永同昌集团总裁胡东鹏

我们将继续坚持“稳健发展”原则，做精做专擅长领域，这也是永同昌30年来所获得的宝贵经验。

中房报记者 焦玲玲 北京报道

2021年，是房地产行业出现大变局的一年。

随着2021年下半年部分房企深陷债务问题，局部风险暴露，行业遭遇了前所未有的信用危机，也引发市场对于房企流动性的担忧，市场格局被重写。

“今年这一年行业确实太困难了，很多房地产行业的合作伙伴出了问题，这在以前是从未有过的。”永同昌集团总裁胡东鹏表示。

永同昌是一家发展了30年的综合性企业集团，业务涉及资产管理与投资、产业园区开发运营、房地产开发以及汽车服务产业等方面，在业内以稳健发展著称，2014年以来多次进入地产百强榜。“公司内部对于管理能力的考核只有一个核心指标，就是利润，对于发展规模没有做过多要求。这一管理机制也使企业发展主要关注两个维度，一是投资维度，一是风险维度。所以这些年不管市场是高歌猛进还是低迷不振，我们始终能够保持稳步增长的发展节奏。”

对于近年来许多企业追求的“多元化”，永同昌也有自己的理解。“此前我们也试水过多元化道路，并没有获得预期结果。”胡东鹏坦言，“我们发现盲目的多元化很难成功，因此现在所做的多元化是围绕主业的‘相关多元’，房地产和汽车是我们比较熟悉的领域，从这两个领域延伸出去的多元化业务，是我们有信心能做成的。”

他表示，这次大变局也给了行业一个警醒，要告别以往规模化发展模式、快周转模式，踏踏实实做好经营。这也是国家对于房地产企业的要求，要良性循环、有序健康发展。

不过，严峻的态势正在过去。2021年12月6日，中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。对于房地产业，此次会议明确要支持商品房市场更好地满足购房者合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。这在胡东鹏看来意味着行业将迎来边际放松，也相信房地产行业还有发展的空间和自我调整的机会。

对于企业的未来，他表示将继续坚持“稳健发展”的原则，做精做专我们擅长的领域，“这是我们30年来所得的宝贵经验。”

2021年年末，面对身处复杂严峻环境下的房地产行业以及企业应对之策，中国房地产报记者采访了胡东鹏。

中国房地产报：今年是房地产行业异常艰难的一年，永同昌对此是否也有所感触？市场压力面前，永同昌今年发展如何？

胡东鹏：我们也感受到2021年房地产行业形势很严峻。在我们旗下的房地产开发业务板块当中，目前有三分之一左右是与其他房企合作的项目。实际上我们的合作伙伴大部分都是百强的头部企业，这么多年合作关系也都很好，但今年突然间部分企业的偿债压力剧增，甚至不正常地传导到了合作项目当中，波及了我们，这是以前从未有过的情况。另外，我们发现，一些本来很优质的项目周边，出现低价抛售的楼盘，扰乱了市场价格，使我们的项目销售也受到了影响。这两点感受是最直观的。

可以看到，这次遭遇危机的企业多是此前几年发展较快、杠杆较高的企业，也给了行业一个警醒，要发展就需要踏踏实实做好经营。

不过，从我们自身来说，2021年发展还是非常稳定的，全口径营业额预计在300亿元以上，可以达成企业年初制订的发展计划。

中国房地产报：在这样的市场环境下，永同昌没有受到太大的影响，原因是什么？

胡东鹏：能够在这种市场环境下保持发展步调，主要得益于我们过去一贯奉行的稳健发展战略。

永同昌是一家大型综合性澳门投资集团，成立于1992年，到2022年就30周年了。早在2014年，我们就进入了中国房地产百强企业榜单，目前为止，公司业务已经布局全国30余座重点城市，发展为以产业园区、资产管理、房地产开发为核心业务，物业管理、文旅康养、教育文化、科技孵化等多产业协同并举，资产总值逾680亿元的综合性企业集团。

多年来，公司一直坚持审慎拿地的策略，坚持项目利润和现金流双平衡的原则，保持合理的负债结构，保障稳定、充裕的经营性现金流。截至2020年末，公司“三道红线”全面维持绿档，有息负债仅30%，远低于重点上市房企71%的平均水平，也从来没有对外发行过信用贷。我们认为，这样的负债结构，在确保流动性安全可控的同时，可以使企业保持一个有品质的合理增速。

