世联行（002285.SZ）近日发布公告，拟通过发行股份及支付现金方式购买同策房产咨询股份有限公司(下称“同策咨询”）的控股权，同时募集配套资金。

世联行董事长陈劲松在接受记者采访时表示，此次合并传递了对未来房地产行业空间的乐观看法。

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不过，世联行收购同策在业内引发诸多争议，多位受访的业内人士并不看好两家公司合并的效果。受房地产行业融资趋紧、销售遇冷的影响，房地产代理行业也已“入冬”，加之迅速崛起的渠道对代理商的冲击，世联行与同策联姻更多被外界解读为“抱团取暖”。

代理行艰难转型

如交易最终完成，这两家头部代理商的联合，将成迄今为止国内规模最大的房地产代理公司并购案。“世联和同策的合并重组，是强强联手成为中国代理业主导企业，是未来‘销渠一体’实质推动的核心力量。”陈劲松在公告发布的当晚如是说。

不过，一位世联行前中层对记者表示，“双方联合更多的是种无奈，都知道自己发展不了更大了，只能合在一起，两家合并销售额也将增加，至少在股市上有更多的话题，今年代理板块的股票跌得都很惨。”

事实上， 世联行从2018 年开始营业收入和净利润持续下降，其2018年、2019年上半年、2019年前三季度的营收分别同比下降8.26%、13.11%、15.48%。2019年前三季度，其净利润同比降幅高达82.48%；作为世联行主营业务之一的房地产交易业务，同比下滑了约22%。

作为目前A股唯一以房地产增量交易为主的服务商，世联行的困境在一定程度上反映了整体行业冬天的来临。世联行2019年三季报称，业绩下滑主要有两个原因，一是交易服务持续受政策、市场波动的影响；二是公司持续优化业务结构，严控资产风险，积极响应国家政策，主动控制业务规模，本期金融业务收入同比下降31.83%。

基于对房地产下半场 “地产代理已到天花板”的预判，世联地产从2014年开始向“金融＋资管＋电商”转型，并更名为世联行。之后世联行逐步加大对新业务的投入，同时减少地产代理的业务占比，但持续投入的资产运营业务不断增加账面亏损，一些转型业务，例如红璞公寓已在收缩。

“陈劲松的想法比较多。世联行近些年做一些比如金融、产业地产、长租公寓的转型，涉及的投入会比较大，但是从收入来看，没听说有做的特别成功的板块。”一位熟悉世联行的深圳业内人士向记者透露，“其实这是整个房地产链条的一个问题，无论是开发商，还是代理商，都在寻找一些转型的方法。”

值得一提的是，同策咨询冲击A股IPO多年未果。该公司于2015年12月向证监会报送IPO申报稿，排队近四年后，今年10月25日IPO审核按下终止键。业内人士分析，此次同策与世联行联姻，或出于曲线上市等方面的考虑。

业内争议合并效果

对于世联行与同策的合并效果，业内存在较大争议。

“两家联合最多是区域上有一些互补，同策的优势是在上海，虽然世联行的华东总部在上海，但其实主战场在南京，世联行在上海一直没有大规模发展。”上述世联行前中层对记者表示，“两家专业体系不一样，世联行受香港中原影响，偏重销售，同策受台湾代理公司影响，偏全案代理，以住宅为主。合并之后，双方业务还是独立运营。”

中原地产首席分析师张大伟认为，代理行业已经处于降温的趋势，行业的收入锐减，平均收费点位现在只有0.8左右，竞争越来越激烈。目前渠道销售已占据大部分开发商销售费用，世联行和同策咨询的合并，基本属于同业，1+1很难大于2。

“两家代理企业组合，意义不大，相当于走夜路不想着买手电筒和蜡烛，却找个哥们儿一起喊口号壮胆。”张大伟如是说。

一位深圳本地房企高管也对记者表示，“渠道现在是比较强势的，现在传统的营销投放效果在下降，渠道掌握了客户资源，在深圳的费用水涨船高。”

上述世联行前中层认为，房企销售压力陡增，急于回笼现金，是渠道今年变强势的主要原因。“以贝壳为代表的渠道，某种意义上是新一代的房地产服务，很明显，贝壳一二手联动，有比较强的资源整合能力，跟传统的以策略或是以案场销售为主导的代理公司相比，优势越来越明显。”

但接受记者采访的业内人士均认为渠道无法彻底取代代理。“渠道的冲击没有大家想象的那么恐怖，替代不了代理，整个卖场都是代理在维护培养，以前市场好，传统代理公司不努力所以败下阵来，代理行业完全可以涅槃重生。”上海一家地产咨询公司负责人表示，世联行与同策合并，就算不能实现1加1大于2，但肯定也会大于1。

上述深圳本地房企高管亦认为，代理商的传统业务，比如前期定位、产品打造、户型设计，是渠道做不了的事情。

“渠道无法取代代理，营销不是只有一条路可以走。部分房企担心会被渠道绑架，更愿意找专业的代理公司。”上述世联行前中层说。

来源：财联社