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宜昌950套政府团购房纷争6年仍无解

中国房地产网

2020-12-17 18:57

李爱军及他的宇星置业公司在等待判决结果。

李爱军及他的宇星置业公司在等待判决结果。

中房报记者 樊永锋 北京报道

已具备交付条件的江南星城项目

公务员低于成本价购房,应不应该由企业买单?纠缠近六年的湖北宜昌市点军区公务员福利团购房司法纠纷又起了新变化。2020年,10月30日,该案再审在湖北高院开庭,预计近期将宣判。

2019年5月份,中国房地产报以《宜昌950套政府团购房异变谜局》为题对宜昌点军区950套政府组织公务员“低于成本价团购房”事件进行了报道。

2019年3月,湖北省高级人民法院作出《湖北省高级人民法院行政判决书》(2018)鄂行终430号(以下简称《行政判决书》)确认,点军区政府锁定湖北宇星公司开发“江南星城”小区950套团购房及相关车位的行为违法,并认定前者在项目建设中存在滥用职权,并责令点军区政府采取补救措施。

2020年7月22日,最高人民法院作出(2019) 最高法行申11871号行政裁定书,认为《430号判决书》存在认定事实不清,适用法律不当问题,指令湖北高院再审。

“2013年,我作为湖北宇星置业发展有限公司(以下简称“宇星置业公司”)负责人,受点军区人民政府邀约,代建点军区政府公务员团购房小区,却遭遇点军区政府违背承诺,侵犯企业经营自主权、为其干部职工谋取福利,让我公司为远低于成本价的公务员团购房巨额差价买单。”李爱军至今不能释怀。

宇星置业公司被迫打了六年官司进行维权,“因点军区人民政府的行政干预,至今未能讨回被侵占的合法资产,当地营商环境和法治环境与党中央要求甚远。”

2012年至2013年,宜昌市点军区为了解决干部职工的住房问题,开发商宇星置业公司代建政府团购房项目江南星城。该项目后由代建转为开发,即按照商品房的方式拿地又要限制价格定向销售,在地价高、定价低、行政干扰市场的多重因素下,江南星城销售困难运营难以为继,资产被查封。

最终,江南星城项目资金链断裂后导致无法交房,开发商只好走上法庭和点军区政府对簿公堂;而作为购房者的点军区900余名公务员又因为无法收房,与开发商产生互诉纠纷。这多宗诉讼在历经宜昌市、区法院审理程序后,陷入僵局。

然而,随着点军区时任主要领导陆续调任,现任领导四年多未拿出有效措施。多年信访、司法诉讼让该公司负责人身心疲惫,同时也让宇星公司这家小型地产公司及它的掌舵人李爱军迷失在厚厚的司法卷宗中。

已具备交付条件的江南星城项目

在此期间,湖北“政府行政违法案”引起了第十三届全国人大代表、三峡旅游职业技术学院科研与督导处处长杨德芹的关注。

在她向最高人民法院人大代表联络处发出《关于对湖北省高级人民法院民事裁定和行政判决进行法律审查的紧急情况反映》,内容包括《430 号判决书》判决内容或涉嫌违宪、对民事判决再审裁定提审可能引发社会不稳定因素等。杨德芹在信件中介绍,湖北宇星置业与点军区政府持续“掐架”多年,致使购房者目前无法取得房产入主,已有购房者分别将两者向法院提起诉讼。

2020年9月15日,最高人民法院办公厅意见建议办理处向杨德芹回函,称湖北宇星置业请求确认点军区政府锁定案涉房屋及车位价格的行为系滥用职权、侵犯企业经营自主权的违法行为,指向的行为系点军项目领导小组与宇星公司签订《点军区西边冲商品房开发补充协议》的行为。该函明确,最高人民法院已指令湖北高院予以再审。

 争议焦点:是商业行为还是行政干预

中国房地产报记者调查发现,涉诉双方争议焦点在于,政府组织公务员团购内部定价选定地点是市场行为,还是政府行政手段干预市场行为。

在宇星置业公司负责人看来,“关于团购房这个事情的合作是原任书记区长,区里主要领导找我及企业,借我的资质、管理团队解决他们全区干部职工的住房问题,希望在政策上搞便宜划得来的团购房,搭上最后一班车,但是也不会让我白帮忙,给我一平方米100元的纯利润,一切成本都是他们政府的。这是我跟政府合作的初衷,这个是我自愿的。”

在招拍挂环节,点军区政府承诺通过领导小组成员中公安、检察院、土地部门做了相关的协调工作,“结果土地竞价出现意外情况后,点军区政府领导就将之前代建协议推翻,成为团购协议。”

