城市与区域治理研究院 苏志勇

去年下半年以来，全国各地居民提前偿还住房贷款现象愈演愈烈。由于还贷申请过于集中，不少银行不得不关闭了线上预约申请通道，线下柜台业务办理也排到了几个月之后。为此，银保监会近日召开专题会议，针对反映较多的个人住房贷款提前还款难、预约时间长等问题，要求银行加快处理积压申请，做好提前还款服务。在监管部门的出手干预下，目前提前还贷困难的问题已逐步缓解，但关于提前还贷背后的深层逻辑，以及由此对房地产市场和金融机构带来的影响，值得反思。

提前还贷原因探究

回顾历史可以发现，从2008年以来我国曾经经历过4次“提前还贷潮”。第一次是2008年，在财政“四万亿”政策下，货币政策由“从紧”转向“适度宽松”，央行从2008年9月16日至12月22日连续5次降息，促使贷款人通过提前还款降低利息成本，RMBS早偿率从14.25%迅速攀升至24.54%。

第二次是2012年，受欧债危机影响，经济增速放缓，货币政策转宽，央行连续两次降准、降息，按揭贷款利率明显降低再次刺激居民提前还贷意愿，RMBS早偿率从7.24%上升至17.46%。

第三次是2014~2015年，2014年房地产市场遇冷导致经济增速回落，2015年至2016年连续五次降准、降息，按揭利率从6.96%降至4.55%，出现了短暂提前还贷现象。但在房价急速上涨和理财产品收益率走高环境下，此轮还贷潮并未持续。

本轮“提前还贷潮”从2021年就已经开始，2022年前三季度RMBS早偿率一度达到13%，四季度回落至8%左右，目前基本维持在10%左右，与之前几次相比并不算高，但持续时间较长，对房地产市场乃至金融机构的盈利预期都产生了一定影响。

至于提前还贷现象产生的原因，归结起来主要有以下几个方面：

一是与房地产市场走势高度相关。从此前历次情形看，居民按揭贷款的走势基本跟随房价变动。房价上涨预期较强，居民购房意愿随之增强，居民倾向于加杠杆；反之，房价上涨预期减弱，居民购房意愿下降，更倾向于降杠杆。2021年以来房地产市场明显进入调整期，预期转向，居民住房消费意愿下降，开始降杠杆。

二是房贷利率下降导致新增房贷与存量房贷利差扩大。?目前我国房贷利率采取的是由LPR基准利率加点构成，刺激合理住房消费需求政策之下，新发按揭贷款利率大幅下降，即使LPR重新定价，但存量房贷利率加点不变，导致存量房贷与新增房贷利差扩大（现行房贷利率与此前高点利率的差值最高超过1.5个百分点），促使居民提前偿还高成本贷款。另外，在银行流动性充裕的背景下，经营贷、信用贷等利率大幅下降，一些居民选择利用此类低息贷款置换高成本按揭贷款。

三是投资理财渠道少，收益率低。2022年以来，楼市、股市一路走低，A股全年跌幅接近20%，股票型基金平均跌幅超19%，各种理财产品也是风险增加、收益率严重下降，投资者综合收益率降至2%左右，投资收益远不能覆盖贷款成本，由此导致有按揭贷款的居民选择提前还贷。

四是受疫情等因素影响，居民收入预期不稳定，对未来的不可预知导致存款意愿增强，消费意愿下降。有闲置资金的情况下首先选择提前还清贷款做到“无债一身轻”。

综合历次“提前还贷潮”可以看出，存量房贷与新增房贷之间的利差是导致提前还贷的表面原因，房价预期和居民消费意愿下降、对未来预期的不确定才是导致提前还贷的深层原因。

提前还贷要算好两笔账

关于是否应当提前还房贷有两种截然不同的观点，一种观点认为提前还贷不可取，原因是通货膨胀导致货币贬值，借银行的钱相当于占了银行的便宜；另一种观点则认为贷款利率过高，提前还贷可以节省资金成本。笔者认为对此不能一概而论，是否提前还贷需要算好两笔账：经济账和法律风险账。

首先要算好经济账。一般按揭贷款年限可做到30年，回望过去30年，通货膨胀率远远超过了银行贷款利率。尽管目前通货膨胀有所放缓，但随着全球通胀的蔓延，未来我国的通胀压力也会逐渐加大，考虑到通胀因素，实际按揭贷款利率并不高。

不考虑通胀因素，仅从现实情况看，提前还贷是否合适还要看还款年限、还款方式、资金来源等因素。按揭贷款还款方式一般分为等额本息和等额本金两种，等额本息还款期限如果没有达到二分之一（比如20年期贷款还款期限不满10年），提前还款比较划算；等额本金还款期限没有达到三分之一，提前还款比较划算。从资金来源上看，如果是闲置资金且没有更好的投资渠道或其他消费需求，可选择提前还款；如果是选择以其他形式的贷款替换，不仅要考虑高额的手续费、中介费等成本，还要考虑贷款的合法合规性。另外，按照现行政策，个人住房贷款利息可按每月1000元的标准享受个税专项附加扣除，一年有12000元的个税扣除额度，这也是购房者提前还贷时需要考虑的因素。