中国房地产报：此轮行业变局当中，受影响较大的企业多是前些年规模化发展过快、业务多元化比较激进的企业，您对于规模化和多元化怎么看？

胡东鹏：在规模化方面，我们10年前曾经有过这种考虑，但内部论证之后就否定了这一模式。至今我们仍将利润作为内部最重要的考核指标，这种考核方式就决定了我们对每一个项目发展质量的关注远远高于对于发展速度和规模的关注。

在多元化方面，永同昌也曾经走过一些弯路。早前我们也曾试水过矿业开采、建材生产、高科技等产业，但多元化发展的成绩并未达到预期。10年前，永同昌完成了一次产业剥离，整体上回归了主业。

现在我们说的多元化，是围绕主业的“相关多元化”。除了资产运营和房地产行业以外，我们从创业初期就一直有汽车产业相关的业务，到现在我们在北京运营的最有代表性的产业园区“永同昌西国贸汽服基地”，也是围绕汽配产业发展起来的综合体。因此汽车产业也是我们比较熟悉的领域。

未来，我们依然会坚持稳健发展，不进入中短期的陌生行业、新兴行业、风口趋势行业，继续聚焦在资产运营和房地产行业相关业务、汽车相关业务领域，深耕发展。

中国房地产报：永同昌为什么在两年之前考虑加强资产运营业务板块？

胡东鹏：这是企业经过深思后决定的：一是从宏观环境来看，随着中国城市化发展进程的放缓，房地产开发业务在缩减，行业步入存量阶段，这是发展趋势；二是产业投资、资产管理业务抗周期能力较强，预见性好，空间大。

通过这几年运营，我们发现较好的商业项目、写字楼等收益率可以达到7%以上。而目前房地产开发业务利润越来越薄，链条过长，有时销售速度、周转速度还跑不过财务费用，一旦市场发生剧烈波动，企业受影响较大。

而且近两年的行业洗牌对于我们资产管理的业务也是一次机会，通过债转股和收购，我们在北京、上海、深圳等地都拿到了一些不错的项目，收购之后，我们有能力通过运营让资产升值，优良资产的价值一旦被释放出来，实际上是很快能够得到市场认可的。

中国房地产报：永同昌在北京的西国贸汽服基地已经开发运营了16年，现状如何？未来对于产业园区的发展有什么计划？

胡东鹏：永同昌西国贸汽服基地成立于2005年，目前入驻商户逾1000家。即便是现在，很多城市的汽配市场都还是给人留下脏乱差的印象，但是永同昌西国贸汽服基地却从开业起就以“花园式”“一站式”“服务优”“配套全”远远超前。

后来，我们在汽服产业园区基础上，又打造了“创业空间-孵化器-加速器”的创业孵化板块，同时配套建设了北京市丰台区第一家五星级酒店“西国贸大酒店”，开创出产业+商办+酒店的汽车后服务产业园区“2.0”。

近年来，永同昌西国贸汽服基地也一直保持着自我更新，不仅在园区外立面、绿化环境方面持续投入改造，还在智能停车、智慧园区等软件方面进行了配套升级，此外，在废机油集中处理等环保配套服务方面也不断创新，精进专业化管理能力。

现在，沈阳沈抚新区永同昌汽车文化智能生活小镇已经开工建设，这标志着永同昌汽服产业园区“3.0”时代的到来，必将成就一个独特的产业园区IP。该项目由永同昌集团和沈抚新区政府联袂打造，将通过构建文化、配套、后服务、品牌展销、配套生活5大模块，打造以汽车文化为引领，以汽车后服务为引擎，以配套服务体系为支撑的汽车文化智慧生活小镇。

汽服产业园区只是永同昌产业园区的其中一个板块，另一个比较有代表性的产业园区是位于珠海横琴的智慧产业园区。永同昌作为澳资企业，积极响应国家大湾区建设号召，在珠海横琴落地了永同昌时代广场项目，通过打造澳能研究院、未来中心、智慧空间三大板块，构筑涵盖新能源汽车、跨境说电商、美加澳光电等科研及文创产业集群，为推动琴澳一体化经济融合，打造粤港澳大湾区建设新高地贡献力量。

中国房地产报：对于2022年房地产市场，您有着怎样的判断和预测？

胡东鹏：这一波冲击力度比想像中大，很多企业都陷入了危机之中，虽然从目前来看政策已经到底且逐渐回调，但市场预期尚未回暖，销售端起色不大，影响还将持续，一些企业的危机短时间也很难过去，我认为这波影响至少要持续到2022年下半年才能尘埃落定。

但可喜是，2021年12月6日中央政治局召开会议，明确在房地产方面要支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环，这给行业发展带来了大利好，在合理的支持下，我相信房地产行业还有发展的空间和自我调整的机会。