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贝壳研究院许小乐：好房子是为人服务的、有机的整体、可再生的体系

中国房地产网

2023-10-21 19:41

“从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、管理好，打造宜居、韧性、智慧的城市，努力为人民群众创造高品质生活空间。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐在2023年10月21日由中国房地产报与中央财经大学联合主办的首届城市治理现代化论坛上阐述了新时期人民群众“安居”的新使命。

许小乐认为，从实际市场的表现来看，居民住房需求从“有的住”向“住得好”转变的过程十分明显。无论是从房屋的大小面积、户型，还是房屋的楼龄、房屋的配套属性来看，近年来正在形成改善需求驱动的市场。25岁以下的购房群体比例在减少，35岁到45岁购房群体的占比在提升。同时，卖旧买新实现居住面积增加也是改善需求的结果。

中国离“好房子” 还有多远？许小乐表示，首先，我国人均住房间数距离合理水平仍有提升空间。2020年中国城市家庭户居民的人均住房间数为0.99，相比美国（2.4）、英国（2）、日本（1.9）、德国（1.9）仍有较大的差距。其中上海和天津均低于0.90，北京仅0.91。第二，从居住舒适度角度来看，多层和高层住宅的居住舒适度较独栋更低。中国城镇家庭居住形态以多层和高层住宅为主，独栋住宅占比较低。为满足快速城镇化过程中的大量住房需求，叠加土地利用的集约化，国内形成了当前的高密度住宅模式。截至2019年，中国城镇建筑面积中别墅、高档住宅面积占比仅为2.7%。

关于住房如何影响人的发展，许小乐从三个维度进行了解读。一是好的物理空间，包括充足的采光、通风良好、安全舒适等，为居住者的身体健康提供了适宜的成长与发展空间；安全和隐私的庇护所：为人们提供安全的心理感受。二是住房是建立和维护良好社会关系的纽带。三是住房是获得个人发展能力的通道。

许小乐还总结了好房子的三大定义：

第一，好房子是为人服务的。处于不同生命周期、不同收入水平的人群，对于个人发展追求的优先级程度不同。

第二，好房子是有机的整体。包括有品质的居住空间、高便利性的配套设施、有质量的社区服务、有温度的邻里关系。

第三，好房子是可再生的体系。从住房形态看，好房子体系是多样的，不同群体都能够在体系内找到适合的住房；从时间维度看，好房子是循环可再生的，住房能够随着需求的变化而进行改造再生。

“好的空间之所以能产生价值，一定是有大量职业的服务群体为房子产生价值。这个群体包括房屋租赁和买卖的经纪人、服务者，包括装修的设计师，以及物业管理、管家等，这类人群过去处于被忽略地位，但是在城市的更新改造以及存量房运营中，他们的职业发展空间非常大。贝壳正在做一个尝试，通过数字化和平台化的方式给服务者赋能，让服务者本身的能力建立起来，从而带动住房空间价值提升，促进城市更新的永续，这是越来越有价值的事情。”许小乐强调。（梁学城）

编辑：温红妹

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