其次要考虑法律风险。目前随着支持实体经济政策出台和银行流动性的宽裕，经营贷、消费贷等贷款利率持续走低，一些贷款中介开始借机以“利率低”“放款快”为诱饵，诱导购房者通过办理经营贷作为过桥资金，偿还按揭贷款，这种操作不仅隐含违规风险，甚至有可能触犯法律。比如在一些违规中介机构诱导下伪造营业执照、经营流水等信息获得贷款资格。近年来，各地金融监管部门将经营贷违规进入楼市列为重点查处对象，一旦遭到查处，不仅要还清贷款，还会对个人征信记录造成影响，情形严重的甚至可能触犯法律。

“提前还贷潮”的应对之策

随着房地产市场下滑和居民提前还贷意愿增强，我国个人住房贷款规模增速大幅下滑。根据人民银行的数据，2022年末金融机构本外币住户贷款余额74.94万亿元，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末下降了10个百分点。2022年4季度按揭贷款环比净减少1100亿元，为2008年4季度以来首次环比减少。尽管个人住房贷款增速大幅下滑，但仍占到住户贷款余额的51.8%。

对于银行来说，个人住房贷款是最为优质的资产，不仅收益稳定，而且风险很小。如果短期内出现大面积提前还贷，不仅影响到银行长期的利差收益，而且短期内很难找到类似优质资产相匹配，增加了机会成本。因此，面对汹涌的“提前还贷潮”，银行大多采取了拖延战术，通过关闭线上预约通道、拉长预约时间等方式拖延还贷进度。但是这样的操作不仅不能阻止提前还贷，反而会严重影响到银行的信誉和品牌形象。对此，银保监会近日召开专题会议，针对反映较多的个人住房贷款提前还款难、预约时间长等问题，要求银行加快处理积压申请，做好提前还款服务。

如何应对汹涌的“提前还贷潮”？结合我国国情和现行政策，可以从以下几个方面应对。

一是降低存量房贷利率。这是近期经济学界讨论最多的话题，包括孟晓苏、任泽平等经济学家纷纷呼吁出台措施引导银行适度下调存量房贷利率，同时降息以降低银行负债成本。任泽平认为，降低存量房贷利率不仅降低了购房者利息成本，刺激了住房消费，而且对宏观经济也将产生积极影响。

降低存量房贷利率对银行来说虽然利差收益受到了一定损失，但相比提前还贷来说毕竟保住了房贷存量。在2008?年也曾经下调过存量房贷利率，对房地产市场和宏观经济恢复起到了积极作用。

二是效仿发达国家采取“再融资”方式。欧美发达国家对提前还贷有着比较成熟的应对措施，例如美国，贷款人可以随时选择以更低的利率进行“再融资”。在扣除已付的本金和利息之后，银行或其他贷款机构先行代为付清贷款人高利率的存量贷款，然后以当前较低利率重新为其办理贷款。这种做法相比直接降低存量房贷利率虽然操作起来比较繁琐，但更为科学，也是值得借鉴的应对之策。

三是加大个人住房贷款抵扣个税力度。将房贷利息抵扣个税是国际上普遍采用的税收优惠政策，据统计目前有80多个国家在采用。在英、美等国，住房抵押贷款通常可抵扣个人收入所得税或者是出租房屋所得税，而且往往是较大抵扣项。综合各国情况，常用的抵免方式包括税前抵扣、应纳税额抵扣、财政补助等三种。目前我国针对首套房贷采取的是“一刀切”的政策，不论贷款额度多少，每月固定抵扣1000元。虽然操作起来比较简便，但在制度设计上存在明显漏洞。近期网络就流传着“1元房贷抵个税”现象：提前还贷并不完全还清，而是只留一小部分（每月还贷1元），这样仍然可以享受个税抵扣优惠政策。房贷抵扣个税的政策方向是正确的，但在制度设计上应更科学，比如根据房贷额度和实际利息支出确定抵扣比例或抵扣额，贷款额度越高，抵扣力度越大。

四是加强经营贷、消费贷监管，严厉查处违规放贷、违规挪用等现象。最近人民银行、银保监会再次要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示。监管部门也将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。

提前还贷

引发银行盈利模式思考

银行业是典型的顺周期行业，盈利水平对经济周期的变动极为敏感。特别是作为支柱产业的房地产一直是银行业最大的收入来源。从2022年的“停贷风波”到“提前还贷潮”，突显出银行对房地产信贷的高度依赖，也为银行业经营模式转型敲响警钟：随着房地产增量开发的黄金时代终结，银行业30年来“躺着赚钱”的时代即将结束，银行过度依赖房地产、依靠存贷利差的盈利模式难以为继。

受我国金融业管理体制等因素影响，我国银行业仍处于以存款、贷款、汇款为中心的传统模式，依靠资产规模扩张实现增长，而成熟金融市场的银行业已经向交易银行和财富管理银行转变。随着国内存款利率市场化推进，存贷利差将进一步收窄，银行盈利模式亟待创新。

在盈利模式上，根据发达国家金融机构经验，逐渐发展以财富管理为抓手的负债端，辅之以资产证券化与交易为基础的资产端，是银行盈利模式转型的方向。

近年来尽管一些商业银行也在逐步尝试开辟新的利润增长点，比如赚取各项手续费和佣金收入，但目前的非利息利润在利润体系中的占比仍然偏少。商业银行仍需在增强自身经济实力的同时，不断发展中间业务，提升服务质量和服务价值，加大创新力度，拓展新的盈利渠道。

在资金投向上，随着房地产高速增长的时代结束，银行信贷投向也要随国家产业政策做出调整，转向低碳环保等新兴产业和高端制造业，向实体经济要效益，寻求新的利润增长点。