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擘画“十四五”:透过规划纲要看房地产未来发展

中国房地产网

2021-03-14 12:30

完善新型城镇化战略 提升城镇化发展质量

完善新型城镇化战略 提升城镇化发展质量

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中房智库 苏志勇

2021年是我国“十四五”规划开局之年,也是开启全面建设社会主义现代化国家新征程的起步之年。

刚刚闭幕的全国两会不仅对全年工作做了具体安排,还审议了国务院起草的《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要(草案)》(以下简称“‘十四五’规划纲要”),从短期工作和远景目标两个层面,为我们擘画出建设社会主义现代化国家新征程的宏伟蓝图,也为房地产行业指明了未来发展方向。

“十四五”规划纲要共计19篇、65章,约7.5万字,其中有许多内容与房地产行业发展密切相关,在此简要做一番梳理和解读。

一、新型城镇化蓝图中的房地产机会

关于完善新型城镇化战略、提升城镇化发展质量,在“十四五”规划纲要第八篇以一整篇的篇幅做了阐述,内容与房地产行业发展关系密切。核心内容是深入推进以人为核心的新型城镇化战略,以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展,使更多人民群众享有更高品质的城市生活。

(一)人口迁移为房地产带来机遇与挑战

“十四五”规划纲要提出,要加快农业转移人口市民化,坚持存量优先、带动增量,统筹推进户籍制度改革和城镇基本公共服务常住人口全覆盖,健全农业转移人口市民化配套政策体系,加快推动农业转移人口全面融入城市。在户籍制度方面,放开放宽除个别超大城市外的落户限制,试行以经常居住地登记户口制度。全面取消城区常住人口 300 万以下的城市落户限制,确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁。全面放宽城区常住人口 300 万至 500 万的 I 型大城市落户条件。完善城区常住人口 500 万以上的超大特大城市积分落户政策。

此前,国家发改委已经多次发文落实户籍制度改革措施,大幅放开落户限制。今年则把户籍制度改革列入“十四五”规划纲要,作为未来五年完善新型城镇化战略的一项重要工作来抓,提出“十四五”期间常住人口城镇化率将提高到65%,这意味着每年将有上千万人口进城。

房地产行业有一个业内普遍推崇的规律,即房地产发展“长期看人口,中期看土地,短期看金融”。户籍制度的放开带动了人力资源要素市场的合理流动,在推动产业发展的同时,人口的迁移也带来居住需求的爆发式增长,住房供需矛盾突出,进而推高城市房价。因此解决大城市住房突出问题成为新型城镇化过程中的一道难题。

为了支持农村转移人口的流入,“十四五”规划纲要中提出了“建立财政性建设资金对吸纳落户较多城市的基础设施投资补助机制,加大中央预算内投资支持力度。调整城镇建设用地年度指标分配依据,建立同吸纳农业转移人口落户数量和提供保障性住房规模挂钩机制”,这一政策导向将在很大程度上缓解人口流入城市在土地、资金、基础设施建设等方面的压力。但是对于人口流入规模较大的城市来说,短期内住房供需矛盾突出的问题仍是一个巨大的挑战。今年两会政府工作报告也将这项工作列为重点工作来抓,提出“通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。

对于房企来说,人口的流动趋势将成为制定发展战略、谋划城市布局、规划拿地规模、确定产品定位的重要风向标。


(二)完善城镇化空间布局

随着经济进入高质量发展阶段,新型城镇化和都市圈建设已经经济转型发展的重要引擎,也成为房地产行业转型发展的新机遇。关于城镇化空间布局,在“十四五”规划纲要中提出,发展壮大城市群和都市圈,分类引导大中小城市发展方向和建设重点,形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局。

1.推动城市群一体化发展。以促进城市群发展为抓手,加快形成“两横三纵”城镇化战略格局。优化提升京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等城市群,发展壮大山东半岛、粤闽浙沿海、中原、关中平原、北部湾等城市群,培育发展哈长、辽中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州—西宁、宁夏沿黄、天山北坡等城市群。建立健全城市群一体化协调发展机制和成本共担、利益共享机制,统筹推进基础设施协调布局、产业分工协作、公共服务共享、生态共建环境共治。

从这些圈定的城市群来看,既有早已发展成熟的城市群,也有新划定的城市群;既涵盖了东部发达地区,也包含了中西部、东北等欠发达地区。这些城市群将构成我国经济转型发展的核心动力,同时也将为房地产行业发展带来新的机遇。

2.建设现代化都市圈。从“十四五”规划纲要中可以看出,现代都市圈建设不仅将在交通有效衔接、教育和医疗资源共享、社保和落户积分互认、产业和科研合作等领域实现重大突破,更重要的是要实现规划统一编制、统一实施,探索推进土地、人口等统一管理。这就意味着制约城市间协同发展的行政壁垒将被打破,可谓意义重大。

(三)城市更新行动

“十四五”规划纲要提出,要加快转变城市发展方式,统筹城市规划建设管理,实施城市更新行动,推动城市空间结构优化和品质提升。“十四五”期间,要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造,基本完成大城市老旧厂区改造,改造一批大型老旧街区,因地制宜改造一批城中村。实际上,2020年已经新开工改造城镇老旧小区4.03万个,惠及居民736万户。今年的政府工作报告提出,将新开工改造城镇老旧小区5.3万个。

