据贝壳研究院调研数据，在所有客户购房需求中，改善性需求占比约为54%，其中改善换新房的需求占比超过30%。对此部分改善置换群体而言，卖旧换新的购房过程中不确定性太多，如何保障资金安全、交付安全，时间衔接是否顺畅，都是购房者需要着重考虑的问题。

市场下行期，全国很多城市都出现了同样的现象，青岛却抢先一步针对置换痛点推出创新交易模式。在青岛市房地产业协会指导下，贝壳找房青岛站率先推出“优鲜卖”，打通开发商、经纪公司和购房人置业壁垒，为卖旧买新创造了快速通道。

经过数月实际践行，“优鲜卖”模式已日渐成熟。3月31日，青岛品质居住消费论坛上，贝壳着重介绍了“优鲜卖”等产品与服务。

成立“青岛品质居住重诺守信联盟”

“住有宜居”时代，房产行业需要各方不断开创新的服务模式，满足用户不断提升的住房需求。多年来，贝壳依托自身平台定位、消费者洞察和创新实践，通过“优鲜卖”“随心签”“签约中心”等一系列创新型产品服务，满足不断变化的市场需求，为住房消费的释放贡献了“贝壳经验”。

政企合作走出“贝壳模式”

作为国家支柱行业，房地产行业发展与民生福祉紧密相连。近些年，人民居住条件显著改善，房地产市场进入高质量发展阶段，二十大报告中，在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下阐述了房地产发展方向，再次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

近年来青岛市完成房地产开发投资、新建商品住宅网签成交面积均居全省首位。通过因城施策，一城一策，努力稳地价、稳房价、稳预期，房地产市场保持了平稳健康发展。

卓易数据统计，2月青岛新建商品房成交8861套，成交117.7万平方米，成交均价13164元/平方米，环比1月分别上涨99.66%、120.83%和92.83%。《青岛居住消费趋势报告》显示，在楼市整体回暖的背景下，青岛的改善性购房需求正在逐步凸显。

青岛市住房和城乡建设局党组书记、局长毕维准认为，随着城市经济的发展，接下来房地产会进入健康平稳发展阶段，对青岛市房地产市场各方提出了新的要求。

青岛市房地产业协会会长戴大为

2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，也是青岛市全面落实"六个城市"战略定位和使命任务的关键时期。青岛市住房和城乡建设局工会主席、一级调研员曾林表示，青岛市将锚定"走在前、开新局"，从供需两侧持续发力，牢牢抓住让人民群众"安居""宜居"这个基点，提高岛城居民居住消费品质。

青岛市住房和城乡建设局工会主席、一级调研员曾林

新华网房产家居事业部总经理李莉亦提出，为推动房地产市场平稳健康发展，行业各界须广泛深入交流先进理念和经验，努力探索和形成可复制、可推广的模式，为不断满足人民群众对美好生活的需要做出应有的贡献。

为切实推动青岛居住消费健康发展，论坛上成立了“青岛品质居住重诺守信联盟”，政府为相关企业进行授牌仪式。贝壳与各方代表共同签订“安心住承诺”，以行业自律标准的正向改善，为青岛居住产业竖起一面“品质之帜”。

此外，贝壳的多项产品与服务，包括提升一二手购房效率的“优鲜卖”、提高二手房贷签效率的“随心签”、整合服务流程并升级房产服务体验的“签约中心”，推广了企业的有益经验与解决方案，为青岛行业伙伴借力提效、满足消费者安居需要提供参考。

论坛上，贝壳青岛城市总经理赵阳认为，重诺、专业、数字化，将是推动居住消费健康发展的重要风向标。综合看来，这是一场在有关部门指导下，贝壳发挥自身平台定位，链接房地产开发商、经纪品牌、银行、消费者等，展望市场趋势、分享探索成果，为青岛市民安居而建言献策的一次盛会。有望寻找各方优势与需求的“共轭点”，打通青岛改善性需求释放的“痛点、难点、堵点”。