据李爱军回忆,当年点军区政府在指令宇星置业高价拿地后,立即推翻“框架协议”中的政府承担开发成本承诺,出台《框架协议》指令宇星置业为其950名干部职工低于成本购房差价买单。

点军区政府连《补充协议》中由政府出资做好的配套基础设施等承诺都拒绝履行。整个项目大小事务都是点军区人民政府确定,竞买土地的高价是点军区政府指令的;工程建设过程中的外墙、门窗甚至颜色等具体的施工和生产经营活动是经领导小组批准后实施的;950套‘干部职工房’的销售价格是‘领导小组’锁定的;享受干部职工房的950名干部职工名单也是由领导小组锁定的,宇星置业没有任何经营自主权。房子建好了是点军区政府公务员的,但是建房成本差价却由我司承担,显然是不合理的。”他说。

2017年,点军区政府在接受中国经营报记者采访时表示,点军区政府成立“领导小组”是湖北星宇置业竞得地块出让前区政府的内部行为,而销售的价格属于对市场的预测,属于商业判断。

湖北宇星置业代理律师、北京市京师律师事务所律师王旭则认为,《430 号行政判决书》认定事实清楚,证据确实充分,适用法律正确且程序合法。

全国人大代表、民建中央委员、华南师范大学经济管理学院教授林勇认为,湖北宇星置业目前经营举步维艰,根本原因在于点军区政府在履行双方协议过程中,未有效履行补充协议湖北宇星置业开发成本的承诺,导致该企业无法继续以团购低价向区政府指定的950余户业主定向出售房屋。

林勇解释,当地政府上述行为直接侵犯了当地民营企业的合法权益,也影响了950户购房者的权益。

对此争议,中国房地产报记者曾多次致电点军区委相关负责人,未获回应。

事件回顾:

失控的代建

2013年2月,点军区政府与宇星公司签署《点军区西边冲商品房委托开发框架协议》(以下简称“框架协议”)约定的甲乙双方分别为上述政府领导小组和房地产开发商宇星公司。

“宇星公司是替代者,区政府与前几家企业在价格上未谈拢。”原公司员工接受中国房地产报记者采访时说,当时,李爱军作为点军区政协委员,架不住点军区主要领导的再三相邀,成为江南星城的代建商。

该框架协议约定,领导小组将委托宇星公司定向开发西边冲商品房项目。地块占地约150亩,总建筑面积约20万平方米,确定起拍价为1.274亿元,共可开发约1770套商品房。前期拆迁由政府负责,宇星置业按照正常商品房开发流程办理,发生费用计入成本由区政府承担,土地按正常流程挂牌,由区政府负责相关事宜,项目交付后,区政府按照建筑住宅总面积每平方米付宇星公司100元开发利润。

2013年3月14日,土地竞拍环节“意外频发”,导致宇星置业高价摘地,当时宜昌市首次网上竞拍,竞拍方不断提高竞价,让这桩原本“内定”的土地摘牌变得失控。参与竞拍的工作小组成员,李爱军曾多次对土地价格提出意见。然而点军区政府为确保团购房项目的实施,在时任主要领导“不惜一切代价拿下”授意下,宇星公司顶着压力最终以2.91亿元(均价194.298万元/亩)的高价竞得土地使用权,超出起拍价1.636亿元,一跃成为当时宜昌市的住宅用地“地王”。

高地价,超出了点军区政府的预估和承受能力,点军区政府单方面解除框架协议,于当年7月11日双方协商签署了《点军区西边冲商品房开发补充协议》,宇星公司由代建改为开发,点军区政府定向团购950套,团购房源选自20栋楼的不同楼层、均价3500元/平方米,车位售价6万元,剩余部分由星宇公司公开销售。

“签署这个补偿协议的前提是,由点军区政府负责项目内绿化、道路施工的等成本。”李爱军回忆道。

据报道,这950套定向团购房源指标,在点军区委、区政府、商务局、人社局、财政局、招商局、农林水局、法院等,以及所辖乡镇、街道办事处等党政机关内部分配。

当时江南星城所在片区的市场均价为5500元至6000元/平方米,团购房的定价仅为当时市场价格的60%,“后期司法鉴定的建安成本为4614.22元/平方米,价格倒挂严重,与同期市场价格差价约1.873亿元。”

与此同时,2014年,宜昌市政府为加快城市建设和棚户区改造,引入某大型品牌房企,圈定毗邻江南新城的地块进行挂牌,并设特定摘牌条件,打破了点军区乃至宜昌市原本平稳的楼市。

