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长租公寓行业该好好向黄牛和大妈“取经”
在这个过程中,感性顿悟与理性工具同样重要。
新闻  2018-12-10 14:14
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在这个过程中,感性顿悟与理性工具同样重要。

wangchunhong

■张文豪/文
创新和创业令人兴奋,因为终究会有成功者;又令人沮丧,因为创业成功的概率不超过5%,创新式创业成功几率更低。
所以,创新型创业者长长的煎熬生涯,就是在万千不靠谱中寻找靠谱的过程。
在这个过程中,感性顿悟与理性工具同样重要。
前者是对未明确的技术创新和应用、对大千世界芸芸众生需求变化的感知,后者是以专业知识去做事实和经验的逻辑推导。
前者尽管往往是模糊的,但它多是对大趋势的把握;后者尽管是精确的,但如果大势错了,再专业也是徒增南辕北辙的反效果。
那么,怎样感知这种模糊而重要的大势呢?把眼光使劲向下看。
当今有两类人的口碑都不大好,处于我们的鄙视链和漠视链上。一是苹果总店或协和医院门口的黄牛,二是高调跳广场舞的大妈。
但我却建议正忙于产品迭代升级的老板们,或困于创业路径选择的创业家们,定期请这两类人聊一聊。
为什么?
先说黄牛。在互联网技术革命时代,企业不转型创新不行,乱转型创新也不行。成者王侯如苹果,败者成渣如惠普、诺基亚,不成不败进退皆尴尬者如联想海尔苏宁,信奉“王侯将相,宁有种乎”的逆袭成功者如小米。 
“生存还是毁灭”的重要分野,在于他们对用户及用户的感受是否重视,是否能够将之作为企业转型和产品更新的灵感之源和衡量标尺。
谁对用户需求及其变化察觉最快呢?之一是黄牛。北京三里屯有个苹果总店,店里有个“天才吧”(Genius Bar),专门为上门用户解决苹果全系列产品的疑难杂症,包括硬件故障和软件应用。 
“天才吧”需要提前在官网预约,但如果现场人少,有空闲的服务人员,对未约之客亦可接待。但如今,这种预约要至少提前三天,而且登记身份证。源于黄牛发现了这种蒸蒸日上的需求,于是就预约好多号,然后放到淘宝上去倒卖。
黄牛们把握用户需求变化,为自己谋利之敏锐和到位,让人惊叹。这种敏锐和到位,来自他们低则生存高则盈利的欲望、如地推般无所不包的细致业务、完全尊重和容纳客户需求的开放心态。正是这些,使他们更快更准地察觉到产品改善甚至创新的痛点和甜区,成为价值发现者。
黄牛炒号给苹果的启示是,在产品功能和应用软件越来越多的情况下,用户被指导和解惑的需求至殷至烈,“天才吧”及其代表的客服板块,才是苹果未来最重要的用户价值区之一。如果苹果将此项服务扩大拓深,不仅可以使每一代新产品都有惊艳进步,还可以维持甚至进一步扩大本已领先的市场份额。
再说大妈。万众创新大众创业,最怕好高骛远,贪快图大,以激情替代理性。从专业角度来说,此时,能使他们清醒踏实者,是阅案例无数的资深风险投资家,从非专业角度来说,就是处于人生最现实阶段的大妈们。
一则脍炙人口的小品,道尽大妈们的务实性格。在《英雄母亲的一天》中,当侯跃文忽悠赵丽蓉为了弄虚作假寅吃卯粮的时候,后者有个经典式回答:那我下半月咋过?!
大妈的务实,是先天性格、社会分工和年龄阅历融合之后的“结晶”。一般而言,女性直觉较佳,忠实于规则和规律(在学校表现为比男孩早熟听话);“男主外”前提下的“女主内”,使得女性大多为“大事”旁观者、“小事”落实者的角色,因而看事做事细致贴地气;更重要的是,到了这个年纪,大妈已然参透人生变幻和世事沧桑:如果人生落寞,则对老公死心,如果非富即贵,则担心老公小三小四,又对爱情死心;儿女也已长大,有出息没出息基本定型。此时,她们看见的是一个平凡的世界,不再相信浪漫、梦想和奇迹。跳广场舞,其实就是对这种状况的不甘和柔性的反抗。
