备、土地使用权、建筑物以物抵债方式抵偿义务款本金500万元，至此，谢某荣其兄将向李某亮履行转让移交手续。

“但因谢某荣其兄不配合办理工商变更登记，导致鄂托克前旗鑫洲商砼有限责任公司目前仍由谢某荣其兄控股并委托他人经营。在与谢某荣其兄关联的借贷纠纷中，与他有着类似遭遇的债权人还有很多。”李某亮说。

多元化发展受挫 困境难破

资金链断裂的“鑫洲系”企业，除了在鄂托克前旗发展受挫外，其跨界投资内蒙古乌审旗林业项目同样不容乐观。

有媒体报道，2009年以来，鄂尔多斯市乌审旗实施了“10万亩优质种苗繁育基地”建设工程。当年7月，乌审旗苏里格种苗繁育基地（即“乌审旗国家林木种苗基地”的前身）开始动工，该项目由鑫洲地产控股股东鄂尔多斯市鑫洲投资集团有限责任公司（以下简称“鑫洲集团”）、乌审旗达镇苗圃、乌审旗乾泰农林牧生态开发有限公司（以下简称“乾泰公司”）合作联建。

记者注意到，鑫洲集团实控人与鑫洲地产法定代表人名字均为谢某荣，两者系同一人。

2011年，乌审旗苏里格种苗繁育基地被原内蒙古自治区林业厅列为“内蒙古西部地区保障性中心苗圃”。

2012年，原国家林业局考察组在苏里格种苗繁育基地举行“乌审旗国家林木种苗基地”揭牌仪式。

2009年至2017年的9年间，鑫洲集团、乾泰公司、乌审旗达镇苗圃等联建企业投入大量的人力、物力、财力，促使乌审旗国家林木种苗基地取得巨大成果，获得社会各界一致好评。

内蒙古自治区种苗协会副理事长宋海银曾向媒体表示，截至2015年9月中旬，乌审旗国家林木种苗基地已经成为内蒙古自治区乃至华北地区占地面积最大、在圃苗木最多、苗木品质最好的中心苗圃之一。

但好景不长。经历“以资抵债”等风波后，该基地部分土地陷入“退林还耕”发展困境。

“林木种苗基地不仅产苗木，还生产土豆。”10月25日，记者在乌审旗国家林木种苗基地走访时发现，该基地占地面积庞大一眼望不到尽头，但苗木种植却未形成全覆盖，其间，大量林地已被“分割”成数块面积不等“田地”，地里残存着土豆收获的痕迹。此外，该基地内数栋用于育苗种植棚普遍处于闲置，林木种苗种植区难觅管护人员踪影。

乌审旗林业和草原局主要负责人向记者表示，针对乌审旗国家林木种苗基地有育苗用地被私自改种农作物现象，该局曾安排相关人员进行过现场制止，目前仍处于调查取证阶段。这位负责人向记者坦言，该基地项目涉及多头管理，投资结构较为复杂，期间又有联建方涉嫌违规“以资抵债”，导致该基地长期以来处于失管失控状态。

谢某荣也向记者表示，乌审旗国家林木种苗基地占地7000余亩，其中1500亩是鑫洲集团与乾泰公司合作联建的苗木基地。后因乾泰公司自身出现一系列问题后，终止了对该基地联建地块投资。随后鑫洲集团陆续收回1500亩土地，其中，匹配给乌审旗达镇苗圃200亩、建设基地员工生活管理区用地300余亩外，剩余的900余亩土地全部用于土豆种植。在此之前，已种植过两茬玉米。

2024年5月，内蒙古自治区林长制办公室印发《关于严厉打击违法开垦林地草原行为的通知》，要求各地坚决遏制违法开垦林地草原高发态势，严厉打击毁林毁草开垦行为。通知要求，各地要严厉打击违法开垦林地草原行为，加强警示教育，强化源头管控，推动问题的发现和整改。要全面停止林粮间作，严格林木采伐后更新管理，规范发展林下经济。

记者据鄂尔多斯市林业和草原局网站显示，内蒙古自治区林长制办公室于2024年9月18日，深入鄂尔多斯市开展2024年自治区林业和草原高质量发展综合检查，主要采取听取汇报、调阅资料、走访问询、现场抽查、下沉检查等方式，推动林草领域各项重点工作落实落地。

谢某荣认为，利用乌审旗国家林木种苗基地900余亩土地从事土豆等农作物种植并无不当。在他看来，因近年来国内苗木市场需求持续低迷，加持当地（乌审旗）政府相关部门并无提出育苗计划，在此背景下，改种土豆或玉米，也是无奈选择。“为了该基地项目建设，鑫洲集团先后已投入资金近2000万元，看着这些土地，总不能一直荒废吧。”

鑫洲地产面临的诸多问题，至今未能找到化解途径。

（应受访者要求，文中徐杭、魏亮均为化名。）