| 中房报记者 付珊珊 上海报道

距离中华企业上一次出现在上海土拍市场已经六年了。

9月11日，上海出让杨浦区新江湾一幅纯住宅用地，最终，中华企业全资子公司上海润钻置业有限公司击败竞争对手万科、华润，以38.13亿元交易价款将该地块收入囊中。对于该地块的后续发展，中华企业对中国房地产报（微信ID：china-crb）记者回应道：“将会按照政府要求与公司计划安排推进相关开发事宜。”

这家上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的本土国资企业，在经历了前期激进拿地、库存高企、经营疲弱险戴帽各种风波后，于2016年迎来重组新生。

随着2018年重组完成，中华企业成为上海地产集团旗下市场化房地产开发主要平台，发展也逐渐复苏。2019年上半年，中华企业实现营业收入91.41亿元，同比增长19.22%，实现归属母公司的净利润16.72亿元，同比大幅增长100.56%。

经营改善后的中华企业也开始回归上海土地市场。此前中华企业曾表示“要努力成为上海有重要影响力的房地产开发企业”。

然而，当前上海地价高企，作为一家小型规模的房企，想要持续聚焦上海市场并非易事。今年上半年，中华企业销售额仅为66.34亿元，仅拿新江湾这块地就耗去上半年销售额大半。后续如何开发经营、如何保证现金流、如何在上海稳定获取项目并存续经营，都是中华企业需要思考的问题，而对于上海项目在后续开发中是否会参照其他房企发展模式而引入合作伙伴，中华企业并未给予回应。

重组之路一波三折

三年前，随着上海国资改革持续推进，具有国资背景的上海本土房企中华企业与其大股东上海地产集团的同业竞争问题亟待解决，重组迫在眉睫。

2016年底，中华企业就发布公告称，拟向上海地产集团购买完成业务整合后的中星集团100%股权，总交易对价为185.22亿元。其中，交易对价的85%是以发行股份的方式支付，另外15%是以现金方式支付。彼时中华企业拟以5.23元/股的股价向上海地产集团发行约30.1亿股A股股份。此外，中华企业还计划向华润商业、平安不动产、平安磐海汇富、中远海运资产、合享投资、金投基金六家企业发行18.16亿股股份，以募资95亿元配套资金。

然而，重组并非一朝一夕之事。仅时隔半年，中华企业就对上述收购方案做出调整。除了发行股份方式和现金方式支付的比例保持不变，在新的收购方案中，总交易对价由185.22亿元缩减至174.72亿元，计划募资对象也从之前的六家减少为华润商业及平安不动产两家，配套资金的募资额由此前的95亿元调整为不超过42亿元，向上海地产集团发行股票价格保持5.23元/股不变。

但变动仍未结束。修改方案六个月后，中华企业再次对收购方案做出调整，即在上次修改后方案的基础上，募资金额再次减少，由不超过42亿元调减至不超过26.76亿元。

历经数次波折，最终于2018年初，中华企业以交易总对价174.72亿元收购中星集团100%股权，且向华润置地和平安不动产两家企业非公开发行股份，募集配套资金不超过26.76亿元。其中，华润置地控股的认购上限金额占募集配套资金总额的比例为92%，即24.62亿元；而平安不动产为2.14亿元，占8%。

虽然过程曲折，且交易对价和募资金额与首次方案相比有大幅减少，但重组完成后，中华企业解决了长期的同业竞争问题。同时，成为上海地产集团旗下主要地产开发平台也为中华企业的后续发展提供了动力。

回归后大手笔拿地

在2009年至2011年间，中华企业因为扩张而激进拿地，最终导致库存高企、经营压力巨大。2011年至2012年，中华企业在土地市场沉寂了两年，此后，拿地便谨慎起来。

今年9月11日，中华企业时隔多年再次现身上海土地市场。

按照要求，这宗纯住宅用地70%需建中小户型。对于地块要求的建造条件，中华企业也回复中国房地产报记者称会严格按照政府要求与公司计划安排推进，但更具体的开发计划，中华企业目前不便透露。

作为一家半年销售规模仅有60多亿元的小型房企，中华企业此次拿地可谓“大手笔”。按照中华企业回复中国房地产报记者其销售回款率89.34%计算，中华企业上半年回款金额约为59亿元。

受行业融资收紧影响，不少房企在今年中期业绩发布会上均表示会根据回款制定拿地金额，一般会将回款的50%用于后续拿地。

对此，阳光城集团执行副总裁吴建斌向记者表示，若按回款的50%，扣除建造费、三项费用、税费等，可做到经营现金流为正，否则，若买地占比超过50%，有可能出现年度经营现金流为负，缺口要用融资解决，导致依赖融资推动经营的做法。

按照此标准，中华企业此次拿地金额已经超过上半年回款的50%，一块地的拿地金额就占了上半年销售回款的约64%，且今年上半年公司经营活动产生的现金流量净额为-8.9亿元，比去年同期大幅下降231%。现金流紧张的情况下，中华企业后续开发经营依赖融资的可能性较大。

禹洲地产副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于庚也表示：“如果拿地金额超过回款的50%，则净负债率会上升。”

据中国房地产报记者不完全统计，中华企业在上海公开市场已经多年未拿地，最近一次出现在上海土拍市场还是2013年。上海项目获取少，在其他地区拿地也甚少，这导致中华企业目前存续项目不多。虽然重组后，中星集团的地产项目并表到中华企业，但随着这些项目逐渐消耗，如果不适时补充优质地块，中华企业将面临无项目可卖的局面。尤其是目前上海出让的住宅用地较少，地价较高，如何在各路房企竞争中突围获取土地是中华企业下一步将面临的问题。

上海中原地产市场分析师卢文曦则认为，此次中华企业所拿地块市场稀缺性较高，拥有湿地、文化、商业等多种资源，居住氛围较好，且中华企业以前就擅长开发高端住宅，此次新江湾地块价值也符合中华企业的定位。虽然相比自身规模，此次拿地金额较高，但中华企业背靠国企上海地产集团，优势明显，随着后续在上海的部分高端项目入市，将会使其现金流有进一步改善。