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物业公司扎堆赴港上市背后估值参差不齐

2018-12-17 16:35

■中房智库研究员付珊珊

资本寒冬却没能阻挡物业公司赴港上市的热潮。

12 月6日，港交所的钟声再次被内地赴港上市的物业公司敲响，这一次是以IPO 形式成功登陆港股的佳兆业物业。

在此之前，今年已经先后有雅生活服务、碧桂园服务和新城悦三家物管公司在香港上市，加上此前港股上市的彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务等，目前在港股上市的物管公司已经超过 10 家。

随着港股物业股增多，物业板块渐成气候，在整体估值水平普遍较高的情况下，也存在一些估值偏低的物管公司，比如新城悦、佳兆业物业目前市值都偏小。

造成这种估值分化的原因除了关联公司在规模、发展速度上的影响外，物管企业本身的运营管理能力，以及在社区增值服务方面的特色探索都会影响投资者的选择。

高估值港股物业

已形成板块效应

物管公司在港上市的风潮从2014年就开始了。

当时，作为内地首个独立上市的物业服务企业，彩生活凭借轻资产模式在港股挂牌两周涨幅超过30%，其市值甚至反超关联公司花样年控股。彩生活的上市让开发商们重新审视物业行业的价值，万科、碧桂园等房企巨头也纷纷萌生出分拆物业上市的想法。

众所周知，在香港主板上市的新申请人必须具备不少于3个财政年度的营业记录，因此2014年的想法萌生，到2018年便形成一股强势的物业上市热潮。赴港上市、A股上市和新三板上市是房企物业分拆上市的三种主要途径。

今年有一个明显的风向标，是越来越多的内地物管公司选择在香港上市。比如碧桂园物业弃A转港上市，已经在新三板挂牌的永升物业在新三板摘牌后转向港交所IPO。那么，为何越来越多的内地物管公司选择香港作为上市场所？

以碧桂园为例，早在2016年碧桂园物业就拟在上交所上市，并于当年9月披露IPO预先披露文件，开启上市冲刺，然而一年过去了，碧桂园物业仍然迷失在A股IPO庞大的队伍中。2017年12月，碧桂园物业公告称拟撤回A股IPO申请，原因是政策方面变动。而今年3月，碧桂园最终决定将物业管理板块分拆在港交所主板独立上市。

实际上，碧桂园所谓的政策变动指的就是A股IPO审核日趋严格。由于A股上市门槛较高，导致数家物业公司寻求上市失败，目前，A股物业的第一股也是唯一一股是于今年2月份上市的南都物业。

相比A股的高门槛，新三板对企业盈利能力、主营业务、经营年限等方面要求都相对较低，且审批时间短，挂牌程序简单，因此吸引了不少物管企业。据公开资料不完全统计，截至目前，已经有63家物业公司挂牌新三板。但是，新三板的流动性低、融资功能低，对于那些对资金渴求度高的物管企业来说，相比新三板，更愿意选择港股上市。

港股上市对于物管公司来讲，最具吸引力的就是能获得高估值水平。高估值是物业股选择香港登陆的重要因素。

物业行业现金流稳定充沛、资本开支少且具有开发商背景的物业公司利润预测性佳，因此香港资本市场对物业行业一直较为认可。前有彩生活、中海物业、绿城服务在港股上市都获得了不错的估值，而且上市之后的市盈率也在持续走高，而今年2月，雅生活服务上市，以预估PE 58.8-77.3倍的水平打开了物业板块更大的想象空间。

雅生活服务的高估值搅动了物业的一池春水，蠢蠢欲动的房企们更加确信要拆分物业在香港上市。随着在港上市的物管公司增多，港交所具有先机性的发现了物业板块的价值，并逐步形成了板块效应。

参差不齐的物业估值

虽然港股上市的物业公司普遍估值水平较高，但随着上市企业增多，物管公司估值也出现参差不齐现象。

中房智库研究员统计了包括彩生活、中海物业、绿城服务、碧桂园服务、雅生活服务、新城悦、佳兆业物业在内的8家在港上市的典型物业公司数据资料。

统计结果显示，在这8家港股上市的物管企业中，有三家企业市值已经突破百亿港元，其中，碧桂园服务的市值最高，为329亿港元；绿城服务次之，市值为183亿港元；排在第三位的是雅生活服务，市值为150亿港元。

碧桂园服务自6月19日上市以来，在股价波动中保持涨势。从上市当日每股10港元，一路涨至12月6日收盘价12.78港元，上市以来，涨幅达27.8%。碧桂园服务之所以稳坐港股物业板块市值第一，且保持强劲涨势，最主要的因素还是其背靠规模庞大、急速扩张的房企龙头碧桂园控股。

目前，碧桂园服务在管面积约1.37亿平方米，其中大部分在管面积都来源于母公司碧桂园控股，而碧桂园控股的销售项目在未来也会持续转化为碧桂园服务的合约管理面积，虽然二者为相互独立的上市公司，但是碧桂园服务依然能够“背靠大树好乘凉”。

另一家市值表现突出的物管企业为绿城服务。绿城服务之所以受到资本市场青睐，与其良好的服务口碑密不可分。众所周知，绿城中国的产品品质有口皆碑，而绿城服务与绿城中国虽然不像碧桂园服务与碧桂园控股那样关系密切，但绿城服务依然延续了绿城重品质的优点。此外，绿城服务一直致力于园区增值服务研究，在增值业务方面的探索也是资本市场持续看好的一面。

随着房企巨头都将物业分拆上市，作为最早上市的物业“前辈”彩生活却陷入了估值尴尬境地。

在中房智库研究员统计的8家物业上市企业中，彩生活、中海物业、绿城服务、碧桂园服务和雅生活服务的在管面积均已超过一亿平方米，其中，彩生活的在管面积高达9.81亿平方米，是在管面积最高的企业；但是，在市值方面，彩生活却是这五家物管面积超过一亿平方米企业中最低的，市值仅有59亿港元。

彩生活董事会主席潘军不止一次在公开场合为彩生活的低估值鸣不平，然而资本市场从来都是遵循自己的逻辑在进行，不可否认的是，2018年上半年，彩生活整体毛利由去年同期的3.4亿元增长82.5%至6.2亿元，但毛利率却同比下降10.2%至35.3%。

此外，彩生活对增值服务的探索发展，必然有其被认可的一面，而另一面也要警惕“过犹不及”。物业企业的发展要明确自身定位，逐步走出一条适合自己的特色之路。

编辑：liuya

标签：物业公司,上市