中房报记者 曾冬梅 广州报道

保利酒店管理有限公司总经理方琳自今年的大年初二便已完全进入工作状态，她管理着保利发展旗下17家品牌酒店、36家公寓项目及1家国际会议中心，在渡过防疫难关后，又迅速投入到复工、复产的新战役中，紧绷的神经至今仍未放松。

随着全国疫情防控形势积极向好，5月份，各行各业逐渐回暖，保利发展旗下的酒店、公寓也已全面复工复产。这个“五一”黄金周，度假型酒店异常火爆，海陵岛保利皇冠假日酒店、汕尾保利希尔顿逸林酒店、三亚保利瑰丽酒店更是出现了连续高开房率并满房的状态。

长租公寓在本次疫情中表现出了超乎想象的坚挺，虽然提价压力较往年大，但方琳发现租客的续租率也高了不少。以往大概1/4左右的续租率，现在可能会翻倍到一半以上。据她估算，撇除武汉项目的话，全年来看，疫情对长租公寓业务的影响可能仅限于半个月的营收。

疫情期间，商务型酒店在线上推售婚宴、会议套餐的反响不错，但线上的消费习惯一旦固化，未来会对线下的住宿、会议、会展活动带来什么影响，都是未知数。这种变化推动着行业革故鼎新，无论是主动，还是被动，新需求、“新物种”的出现都对酒店业的经营者提出了更多的挑战。

在方琳看来，长租公寓是线上销售走得最早的业态，疫情加速了行业的洗牌，对以大品牌为代表的机构公寓来说，反而是个突围的机遇。

度假型酒店、公寓率先复苏

“每个板块的感觉不太一样。”在谈及疫情对业务的影响时，方琳说很难一概而论。“比如度假酒店，如果你一个月前问我，还是不太行。”但近一个月来，市场的表现还是给了她不少安慰。“五一”假期前一周，保利发展旗下三家度假酒店的预定量，“哗哗往上涨”，有不少都是最后24小时、12小时才下的订单。而且，“五一”期间这些酒店都有不同程度的满房，“疫情期间，这样的预订情况是很难想象的。”

从5月份的整体经营状况来看，三家度假酒店的经营业绩要恢复至去年同期仍有一定的空间，但她对于下半年的业绩回升还是挺有信心的。

商务型酒店的回暖要慢一些，入住率先回升，餐饮也缓慢恢复，但会议市场等业务则更多在观望状态。对于商务型酒店而言，当前复工、复产的困难主要在于跨城、跨省的商务活动信心尚未恢复，方琳判断，可能要到第四季度才有望回归正常的运营节奏。

“对酒店行业的全面恢复，大家的看法还是比较谨慎的。”方琳解释，一方面，疫情过后，客人对于酒店的消费需求及消费频次预计会相对减少，另一方面，疫情期间，各种线上商务工具的使用，也培养了大家线上进行商务沟通及洽谈的习惯，所以，后续商务酒店的恢复及发展，会相对缓慢。

由于居住是刚性需求，公寓市场的整体表现比酒店更乐观一些。截至5月中旬，保利发展旗下的36个长租公寓项目已全部复工，除了武汉的两个项目外，其余大部分项目接近满租状态。

方琳认为，若论投资机遇的话，疫情期间，不少公寓项目陷入经营困境，因此今年的拓展机会也会比往年多，对有实力的企业而言，是一个扩大市场份额的好时机。

营销变革与“新物种”

被“带货”的酒店业也在积极转变经营模式，尝试突破线下的限制，开辟线上渠道。保利发展旗下酒店近期主推的是线上婚博会，预售下半年至明年的婚宴套餐。“我们也想着试试线上预定。没想到反响很好，效果超出预期，几十万元、十几万元的大宗婚宴都在线上进行交易。疫情前，客户定婚宴，都要先看实地考察会场、餐食等，可能得对比好几家才能够确定。”

借鉴了线上婚博会的经验，方琳5月份还做了“云会场”的会议推广，同样是线上预定，目前收到的反馈也不错。她透露，目前保利发展正在搭建酒店集团的线上营销系统，希望用3~5年时间，打造自己的线上营销力。

拓展新渠道是商务型酒店应对疫情冲击的法宝。对于度假型酒店而言，则需要从增加体验的角度来刺激消费，“比如说，去年游客到我们汕尾酒店可能只在海滩游玩，今年还可以体验帆船等项目，无形中也增加了酒店的吸引力。

另外一种“新物种”则是基于地方政府拉动消费的需求而诞生的。方琳注意到珠三角的几个制造业重镇效仿发达国家，近期推出了一些工业线的旅游产品，沿线的酒店也因此受益，可以同步推出相关的亲子游体验路线。

根据方琳的分析，目前中国的长租公寓市场中，机构只占了5%的比例，其余95%都是非机构。由于线上平台搭建得早，这次疫情，机构公寓的优势得以进一步凸显。非机构公寓很典型，还是沿用传统招租的渠道。“机构公寓因为有线上平台，满足了年轻人足不出户找房源的需求，哪怕租金贵25%都能租出去。”

在方琳看来，前几年公寓市场的野蛮生长，很容易让外界有“这是一个门槛很低的行业”的误解。但随着而来的残酷洗牌，恰恰证明了这是一个有着很高资本门槛的行业。

对于保利这种实力雄厚的机构公寓而言，目前是一个扩张良机。5月9日，广东省住房城乡建设厅及教育厅，广州市人民政府及市住房城乡建设局，中国建设银行广东及广州分行，保利公寓等多方代表，联合签署了《支持发展政策性租赁住房战略合作协议》，未来三年内拟通过新建和盘活存量房源等渠道，共同筹集政策性租赁住房15万套（间）。在合作中，保利公寓主要扮演运营商的角色，大部分合作项目是轻资产运作。除了建设银行外，保利公寓的合作对象还包括各地政府机构及房企，为他们规划或配建的租赁项目提供运营服务。

截至2019年底，保利公寓共有在营房源10000间，储备房源15000间，按照保利发展的“十四五”规划，公寓在营房源将达到5万间。