文/苗野

在2021年房地产行业发生前所未有的变化之下，业绩预亏成了主流。

1月28日晚间，31家A股房地产板块上市公司密集披露2021年业绩预告，其中20家房企预告亏损，仅有三分之一房企预告盈利。

房地产项目销售乏力、债务违约罚息、2021年度结算减少以及计提减值准备等因素成为了这一拨房企预亏的主要原因。比如华夏幸福最大的亏损是受到1078亿元违约债务拖累而产生的计提借款利息及罚息近200亿元；阳光城集团预亏45亿元-58亿元主要是因销售受挫、楼盘降价以及未来销售不容乐观而计提存货跌价准备。除此之外，蓝光发展全年预计亏损120.37亿元，泛海控股预计归属股东净亏损90亿元-110亿元。

业内人士认为，受“三道红线”制约以及融资监管力度加大，再加上居民购房意愿下降致使房企销售明显下滑，2021年很多房企都是艰难求生。不过从近期释放维稳房地产市场的信号来看，房地产市场有望逐渐企稳。

计提减值应对新市场形势

阳光城1月28日发布的2021年度业绩预告显示，预计2021年归属上市公司股东的净利润亏损45亿元-58亿元，而上年同期盈利52.83亿元；归属上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润亏损73亿元-86亿元，而上年同期盈利51.91亿元。

此次阳光城业绩变动主要原因，一是基于谨慎性原则计提相应存货跌价准备，若未来市场情况好转，存货跌价准备可根据会计准则转回。其中，包括市场需求出现迅速下滑，公司采取降价措施促进回款；行业信用风险事件频发，境内外机构接连下调公司评级影响融资及销售；公司对2022年市场销售的量价预期持谨慎态度等因素。二是受市场及自身流动性影响，公司2021年度竣备项目数量减少，导致营业利润减少，房地产业务结算规模下降。

自去年10月底爆发流动性危机以来，阳光城确实面临困境。但从其3只境内债券展期、2只美元债展期获得通过，到旗下理财产品出具兑付方案，叠加实控人全额担保，阳光城第一时间展开各项“自救”措施，“不躺平”的态度赢得了投资人和舆论的认可。

2021年9月，阳光城出售上海梓光给上海逐印；11月份，阳光城退出了滨江悦的项目公司上海臻百利；12月份，绍兴光逸被转卖给了象屿地产。从这一系列动作可以看出，阳光城在尽力采取出售资产、项目股权等措施保障流动性，用来解决短期流动问题。面对即将到期的债务，阳光城也还在沟通展期事宜。

换句话说，阳光城的“自救”一直在路上。包括自持资产抵偿债务、组织架构扁平化升级、高管自愿减缓薪酬、协助控股股东解除了业绩对赌协议等化解短期流动性危机。目前，阳光城展期债务金额共计约73亿元。

此外，保质保量保交付是当下众多房企的重中之重。截至2021年年底，阳光城在全国已累计交付房屋超20万套，阳光城面对困难时的韧劲和自我愈合的能力，受到了市场广泛认可。

针对此次计提减值，阳光城方面认为将有利于其集中更多优势资源应对新的市场形势，解决当前危机。随着资产处置、债务结构优化、杠杆水平下降、低效资产剥离，料想未来阳光城的经营会更加稳健。

从“至暗时刻”向“希望之春”过渡

过去一年，“低气压”笼罩着整个房地产行业，短期流动性资金压力大不只是阳光城的挑战，而是整个房地产行业面对的挑战。

克而瑞数据显示，2021年100家典型房企的融资量为12873亿元，同比下降26%，近五年来融资量首次出现负增长，同时达到五年来最低点。

天风证券指出，2021年房地产市场景气度经历了倒V反转，上半年销售热度惯性延续，下半年部分城市行政调控边际收紧，部分房企信用事件爆发，金融机构、购房者、地方政府风险偏好收缩，进一步加剧微观层面的流动性挤兑，市场信心大幅受挫。

紧随华夏幸福、蓝光发展债务违约之后，恒大、新力、当代置业、花样年、阳光城、佳兆业、奥园等房企的流动性危机相继公开化，增加了市场对房企资金压力的担忧。

好消息是，2021年底以来，监管层也在关注房地产行业的变化，并释放出维稳房地产市场的信号。

中央政治局会议明确要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。证监会表示将支持优质房地产企业发行债券，资金用于出险企业项目的兼并收购，支持民营房地产企业合理正常滚动融资，保持债券融资渠道畅通。中国银保监会也表示，将根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。

企业融资端的积极信号也在出现，部分优质房企已有发债的动作。日前，金科、龙湖相继完成债券发行，碧桂园拟发行规模为50亿元的中期票据已在“反馈中”。招商蛇口、融创、金科等多家公司ABS陆续得到交易所反馈。

1月20日，一年一度的全国住房和城乡建设工作会议在北京以视频形式召开。与去年相比，“增信心、防风险、稳增长”首次被提起。住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽在本次会议上表示，把防风险摆在更加突出的位置，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。

市场普遍认为，房地产企业合理融资需求将得到满足，预计行业信用风险能逐步得到化解，优秀企业迎来发展机遇。

2022年伊始，大股东阳光集团终止增持，总裁朱荣斌离职、裁员等事件，又将阳光城推到了聚光灯下。不可否认，想要在短期内解决掉过去遗留的问题，阳光城面临压力确实挺大。但办企业没有不经历风雨，每一次调整与反思，都是主动求变、自我变革过程。当前，在“房住不炒”的政策主基调下，房地产行业正从“至暗时刻”向着“希望之春”平稳过渡，房地产依旧存在广阔的市场空间。

业内人士认为，政策“暖风”频吹，阳光城有望在新的管理团队带领下，以“拔钉子”的精神依托原有的资产、市场地位以及行业影响力，回归初心，实现有质量的发展。

没有成功的企业，只有时代的企业。过去的2021年，对房地产行业和企业而言，充满了动荡和挑战。2022年或许有更多的改变在发生，更多的不确定性在走来，但“心若向前，何惧远方”。