贝壳青岛城市总经理赵阳

以品质服务“对症下药”

当前，楼市整体回暖、改善性需求增加，已成为青岛楼市当下的突出现状。《青岛居住消费趋势报告》显示，改善性居住需求，可以拆分为卖出二手房买入新房的“卖旧换新”、存量房置换的“卖旧买旧”，以及“越租越好”三大类，均处于上升周期中。

随着城镇化率不断提升，居民收入增长，对居住品质的要求逐步提升，“卖旧换新”等改善性用户购房比例逐步提升。上述报告认为，改善客群中有61%的购房者选择更换较新的二手房，居住功能完善，建筑年代较新的小区是首选，“卖旧买旧”也成为一大趋势；租客月均租金支出略有增加，租客对于“租好房”的需求也在增强。

改善客群置换需求旺盛，但房产交易的配套措施、交易流程等还存在诸多不完善之处，比如“卖旧换新”由于需要“先出后进”的连环交易特性，常常面临“出房效率低、新房手慢无”的尴尬情形，而“卖旧买旧”和“越租越好”则面临“交易流程繁琐，等待时间长”和“租房无保障”等痛点。

为此，青岛各方已做出了诸多探索。日前，青岛下发通知，鼓励推广二手房“带押过户”模式。购房者无需自行筹资还贷撤押再交易过户，而是采用“交易过户-贷新还旧”的全流程闭环模式，此举将让存量房交易环节更快更便捷。

赵阳表示，贝壳“优鲜卖”能够基于三方协定，大幅提升出房效率、兜底换房风险，有力攻克“卖旧换新”存在的痛点。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“优鲜卖”模式最大亮点是让房东获得了更大的选择权。如果房东后续因二手房交易失败，其新房可买也可不买，没有违约风险或心理负担，这就使得房东会比较愿意参与此类模式。此类模式在当前激活改善型住房需求方面有非常好的值得借鉴的地方。

住房进入存量时代，也进入大资产管理时代和综合服务时代，如何第一时间洞察客户需求和需求实现过程中的痛点，是贝壳不断开创新服务模式的关键。除“优鲜卖”业务外，贝壳不断创新相关产品服务，比如“随心签”服务升级后，交易人在签署买卖合同的同时可直接办理贷款面签，部分场景还可以同步办理不动产网签、资金托管等业务。购房者可直接少跑3次，少等21天，大大提升了房产交易效率。与此同时，贝壳签约服务中心，提供在指定场所由专人陪签的一站式二手房买卖签约模式，保障了交易流程的体验、安全和效率。

在聚力各方推进青岛住房改善性需求发展上，贝壳再次贡献了不可或缺的价值。事实上，这并非贝壳在“政企联动”“行业联合”上的首次实践。去年7月，贝壳租房成都站经成都市住建局择优选择，被纳入首批保障性租赁住房运营服务企业。2019年7月，贝壳找房青岛站联合链家、德佑等8大房产经纪服务品牌，发布安心服务承诺。

为何贝壳总能链接居住服务各方力量，推动行业正向发展？有分析人士认为，贝壳作为居住需求的载体，链接居住消费全流程，提供了各方介入的产业化、数字化节点，拥有丰富的政企合作经验，能够深度协调行业伙伴。

此外，贝壳客户群体庞大，在承接新房、二手房、租房等多种需求时，贝壳不断沉淀用户画像与行为趋势，背靠专业调研准确研判。比如，贝壳研究院基于贝壳的海量真实交易数据，对用户和行业均保持着深入、敏锐、可靠的洞察，以趋势赋能行业决策。

面对地产转型发展的新格局，贝壳积极承担企业使命，不断在产品服务上推陈出新，满足消费者和行业伙伴的需求，如“优鲜卖”“随心签”等产品，从而满足不断变化的市场需求，承担“先行者”和“打样人”的职责。