论起对房地产市场发展的前瞻性判断，美好置业的掌门人刘道明绝对是个高手。这从他早在五年前决定把公司名称由“名流置业”改为“美好置业”，进而开启公司的房地产转型之路就可见一斑。

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  “美好”二字，寄寓着这家老牌上市房企对战略转型前景的美好希冀。而在美好置业更名5年后，美好生活才成为地产圈的流行词。

  对于美好，刘道明本人是这样解释的，“我们不能满足于做一个开发商，而是集成一种生活方式，希望员工和住户生活得更美好”。

  这份战略转型的规划，放到2014年热度有增无减的房地产市场上，绝对算得上有先见之明。然而几年过去了，从房地产“名流”转型装配式建筑与现代农业的美好置业，如今从公司发展前景来看，实在算不上多么美好。

  想象很美好，现实很骨感。

  转型之殇

  2019年美好置业三季报显示，公司前三季度归母净利润下滑73.95%至0.76亿元。对此，美好置业表示：“报告期内净利润同比下降缘于公司装配式建筑业务处于培育期，尚未开始贡献。”

  不过，美好置业的盈利状况自去年开始就一直表现欠佳，2018年其净利润为2.49亿元，同比减少62.55%，步入2019年后，其盈利能力进一步下降，今年上半年净利润甚至暴跌九成。并且美好置业关于“新业务仍处于培育期”的说法从其2018年年度业绩预告开始已经接连出现了四次。

  相关信息显示，美好置业自2013年正式进军装配式建筑产业，同时，自2017年开始，美好置业不再将地产业务作为主要投入板块，而是将全部资源倾斜至装配式建筑方面。

  这从其土储中可看出些许端倪。据相关公告，截至2018年年末，美好置业近3年时间很少拿地，2016年和2017年均没有完成拿地计划。2018年原计划签约2350亩土地、增加土地储备约437万平方米，但实际上签约土地仅446亩，新增土地储备仅16.63万平方米。反映到地产板块营收业绩上，2017年、2018年，房地产业务营收分别同比下滑13.48%、45.04%。

  作为美好置业业绩支柱的房地产业务处于持续收缩状态，是导致其整体业绩下滑的重要原因。这甚至还引发了员工福利待遇问题，据了解此前美好置业曾出现年终奖发不出，绩效制度改革等一系列问题。

  然而面临新业务盈利困局，美好置业始终声称，公司在装配式建筑及标准制定等方面均取得良好发展，并且认为自身在此业务上具有明显先发优势，将持续受益于政策利好，对业绩形成稳健的支撑。

  新业务盈利困局

  尽管美好置业对公司转型以及新业务发展仍颇具信心，但其持续投入新业务带来的资金压力却是不可小觑的。2019年7月，美好置业财务负责人刘怡祥在接受媒体采访时曾表示，公司装配式建筑业务的总投资约50亿元，当前已投约30亿元。

  这意味着，未来其装配式建筑业务还要持续投资约20亿元，对于2018年净利润为2.49亿元的美好置业而言，的确有些不堪重负。

  与此同时，美好置业还面临着负债高企、应收账款过高、经营性现金流锐减的问题。数据显示，美好置业负债总额从2017年的97.41亿元增长到2019年6月底的186.78亿元；其资产负债率也从56.49%上升到71.39%。截至三季报，其房地产业务预收款项近82亿元。

  经营性现金流持续流出不见缓解，2019年一季度末，其经营性现金流净额从2018年末的7.1亿元减少至-5.8亿元；截至6月末，经营性现金流净额又变为-6.8亿元。

  或许是出于以上多方面资金压力，美好置业也在寻求更多融资渠道，除了银行借款、发债，美好置业还通过向控股股东借款、出让子公司债务的资产证券化方式多方筹措资金，用于项目开发及补充现金流。尽管如此，美好置业现金流紧张、资产负债率高的情况还是颇为显著。

  至于美好置业所转型的新业务方面，前景也不甚乐观。首先，不同于房地产，装配式建筑行业属于薄利行业，势必会占据大量资金，给公司现金流和业绩均形成压力。

  此外，美好置业布局的现代农业方面，业内人士表示，在此领域，美好置业属于行业后入者，其规模效应、品牌效应还未完全凸显出来。同时，美好置业属于重资产投入，业务目前仍处于磨合期布局期，盈利状况不会理想也就是意料中事了。

  整体而言，美好置业率先进行房地产转型的前瞻性布局的确可圈可点。不过诚如其掌门人刘道明所言，如何将转型战略真正落实到赋能美好事业上来，从想象很美好，变成现实很美好，如何为公司带来稳定盈利，或许才是美好置业当前的第一要务。 

来源：乐居财经