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新房住宅供应环比大增100%房贷利率也开始放松 深圳楼市年末的繁荣
美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者表示:“近期的供应井喷,主要动力还在开发商,业绩压力和回款压力使得大量项目入市。目前表示市场回暖还为时过早,预计到明年三月才会好转。”
新闻  2018-12-17 18:12
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美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者表示:“近期的供应井喷,主要动力还在开发商,业绩压力和回款压力使得大量项目入市。目前表示市场回暖还为时过早,预计到明年三月才会好转。”

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中房报记者 翁晓琳 深圳报道
“我们在龙岗的项目,地铁上盖,精装修,只要4字头”、“现在购买我们公寓,如果首付不够,可以分期”,年末的深圳楼市似乎像打了鸡血一样,很是热闹。而数个网红盘的诞生,也给市场注入了信心。
据深圳中原研究中心统计,11月深圳全市新房住宅批售25个项目,约115.9万平方米;推售17个项目,约95.1万平方米,深圳新房市场供应达到了近3年的最高峰。
“说深圳楼市已恢复了好的行情还为时过早。”业内人士直言。
美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者表示:“近期的供应井喷,主要动力还在开发商,业绩压力和回款压力使得大量项目入市。目前表示市场回暖还为时过早,预计到明年三月才会好转。”
深圳新房住宅供应环比大增近100%
徐佳这两个月有点忙,四处奔波在龙岗区和宝安区看房。
“现在新盘很多,选择性较强。我们认为深圳房价也不会降到哪里了,趁这个机会淘下盘。”
房地产中介小刘感受更深,这两个月忙着新盘推售的他经常加班,“现在客户十分挑剔,因为选择多了,导致我们在销售上并没有比之前轻松,是想着各种促销手段,吸引客户购房。”
开发商除了推出特惠房源、一口价之外,还推出了“首付分期”促进销售,这一趋势从9月开始变得明显,不仅仅是公寓市场,住宅市场也出现了分期首付。
如位于龙岗区的某知名开发商的住宅项目,推出了“1成首付”活动,房源总价326万元起,开发商规定可以先缴纳一成首付,12月20日前再缴纳总房款的10%(5成及以上需缴纳20%);2019年4月30日前再缴纳剩余所有首付款。
开发商积极的背后是深圳进入了新房供应高峰期。据深圳中原研究中心统计,11月深圳全市新房批售25个项目,其中获批的有18个为住宅项目,住宅批售套数合计11282套,环比上升99.9%;住宅批售面积合计116万平方米,环比上升115.2%。
数个项目的批售都超过了千套,万科星城获批住宅体量最大,达到3337套;其次华强城市花园(一期)、天汇时代花园二期获批套数均超过千套。
近期市场变化是否意味着政府放松了管控,有接近深圳市规土委的人士对中国房地产报记者表示:“一直以来,官方限定更多的是高价盘入市,尤其是在价格把控上较为严格,对于普通刚需盘没有限定太多。从‘731’调控后,开发商是观望了2个月,等政策消化周期过了,才开始入市。不能说官方放松了,只能说开发商在业绩压力下变得积极了。”
深圳新房市场的购买力还是十分旺盛。开发商在价格进行合理让步后,住宅整体开盘去化率约44%。
深圳市规土委数据显示,11月新房市场共成交4828套商品房,环比上升23.6%。其中公寓占比54%,住宅占比41%。不过11月成交均价为55296元/平方米,环比下降2.7%。

