中房报记者 翁晓琳 香港报道

这是一个相对平稳的成绩单，甚至在某些方面存有不足。

3月22日，香港，绿城中国对外发布了2018年业绩，公司2018年实现销售1564亿元，同比上升6.9%；收入603.03亿元，同比大增43.7%；除税前利润79.04 亿元，也同比增加了23.7%。同时股东应占利润10.03亿元，同比下降54.2%。

面对这样的成绩，绿城中国行政总裁张亚东也坦言“公司遇到了迷惘和彷徨”。

过往，坚守品质是绿城的标签，更是它的优势，但在规模化竞争激烈的今天，像绿城这样的“特长生”继续依靠昔日模式，显然已经无法保证更快速的成长。为此，绿城中国开始在组织架构、经营方针、股权激励等方面调整，全面发展。

“品质为先，兼顾其他，未来绿城要做一个有特长的优等生。”张亚东希望通过改变，计划三年内实现销售额翻番。

组织架构变动下的快周转

“产品开发周期长、成本高，这是我们要面对的问题。”在张亚东看来，公司最大的短板是投资和运营。

其接手公司业务大半年，就进行组织架构上的调整，来弥补运营上的短板。

绿城中国将原本的16家子公司整合缩减为11家，职能中心从9个整合为7个，设立了新的四大事业部，如特色房产事业部、小镇事业部、金融事业部、商管事业部，形成重资产板块与轻资产板块“8+3”的架构。

尤其是各城市公司将实施项目群管理，设定了严格的销售目标。中国房地产报记者看到，原本有优势的浙江区域2019年销售额要达到474亿元，北方区域紧随其后要达到324亿元；新进入的华南区域以及要扩张的西南区域都各自设定了122亿元和105亿元目标。

张亚东先前曾透露，“绿城品质好，但效能过低，平均从拿地到开工要6个月，首次开盘要12个月，股东成本回正要20个月，速度远低于其他房企。”

如今，绿城过往拖沓的开发周期终于有了缩短，在规划方案批复、施工许可证、预售许可证的获取速度上都有10%以上的提升。这使得2018年新开工项目达到了926万平方米，新竣工项目492万平方米。这也使绿城中国的物业销售收入，达到了552.74亿元，比20017年的379.36亿元也大增了45.7%。

同时，物业收入结转面积大幅上升，从2017年的198万平方米猛增71.2%至339万平方米。

“这种结构使得人员优化，效果提高，费用降低，尤其是要做到标准化、产业化、科技化、环保化。我们的目标是将速度提升至15%。”张亚东说。

为了激发内部活力，绿城中国还刚刚落地了共赢机制，在原薪酬激励体系基础上，新增项目跟投、股份激励等中长期激励计划。

投资策略变动下的利润增加

不过，要实现3000亿元目标，得有充足的货源。货源的源头是土地储备。2018年，绿城中国新增项目共计37个，总建筑面积约为719万平方米，总成交金额约人民币517亿元，预计新增可售金额约人民币1276亿元。

然而，这还远远不够。去年全国多个热点一二线城市的限购限价政策，对于绿城中国这类追求品质的房企是个不小的打击。

一方面为了维持利润无法降价，另一方面因为限价调控也卖不出高价，绿城中国陷入了项目盈利难题，这也导致了绿城股东应占利润10.03亿元，同比大降54.2%。

此前，绿城每年的财报中都有拨备处理，但2015年-2017年公司的净利润仍保持每年有一定增长，并未出现下降或亏损。随着张亚东入主绿城后，对于亏损这一块的处理更为直接。

2018年绿城中国拨备17.35亿元用于沈阳、西安、温州、青岛等项目。年报显示，青岛深蓝中心计提减值亏损7.78亿元，沈阳全运村建设有限公司计提减值亏损4.05亿元。

绿城中国首席财务官冯征解释称：“西安买的是老项目，原来是项目销售时亏损的，所以做了拨备，其实未来开发会有很大盈利；沈阳项目不是太好，亏损了。”

中国房地产报记者还了解到，西安、沈阳等地实际上受政府限购影响，观望情绪浓厚，导致去化较慢。此外，公司此前在房地产周期上踏错了节奏，早年曾拿下不少高价地块，有的延迟多年才动工，开发过程十分曲折，但因为地理位置优越，绿城中国并不舍得轻易放弃。

对于项目的获取，如今绿城中国也有自己的打法。“我们在投资体制机制进行了调整。要知道没有投资就没有产出，没有营销就没有利润。投资是发展的基础和前提。投资改革会是公司近年来的重点，坦白说刚跨出了一小步，2019年彻底落实。”张亚东透露。

对于绿城中国来说，一二线城市会是将来主要战场。年报显示，绿城去年新获取项目近80%集中在一二线城市，北京、上海、广州均有收获。目前绿城中国一二线城市可售货源约546万平方米，可售金额约1476亿元。

布局一二线城市背后最大原因还是去化率高，一二线城市城市去化率能达到71%，三四线城市去化率为63%，管理层对于市场的判断是“一二线楼市严控下，我们认为因城施策下，要稳定向好的。”

另一个原因则是一二线城市毛利率高，尤其是一线城市的豪宅产品。张亚东对中国房地产报记者指出：“我们现在毛利率能达到32%-33%，在管理举措下，相信毛利率会越来越高。”

虽然张亚东强调公司对于排名并不看重，但在规模化的今天，10%-20%的业绩增速还是成为了公司接下来发展的方向。在张亚东的带领下，绿城中国的变革之路才刚刚开始。