正是这种心态,成为了创业中最容易出现的不靠谱行为如狂热、虚荣、他欺、自欺等的有效对冲力量。
大老板也好,创业者也罢,在花着大笔咨询费从商学院和专家那里购买报告的同时,能否也抽空与黄牛和大妈交流一二?虽然说不出系统理论和精彩案例,但他/她们是一线体验和常识最朴实的拥有者。
而创新、创业甚或企业转型的成败,多系于对常识的态度。
说回房地产。从本源而论,高科技有“鼠标”之喻,而房地产有“砖头”之讥,属于最少创新性的行业之一。也正因是衣食住行,民生所在,房地产行业也是最有烟火气、最为广大人民群众易知易懂的行业之一。
时至当下,美好生活当头,市场调控难去,房地产不免有创新、转型的压力和动力,也是现实。
需要注意的是:房地产的创新转型,是从增量生意转向存量生意,是从短期生意转向长期生意,是从快回报的生意转向慢回报的生意,是从相对“简单”的生意转向绝对“复杂”的生意,是从相对“暴利”生意,转向“薄利”生意。总而言之,是从拿地、融资、销售的线性生意,转向了持有、改造、服务、升值的综合立体生意。
也因此,房地产的创新转化需要增加无远弗届的高阶专业知识、技能和经验,如互联网、智能化、金融、服务等等,令人目不暇接。
在这个时刻最容易犯的错误,是过于依赖新技术、新故事、新风口,而忽视它们带来的新模式是否接地气、通人性?是删繁就简,还是避简就繁?是增加成本还是价值?
就以近期频爆新闻的长租公寓领域来说,这种业务说复杂也复杂,这是一盘高达数千亿容量的大生意,是华尔街大投行制造行业独角兽的新策源地;说简单也简单,不就是租个房子或做个大房东二房东嘛,自从有了遮风避雨的茅屋草舍起,这就是贩夫走卒皆能为之的基础性服务行业。
所以,除了要问那些B2C、ROE、IPO、REITS、坪效之类的高级术语之外,除了与来自华尔街、中环和金融街的西装仔们桌上举杯、桌下对赌之外,有没有与那些更加赖此为生的黄牛和大妈们聊聊?他们是常识最大、最坚定的拥有者。有没有在心里严肃认真对待过他们问出的简单和幼稚的问题? 
比如:中国租赁市场的大毛病之一,不是房子不够租,而是管得不好,服务太差。需要的是扎扎实实的补短板,而不是虚头巴脑的加长板,那些高大上的炫科技和咖啡馆是锦上添花还是雪中送炭?
中国租赁市场的大毛病之二,是租金与收入的不匹配,这个时候你非要当二房东,还要搞那么多非急迫的附加服务,这起码就要多收两道钱,这事儿能长得了吗?
大部分的租房人,主要诉求一是价格低,负担得起;二是地段好,职住方便;三是及格上以上的服务和安全系数。真有钱的早就去买房了!真不在乎租金高的外围女和小三能占多少?
其三、中介服务行业的要义在不欺不骗,尽心尽力,赚个辛苦钱,不在财大气粗,获取超级溢价。超额溢价来自:垄断(特别是生活必需品,如古代的盐铁)、科技创新应用(如每次科技突破后的先行者们)、信息绝对不对称(古代丝绸和香料贸易),你说你具备哪一条?搞了那么多高成本的资本加持,有没有考虑将来的回报从哪里来?
其四、现在做二房东,主要是对存量房进行整合和改善,基本上不增加市场供应量(说“基本”,是因为还有N+1),增加的是一个想要挣更多钱的角色,这是不是要靠涨价?
最后、相比买房,租房更直接、更大程度地涉及民生的底限所在,你可以一辈子不拥有一套房,但你不能一天不睡在房子里。总想在这块儿发大财,是不是选错领域了?

| 中国房地产网 | 编辑:wangchunhong| 2018-12-10 14:14

标签:长租公寓
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