截至2018年11月底,深圳全市新房住宅存量为361.2万平方米,环比上升35.12%,按照过去半年平均成交量计算,去化需13.8个月。随着新房批售项目的增加,年前存量有望进一步增加。
开发商回款压力骤增
作为楼市风向的重要代表城市,深圳一直以来是开发商眼中必争的高地,年底为了完成销售目标,加速资金回流,积极推盘入市。
深圳万科推盘规模十分大,并在价格上进行了让步,以吸引客户。旗下的豪宅盘万科臻山府,11月26日推出397套,短短半个小时实现去化率超过90%,销售额大约60亿元。最低8.2万元/平方米起,均价9.71万元/平方米。装修费6000元/平方米另算。
这一价格对比今年4月二期开盘的均价约9.75万元/平方米(加上7000元/平方米的装修合同价),以及更早的2017年4月一期开盘,毛坯备案均价约99660元/平方米,非常实惠。
11月28日,位于沙井的万科星城开盘,一次性推出3337套,均价4.4万元/平方米,首付最低不到100万元。因价格实惠,半小时便售出1900套,超额完成了原定1200套的任务。
12月,万科在龙华的另一个大盘深国际万科和风轩已经备案房源889套,均价6.6万元/平方米。根据深圳万科发布的信息,开盘最高将有5%优惠,5.88万元/平方米起,价格十分有竞争力。
有接近深圳万科的人士对中国房地产报记者直言:“深圳属于万科必争的市场高地,原本想靠豪宅提高市场占有率,但在限价面前还是不得不改变策略。对于公司来说,现在就是调整价格、快速回笼资金比较重要,回款压力十分大。”
去年万科南方区域实现回款1500亿元,其中深圳万科一个城市公司的回款额为500亿元,占整个区域的三分之一。对于今年的业绩目标是多少,深圳万科方面并未透露。
不过,在今年9月南方区域月度例会上,万科董事会主席郁亮不仅谈到了万科今年设定的6300亿元高额回款,还直接指出了南方区域回款能力的疲软问题,“当前南方区域回款压力较大,因为率先感受到了市场及行业变化,此外南方区域新业务发展走在集团前面,这两点结合到一起使得南方区域压力更大”。
同样,佳兆业也表现十分积极,单单11月就有两个项目入市,推售总套数超过了1200套。今年半年报业绩会上,佳兆业董事会主席郭英成就直言,“从9月份开始,把经营、销售目标给补回来。”
另一家刚刚经历高层变动的华润置地,已经提前完成了业绩目标,前11月实现签约金额约1896.55亿元,同比增长52.03%。其中华南大区总签约金额约351.41亿元,位列所有大区第三位。
“深圳湾悦府和华润城三期的毛利率超过70%,带动了公司结算毛利达到历史新高。虽然这样的高毛利率是不可持续的,但全年毛利率超过40%是没有问题的。”华润置地管理层透露。
深圳房贷利率有所放松
值得注意的是,从万科星城业主为了首套房贷利率从15%调低到10%进行维权后,这股维权风也蔓延至全市。但实际上,深圳部分银行首套房贷利率已经开始松动。
从11月开始,北京银行下调了首套房基准利率上浮比例,首套上浮15%调整为上浮10%;随后江苏银行跟进调整到上浮10%,招商银行则针对招行金葵花或优质资产的客户将首套上浮15%变为上浮13%。
12月,又有消息称工商银行首套房贷利率下调至上浮10%,中国银行也针对小部分客群,首套房贷利率下调至上浮10%。
有工商银行个贷经理对中国房地产报记者表示:“已经接到了通知,目前房贷额度还是有些紧张的,毕竟已经年末了,客户申请还是需要排队。”

根据咚金研究院数据,目前在深圳,广发银行首套房贷利率上浮12%;建设银行、农业银行、交通银行、邮储银行、中信银行首套房贷利率上浮15%;兴业银行首套房贷利率上浮20%。二套房贷利率方面,各家银行基本保持不变,二套房贷利率上浮20%,仅有花旗银行二套房贷利率上浮11%。
不过,目前深圳房贷额度并没有放松。中国人民银行深圳市中心支行数据显示,截至2018年10月末,住户部门贷款增加180.52亿元,其中,短期贷款减少16.23亿元,中长期贷款增加196.75亿元。今年前10月,除了9月住户部门贷款额度增加较大外,住户部门贷款基本都在100亿-150亿元。
有银行人士对中国房地产报记者表示:“去年开始就缩紧个人贷款了,这是政策导向问题。现在房贷新增额度是比较紧张的,预计只能在利率上所有放松,但是额度还是没那么快放松。”

| 中国房地产网 | 编辑:liuya| 2018-12-17 18:12

标签:新房住宅,房贷利率,深圳楼市
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