中房报记者 唐珊珊 曾冬梅 见习记者 孙晓萌 | 北京、广州报道

“以为扛两年就过去了，现在发现扛5年都没办法解套。”旭辉董事局主席林中在9月20日中国房地产报、中国房地产网、中房智库联合主办的“的“大变局新动能 2019长三角一体化发展峰会”上无奈地表示。2019年初短暂的“小阳春”，曾让无数人看到春天的希望，但收紧加码的调控政策将房地产再次抛入冷静的现实中。凌厉寒风中，世茂总裁许世坛难掩担忧地说：“有些开发商已尝到现金流苦果，都在转让项目”，而禹洲地产高层也在公司发布会上感慨：“整个行业都在勒紧裤腰带”。

秋风已起，对于职业经理人来说“信心比黄金更重要”，9月24日，中国房地产报2019年三季度职业经理人调查正式启动。根据调查结果显示，三季度中国房地产经理人信心指数（China Real-Estate Manager Confidence Index，简称中房MCI指数）为76.8，相比二季度上升了4.8。

时间刚进入下半场，两道带着肃杀之气的“政策令”便迎面而至。 8月17日中国人民银行发布公告，宣布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制；自10月8日起，房产按揭贷款利率机制，从过往的“基准利率乘以上下浮比例”，改为“LPR+加点”，货币正向实体经济倾斜。

数据显示，57.14%的职业经理人认为下半年金融政策环境会趋紧，57%的职业经理人认为下半年政策环境对产业地产的发展会相对有利；70%的职业经理人更倾向于在一线城市和粤港澳大湾区拿地。对于房价，37.5%的职业经理人认为下半年房价会趋于平稳。

庞大市场仍在，保持信心很重要

期待已久的“金九银十”并未迎来预期中的火爆成交。根据中国指数研究院发布的8月40城成交报告显示。8月，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比降9%，同比降3%。从不同级别城市成交来看，一二线城市这两个房企热衷布局的地区也不乐观。2019年8月，4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降19%，同比下降16%，目前成交面积绝对值处于2014年以来的平均水平。从成交面积来看，18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降10%，同比增长6%。而三四线城市，失去了棚改利好，逐渐显出颓势，甚至有房企放出话，下半年拿地不进三四线城市。

如此时期，职业经理人信心如何？当代置业执行董事兼总裁张鹏在接受中国房地产报记者采访时表示：“虽然大的背景环境下，房地产确实遇到不小波动。经济减速，政策限制，但是房地产市场在未来几年依然是10亿以上庞大的市场，仍然是国民经济不可替代的支柱型产业，也是社会民生关注重点。而且宏观经济总体还是在增长，中国城市化进程仍未饱和，所以地产行业的前景依然是美好的。”

深圳某百强房企营销总裁在接受记者采访时表示，对下半年市场保持谨慎态度。目前市场分化明显，部分潜力和热点城市有不错的表现。公司将把握热点城市的轮动周期，助力销售平稳增长。一位香港上市百强房企执行总裁则表示：“近年来，内地房地产市场持续回归理性，从今年的市场情况来看，尽管房地产调控政策持续加码，金融信贷等政策收紧，但整体来看市场还算表现平稳，房企对市场依然保持乐观心态。”

旭辉控股董事局主席林中则表示，中国房地产已进入第三个20年，行业体量不能再涨17倍了，房价也不可能涨六七倍了。房地产行业的运行规律也会发生改变，不能用过去的观点去判断市场。

促销售、抓回款、强内功

“房企的日子越来越难。”禹洲副总裁兼沪苏区域总经理夏溧表示。对于房企来说，下半年的难，不仅来自于市场，更来自于政策。在年初短暂的融资宽松后，5月份监管新规发布，部分房企债券及ABS产品等公开市场融资被限制，“钱贵钱紧”成行业常态。

“下半年工作重心：促销售、抓回款，坚持一盘一策，抢收市场；坚持精细化管理，提升产品力和服务力。”考验犹在，职业经理人如何应对？前述接受采访的深圳房企营销总裁表示：下半年主要考验是在融资和现金流方面。公司信托融资和美元债占比小，受政策调控的影响相对较小。但仍需持续拓宽融资渠道，发挥低成本融资优势；更重要的是通过销售回款，补充自有资金，保持现金流充裕。

另一位接受采访的百强房企执行总裁也表示：“房地产企业下半年面临融资难、现金流紧张、拿地扩张等考验。下半年将聚焦产品设计、服务质量及多元化业务推进。”

经理人观点

当代置业执行董事兼总裁张鹏

投资策略方面：

1.稳结构布局：重归二线城市，目前2019年上半年获取土地56%为一二线城市。增大二线城市比例，抵御政策风险。

2.注重区域深耕：在已进入、有深耕潜力的城市持续获取新的土地，以区域良好的品牌基础、客户基础，以及稳固的外部合作资源，确保项目快速、稳健开发及销售。

3.多模式拿地：通过一二级联动、旧城改造、项目代建、兼并收购等多种方式进行拿地，轻资产与重资产相结合。具体采用因城施策的方式，应主要体现为一线城市以合作获取土地方式为主，同时积极拓展城市更新、既有建筑改造等存量业务；二线城市以收并购、产业合作、招拍挂为主，多种方式获取土地，并进行产业升级；三四线城市更倾向于机会型获取土地。

城市选择方面：

继续采用“5+15+M”的城市进入策略，即聚焦京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群和成渝城市群；持续重点深耕 15 个省会或优质二线城市。

融资方面：

当代置业未来会相应做出一些调整，如：低成本开发贷款资金、项目股权合作、社会资本合作等。

金侨控股董事、高级副总裁贾丁

艰难环境下企业产品品质是唯一核心竞争力，我对下半年市场依然有信心。下半年，抓销售、促回款是工作重心，现阶段来看，对于中小规模房企来说，没有什么窍门来撬动一些游资或其他资金，所以踏实做好营销工作、服务工作，把握好开发节奏、保护好开发品质，卖好产品，做好现金流管理才是根本。

从企业融资来看，首先企业发展规模是由本身综合实力来决定，对于中小企业来说，稳健是最重要的。明确认识企业自身所处的发展阶段，在想做的项目里，选择与企业规模相匹配的资金，现金为王，做好营销，才是企业发展之道。

做房地产要面对的一个是市场、一个是政策，任何政策的导引我们都必须遵从。在现有的政策和市场环境下，企业要做好自己的性价比和投资销售的价格考量，不要盲目地来“追高杀低”，这不是股市，这是在做一个几十年的产品，做房地产要放到更长的一个时间阶段里来考虑我们产品的价值。