房地产行业经历了数十年高速发展,市场趋于饱和,逐步由规模化向高质量发展转型,城市更新和老旧小区改造成为房企布局的新赛道。据克而瑞研究中心数据显示,百强上市房企中,约有六成房企涉足了城市更新,其中TOP50上市房企的比例达到了78%。约有40%的企业已经达到超百万平方米的规模,规模最大的企业总建筑面积可达1亿平方米。在政策层面,城市政府的支持力度不断加大。以北京为例,2021年北京市市级预算中,住房保障支出安排33.6亿元,同比增长达到51.1%,主要用于推进老旧小区综合整治等城市有机更新工作。

二、完善住房市场体系和住房保障体系

关于完善住房市场体系和住房保障体系,在“十四五”规划纲要中作为独立的一节内容,用500多字加以阐述。

(一)坚持“房住不炒”的总原则

“房住不炒”的概念自2016年中央经济工作会议首次提出,已经深入人心,并成为房地产调控的总原则。今年将这一表述列入“十四五”规划纲要,充分表明房地产回归民生保障属性是大势所趋,房地产拉动经济的作用将逐步淡化,投机炒房行为将被严厉禁止。未来五年乃至更长时间,这都将是房地产调控的基本原则和底线。在今年的政府工作报告中,将房地产发展列入“切实增进民生福祉”这一环节,并再次强调“房住不炒”的总基调,同样印证了房地产已经回归民生属性。


(二)加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度

在“十三五”规划纲要中,类似的表述是“优化住房供给结构,促进市场供需平衡,保持房地产市场平稳运行”。经过5年的实践,在解决房地产供需矛盾过程中逐渐意识到房地产供应主体单一、保障房供应不足的短板,探索出了多主体供应、多渠道保障、租购并举的新思路。“十四五”规划纲要首次将这一思路制度化,成为全体人民住有所居的制度保障。另外,在规划纲要中首次提出了“职住平衡”概念,这不仅是提升居住生活品质的重要内容,也是解决“大城市病”的关键一环。

在保障房供给方面,“十四五”规划纲要提到“因地制宜发展共有产权住房。在管理方面,提出“处理好基本保障和非基本保障的关系,完善住房保障方式,健全保障对象、准入门槛、退出管理等政策”。

(三)落实主体责任,稳地价、稳房价、稳预期

稳房价是房地产调控的重要目标,而稳地价是稳房价的基础,稳预期则是稳房价的重要保障。土地作为房地产开发最重要的资源要素,占房价构成的最大比重,也是房价上涨的重要“元凶”。房价上涨预期则是过度透支需求、助力房价上涨的重要推手。“十四五”规划纲要草案提出,“坚持因地制宜、多策并举,夯实城市政府主体责任,稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制,加强房地产金融调控,发挥住房税收调节作用,支持合理自住需求,遏制投资投机性需求”。笔者认为其中至少蕴含四层含义:一是房地产调控的的主体责任在城市政府,在近年来的房地产调控政策中也在反复强调这一点,调控不力被约谈的或被点名的案例时有发生。二是部门联动加强。房地产涉及土地、金融、规划、建设等多个环节,只有各部门联动才能真正实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。三是因地制宜、多策并举。全国各城市房地产市场差异性极强,在调控方向也需因城施策。综合利用土地、金融、财政税收、行政等政策手段,实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。去年以来,针对房企融资的“三道红线”,针对银行房地产贷款的“五档监管”,以及近期针对土地出让的“两集中”新规,均是房地产调控的长效机制的重要举措。四是支持合理自住需求,遏制投资投机性需求。意味着调控将更加精准,鼓励正常住房消费,打击投资投机成为常态。

(四)加快培育和发展住房租赁市场

关于培育和发展住房租赁市场,“十三五”规划纲要仅用了60个字,而“十四五”规划纲要则用了229个字来阐述,即:“加快培育和发展住房租赁市场,有效盘活存量住房资源,有力有序扩大城市租赁住房供给,完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设,保障承租人和出租人合法权益。有效增加保障性住房供给,完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租赁住房供给,着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。”内容包含法规建设、市场培育、土地供应、市场供给、制度保障等一系列制度安排和实现路径。

在租赁住房供应方面,“十四五”规划纲要提出了“单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房”这三大路径。其中在利用集体建设用地建设租赁租房方面,目前已经有18个城市开展试点,试点经验将逐步推广。在利用企事业单位自有闲置土地建设租赁住房方面,财政部、住建部也制定了相应的奖励措施。住建部部长王蒙徽近日曾表示,支持产业园区配套建设和“商改租”““工改租”等非住宅改建,简化审批程序,充分发挥国有和民营企业功能作用。在制度和法规建设方面,2020年9月,住建部起草的《租房租赁条例》向社会公开征求意见,今年有望完成立法程序;各城市政府也陆续出台了有关租赁住房管理的地方性法规。

发展租赁住房市场不仅是解决大城市住房突出问题的重要抓手,也是房企转型发展的方向。此前, 国务院参事室特约研究员姚景源曾表示,“十四五”期间,中国的住房租赁市场会有相当大的发展空间,特别是长租房市场,而大力发展长租市场是落实租购并举、完善中国住房制度改革的重要途径。


编辑:刘亚

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标签:“十四五” 房地产
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