据宜昌市土地交易市场信息显示,2014年6月23日,宜昌市原国土资源局经宜昌市政府批准,挂牌出让(2014)50-59号共计10宗地,其中(2014)55号151.2亩、56号190.85亩、57号123.84亩,均对竞买人提出较为苛刻的条件“本次挂牌不接受联合竞买,竞买人须提供不少于5亿元资金证明;2013年开工面积不少于1500万平方米;竣工面积不少于300万平方米;交房不少于500万平方米,书面承诺引入国际一级资质物业管理公司。”

在宇星置业相关负责人看来,“挂牌前,市政府已责成市国土局调规,并进行特定二次评估,明显是给招商企业量身定制。”

2014年7月29日,该品牌房企随州公司分别以70万元至84万/元亩的价格,毫无悬念地摘得上述三地块共计465.89亩,总价款3.546亿元,与江南星城隔路而望。

该品牌房企摘地不久,就推出4500元/平方米的预售价,直接冲击了江南星城的销售,“把我们通过市场化销售解困的构想彻底击垮。”他说。

2016年1月18日,宇星公司向宜昌市中级人民法院递交了《行政起诉状》,起诉点军区人民政府滥用职权,侵犯经营自主权;起诉宜昌市政府限制市场竞争;另请求法院判令点军区人民政府按合同支付开发商2090万元利润,以及赔偿团购房同期市场销售差价18728.66万元等。

2016年1月25日,宜昌市中级人民法院作出裁定,对原告的行政诉讼不予立案。

2018年11月21日,武汉长诚工程造价咨询有限责任公司受湖北高院委托对“江南星城”作出工程造价鉴定报告,950套团购房的建设成本(包括土地成本、公共配套设施、建安成本、税费等)为商品房建设成本平均单方造价为人民币4614.22元/平方米;其他必须的支出(包括人工费用、管理成本、资金成本等)为人民币4675965.12元;还未包含其他14项待定损失。

湖北省高院认定侵犯企业自主经营权行为

2019年3月18日,湖北省高院做出2018鄂行终430号行政判决,围绕双方争议,湖北省高级人民法院认为,点军区政府为解决干部职工住房问题,设立“项目领导小组”主体的行为均明显没有法律依据、缺乏法律授权, 属于超越职权的违法行为;该裁决书表述称,2013年3月14日,涉案土地网上竞价时,点军区政府时任主要负责人在明知土地竞买价格明显高于正常价格的情况下,仍然直接指示当时还是受委托竞买方的湖北宇星公司强行摘牌土地,根据框架协议约定,实际开发主体是点军区政府;土地摘牌后,点军区政府单方解除框架协议,要求宇星公司签订补充协议,承担全部开发费用并接受低于市场成本价的团购房及车位价格,其行为违背诚信政府及信赖保护原则,对宇星公司正常经营活动造成重大干扰及严重影响,据《行政诉讼法》十二条第一款第七项属于侵犯企业自主经营权行为。

根据湖北省高院的这份行政判决,撤销宜昌市中级人民法院作出(2017)鄂05行初70行政判决;确认点军区政府锁定江南星城950套房屋的行为违法;责令点军区政府在判决生效后30内,对违法行为采取补救措施;驳回其他诉求。

430号判决下达后,点军区人民政府多次与宇星置业公司调解,并向湖北省高级人民法院提供一份调解方案。

  宜昌市点军区政府提出的调解方案

据这份《区政府提出的调解方案》(法院用)显示,对已交全款而希望退房的购房者,引导退房退款,并自收款之日支付不低于8%的利息;对愿意要房的团购户,引导支付不超过500元/平方米进行差价补偿,并签订不再要求宇星置业支付逾期违约金,已诉讼判决的,在补充协议中放弃判决结果;未交齐购房款或者未签订合同的,可以退房,可补缴差价,差额部分应该补齐8%的资金占用费;车位约定价格用则建议8万元以内向购房者销售,或者采取十年返还全款的商业方式按10万-15万元一个销售;政府协调调解税务滞纳金,组织竞拍商业部分减轻宇星置业资金压力,宇星置业立即交房办证,立即启动余下三期工程建设。

之后,点军区政府提出方案需要向宜昌市委汇报请示,最后不了了之。

而今,李爱军及他的宇星置业公司在等待判决结果,维持原判或者适当调整在其接受范围之内,完全逆转或将祸及950户苦等多年而无法入住政府团购职工,同时参建公务员团购房的80多家相关合作单位的工程款、涉及4000多农民工资将无法得到妥善解决。



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标签:宜昌,政府团购房
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