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中国房地产网
2022-07-02 15:13
评估单位:
《中国房地产报》城市与区域治理研究院
一、研究背景
(一)经济下行压力加大,“支柱产业”定位未改
2022 年政府工作报告指出,“面对下行压力要把稳增长放在更加突出的位置,2022年经济目标设定为5.5%左右”。当前国内主要核心经济指标增速放缓,叠加疫情反复与外部环境扰动,“稳增长”压力进一步加大。房地产作为支柱产业,地产投资占GDP比重维持 10% 以上,且为地方政府主要收入来源,房地产行业的平稳运行依旧是国民经济的压舱石,为经济增长重要支撑。
(二)房地产行业政策全面收紧,房企承压较大
2021年上半年房地产调控政策全面收紧。供给端,房贷“两集中”制度,约束个人购房按揭以及房企的相关贷款;房企端,“三道红线”“两压一降”,严控房企资金来源。2021年四季度以来,开发贷、按揭贷、公积金贷款、和部分城市的预售资金监管方面陆续出台一些放松政策,各地因城施策政策措施加速落地,但政策效果尚待检验。
(三)房地产行业发展逻辑转变
随着高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继,房地产行业正式由“金融红利时代”步入“管理红利时代”,市场发展逻辑发生了根本性变化。政策作用下,房地产逐渐从类金融属性到民生属性。房地产资源将进一步向财务稳健、经营卓越,可持续发展的优秀大企业集中,能够与时俱进、根据市场环境转变自身经营的房企,将获得下一阶段的良好发展。
二、研究目标
上市房企规模和实力位居行业翘楚,信息公开度和受关注度高,社会影响力大、示范带动作用强;上市房企的经营状况深刻反映了行业整体运行趋势,对于政府、企业、消费者、投资者决策产生重要影响。本研究主要目标在于:
★ 全面深刻剖析中国上市房地产企业发展环境;
★ 解构新时期上市房地产企业经营稳健性内涵,构建上市房地产企业经营稳健性评估指标体系;
★ 科学评估A股和H股上市房地产企业经营稳健性,开展横向对比分析;
★ 指明企业经营环节优势与弱项,辅助企业优化经营,为企业在资本市场开展经营活动提供公信力支持;
★ 展望企业发展前景,为投资者和消费者提供选择参考,为政府实施调控政策提供参考。
三、研究意义
★ 客观反映中国房地产行业总体经营状况和发展态势,为政府房地产调控提供参考:
★ 多层次、多维度对比剖析上市房地产企业经营稳健性,帮助企业全面对标、查找问题,全方位提升运营能力;
★ 反映企业竞争力优势,查找弱项和风险隐患,为各类投资者提供参考;
★ 立足公信力,有效监督企业增发、大股东套现等行为,为市场提供精确指引。
四、研究对象
根据评估目的,本次评价对象包括:
1.中国大陆地区A股市场上市、主要从事房地产开发业务的企业;
2.在香港H股上市、房地产开发业务主要位于内地的房地产开发企业。
五、研究与评价技术体系说明
2022年中国上市房地产企业经营稳健性研究指标体系由《中国房地产报》城市与区域治理研究院、中国社会科学院(财经院)中国城市竞争力课题组、中央财经大学“中国上市公司经营稳健性”研究团队联合研制,命名为“2022上市房地产企业经营稳健性评价模型”。
(一)指标初选、筛选与权重确定
本研究指标选取与筛选、权重确定采用德尔菲法+层次分析法:
第一步:指标初选与解释
联合课题组借鉴吸收国内外企业稳健性研究文献,解析房地产企业经营稳健性内涵;在此基础上,经过多轮讨论,初步选取房地产企业经营稳健性4大评价指数和22个单向指标。
第二步:指标筛选与权重测定
运用德尔菲法进行指标筛选,设计9段标法指标评价量表。邀请专家源于三类,一是来自各大高校5位专家,二是房地产企业的5位中层以上领导,三是房地产新闻媒体的专家5人,对4个指数与22个指标重要性按1-9分数背对背打分。汇总并通过一致性检验后,利用期望值、标准差和变异系数分析专家意见,作为指标筛选和权重测定依据。
第三步:利用Yaahp软件计算各指标权重,最终指标体系包括4大指数,19项指标。
★ 盈利稳健性:共7项指标
★ 营运稳健性:共4项指标
★ 成长稳健性:共3项指标
★ 财务稳健性:共5项指标
(二)数据来源
2022上市房地产企业经营稳健性研究数据综合采集自2021年上市房地产企业年报披露数据。
未经授权不得转载
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