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吴建斌:当前调控环境下的投融资策略

2021-03-27 15:00

土地价格上涨很多,稍微做得不好就会亏损。

土地价格上涨很多,稍微做得不好就会亏损。

3月23日,阳光城集团执行副总裁吴建斌在观点地产论坛上发表题为《新形势下房地产政策与投融资解读》的演讲。他在演讲中表示,长期来看,房地产依旧“大有可为”,市场潜力巨大。目前大家感到迷茫有两方面原因,一是企业要降杠杆,二是企业要买地发展。土地价格上涨很多,稍微做得不好就会亏损。


谈到对土地供应“两集中”的看法,他表示,这一政策实际上是约束了地方政府的土地“无序供应”,让土地出让更有序和透明。对于房企来说,透明的市场、有计划的市场,反而更好做事,因为资金可以早做安排。另外,在这个阶段可以留出更多时间,寻找合作伙伴,抱团取暖。如果按照这个逻辑演绎,土地市场并没有降温。他认为,土地市场目前的招拍挂只是一种途径,还有更多其他途径,比如城市更新。


对于房地产未来的发展方向,吴建斌认为调控的总基调没有变,调控力度还在不断加码。加码的目的是希望房地产不断降温,或者保持平稳过渡。但这个目的,现在看好像还没完全达到,这就意味着房地产政策后续可能还要加码。


客观上讲,房企今天遇到的问题跟往年遇到的问题虽然有些不同,其实房地产这么多年每年都在说难,有的时候更焦虑,每年都会这样,但是这也正好倒逼我们房地产行业要变革,要向管理要效益。


房地产今后发展的方向,从当前来看要控速度。很多房企的速度要降下来,平均5%〜10%的增长已经很了不起了。2021年跟2020年比起来,哪一家公司能有10%的增长是非常不容易的,降负债,实现高质量发展才是主旋律。在这种情况下倒逼我们房企要调整自己一些打法,适应市场变化,否则就有可能出现风险。无论你是头部企业还是中小型房企,都会出现很严重的问题。


至于如何应对当前的房地产调控,吴建斌给出了八点建议。


第一,在投资方面,要向流量快的城市倾斜。流量快的城市有两个大区,一个是华南区域,一个是华东区域。目前市场流量在向这两个区域集中,竞争也异常激烈。


第二,土地储备方式要加快调整。原来是短平快,通过招拍挂拿地,未来土地储备可能要向城市更新延展。将来市场获得土地的方式就是城市更新排第一位,产业勾地排第二位,第三位才是招拍挂。


第三,顺应地方“供地节点”的安排,把有限的资金通过独揽或者合作的方式,把你喜欢的土地拿下来。


第四,投资拿地要“携带”好融资方案。如果你没有融资方案,难度会越来越大,哪一家企业都不敢这么做。否则,几块土地就把几百亿资金消耗掉了。


第五,管好源头,处理好投资的机会主义与长期主义的关系。住宅开发的航道仍然是很宽的,但是在哪里储地,这才是关键。如果投资错了或者投资踩点错了,会使整个公司陷入被动局面。所以房企的首要任务是把投资的体系、投资的理念、未来发展方向构建好。


第六,当下必须做好“经营型”现金流管理。这永远是房地产最核心的事情。原来我们是用杠杆撬动房地产的发展,现在这个时代已经过去了,房企要真正把经营现金流摆在第一位。如果这个问题解决不好,房企会遇到很大的挑战。


第七,33种融资工具,房企做好“适配”。融资方面,融资工具永远是存在的,我们总结过有33种融资工具。有些融资工具可能在这个阶段不好用,但大量的融资工具还是好用的。我做了一个统计,传统融资跟标准化融资仍然是我们的主力,这一块占了60%,供应链融资、信用融资应为补充。非银方面的融资可以用,但时间不能太长,因为成本太高,你要用一年两年非银的资金,那就死定了。境外融资、发债私募的融资仍然是好用的。所以融资方面有很多的工具要去选,但关键是要做到最佳的选择和配置。


第八,房企融资“三道红线”是一个分水岭。中国房地产市场发展是高速推动的结果,。随着土地红利和融资红利的消失,房企很多方面都要调整,这正好倒逼我们企业进步,把工作做得更细一点。如果能把负债率通过三年的努力降下来,三年以后我们还活着,那就是一个好样的企业。在这种情况下,企业应该好好顺应时代的发展,顺应国家的政策,做出有效的调整。


事实上,即使满足“三道红线”,其实负债率还是有点太高了,因为“三道红线”成功调下来后,70%其实还是很高的。所以“三道红线”只是第一步,继续降负债率,高质量的发展,这样调整优化下来的房企才有未来。


(本文观点摘自阳光城集团执行副总裁吴建斌在“2021年观点年度论坛”上的演讲)


编辑:温红妹
标签:吴建斌 调控环境 投融资策略
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