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过去一年,这4家新晋千亿级房企最拼!

2019-03-21 10:15

过去一年,这4家新晋千亿级房企最拼!

中房报记者 秦龙 北京报道

经济处在下行周期,楼市又遭到严格调控,即使遭遇这样的双面夹击,2018年依然称得上是中国房地产行业的发展大年,全年全国商品房销售额达到15万亿元,同比增长12.2%。

大河水涨小河满。2018年各大房企的整体规模业绩进一步实现增长。来自克尔瑞研究机构地产研究中心最近的数据显示,2018年百强房企全年的销售金额同比增长35%。各大地产研究机构都预测,全国千亿级房企数量将从2017年的17家增加到现在30家以上。

今年3月份以来,阳光城、中国金茂、中国奥园、蓝光发展等上市房企陆续公布各自的2018年的业绩年报,截至3月19日,中国房地产报记者从已公布的年报中发现,阳光城、中国金茂正式宣布迈入千亿行列,中国奥园、蓝光发展等也成为准千亿级房企。随着各家房企的2018年年报公布,新增千亿房企队伍名单将变得越来越长。为什么这些房企成功实现千亿跨越?中国房地产报记者从新晋千亿级房企的年报数据中发现,它们的战略抉择及实现业绩增长都呈现一些相似的规律:踩好点,储足粮,聚焦布局一二线城市。

过去一年,这4家新晋千亿级房企最拼!

高增长率与合理财务杠杆

过去的一年,阳光城突破千亿规模的野心十足。3月14日,阳光城在上海举行业绩发布会。其年报显示,2018年阳光城全年最终实现全口径销售金额1628亿元,权益销售金额1183亿元。这较之2017年同比增长78%,销售业绩增速也实现了连续三年超过60%的突破。

不到一星期后3月19日,中国金茂也发布2018年年报,成为今年第二个正式宣布进入千亿房企“俱乐部”的房企。年报显示,2018年中国金茂实现签约销售额达1280亿元。从2017年的693亿元到2018年的1280亿元,中国金茂的销售业绩同比增长了84.7%,这个增速无论对于金茂,还是行业,都是“黑马”般的突破。

同时作为准千亿房企的中国奥园也在3月18日发布了年报。“奥园是去年增速最快的内房企之一。”这句话在当天的业绩会现场被数次强调。增速体现在年报数据上,2018年奥园实现了912.8亿元的销售额,完成全年目标的125%。算上2019年前2个月的销售数据,中国奥园也基本踏入了千亿阵营。如果将时间轴拉长来看,2016年至2018年,奥园年复合增长率达89%。

中国房地产报记者注意到,这些实现千亿规模的房企在冲击规模的过程中,也更注意考虑到了合理运用杠杆,保持负债与货币资金的平衡。

从阳光城年报中看出,规模增长的同时,阳光城也在通过多方强化财务杠杆的合理运用。“加大去化量、保证供货量、追回款”是阳光城一年来的发展重点。截至2018年年末,公司净负债率大幅下降到182.22%,同比下降了70个百分点 ,财务状况改善明显。

反观中国金茂,在2018年房地产行业融资环境不理想的状况下,其财务杠杆也呈下降状态。报告期内,中国金茂的净负债率71%,较2017年下降了2.3个百分点,货币资金258亿元,同比增长14%,货币资金的持续增长,让中国金茂的短期内偿债风险变小。

过去一年,这4家新晋千亿级房企最拼!

拿地不“手软”

“总的来看,新晋千亿房企土地储备资源都比较充足,有利于企业可持续发展。”克尔瑞研究中心研究员沈晓玲表示,除拥有旧改项目的蓝光发展外,阳光城等其余新增千亿房企现有总土地储备资源均比较充足。按照2018年的销售规模来看,足够企业3-5年的正常发展。

阳光城拿地从不“手软”,通过并购拿地是阳光城的强项。年报显示,大量收并购的项目为阳光城提供丰厚的低价土地资源。具体而言,2018年,阳光城通过公开招拍挂新增土地储备计容面积823.7万平方米,拿地金额384.9亿元,平均楼面价为4673.71元/平方米。通过并购及合作方式新增土地储备计容面积508.82万平方米,平均楼面价为3442.8元/平方米。到2018年末,阳光城拥有土地储备达到了4418万平方米,预计货值5491亿元,这基本能满足阳光城未来两到三年发展。

在土地储备方面,中国奥园是最先发力的一批房企。早自2016年开始,中国奥园已经开始在土地市场加快拓展步伐,2017年企业新增可开发建筑面积1286万平方米,为过去五年之和。年报显示,2018年中国奥园通过招拍挂、收并购等多种方式拓展土地资源,截至2018年底,中国奥园拥有198个项目,土地储备面积达到3410万平方米,总货值为3650亿元,也足够其未来3年左右的发展。

在3月17日蓝光发展发布的2018年年报中,也可以看出过去一年蓝光发展在拿地规模上的努力。年报显示,蓝光发展2018年拿地投资进一步发力,新增土地储备85块,建筑面积达1496万平方米,同比增长155.3%,拿地规模创新高;新增货值约1800亿元,同比增长157.1%。

昨天的销售来自于前天的土地,今天土地是未来的销售,这些房企在土地储备上下足了功夫,是其成功跨入千亿阵营,并持续实现规模增长的基础之一。

过去一年,这4家新晋千亿级房企最拼!踩准点 围着一二线城市“攻城”

2018年,三四线城市房地产市场相对疲软、棚改货币化政策逐渐减弱的新情况下,很多房企的战略方向也悄悄发生了转移。“聚焦布局一二线城市”成为了几家千亿级房企业绩年报中频频出现的“战略措辞”。

事实上,许多千亿级房企早已盯上一二线城市的“点”。阳光城执行总裁朱荣斌在3月14日的业绩会上表示,“进入一二线市场是大家的共识,所以大家现在都在去一二线城市,竞争也变得激烈,但阳光城还是有自己的玩法,比如在去年大家都不看好的时候,我们就频频出手。”朱荣斌说,现在大量的地都在等着资金到位,不出意外的话,最近我们会有一些比较大的动作。

4418万平方米的土地储备虽然对于一家年销售近2000亿元规模的房企而言并不算多,但记者发现阳光城的土地储备大多集中在一二线城市,且相对优质。年报显示,阳光城一二线城市的土地储备面积占比76.87%,货值上看,一二线城市的比例也占到85.8%。

“公司凭借国企优势,充分发挥一二级联动,住宅和综合体开发,持有物业经营和服务等经验,促进土地增值。”中国金茂在年报上描述,2018年以来成功进入济南、西安、昆明等14座新城市,累计进入40城,实现全国一二线核心城市的均衡化布局,集团新获取项目达68个,新增土地储备2264万平方米。截止到2018年12月31日,中国金茂总土地储备6420万平方米。

拿地方面,中国奥园也有自己的策略。副总裁陈嘉扬在业绩会上提出坚持“纪律性购地”,拿合同销售的30%-40%作为预算用于增加土储。“从现金流的角度看,今年的预算约占合同销售的1/3,为400亿元,将以一二线城市为主,聚焦于二线核心城市或者省会城市。”

中国奥园的年报也透露出了其2018年、2019年的“打法”,截止到2018年底, 土地储备按地价一二线城市及周边城市与国际城市占比约75%,三四线约25%。2019年公司将以重点城市为核心,加强区域深耕,围绕重点区域和一二线重点城市及强三线城市,提升产能及市场份额。

值得思考的是,在多家上市房企聚焦一二线城市土地市场后,随着房地产调控的“一城一策”,未来是否会出现新一轮的一二线城市抢地大战,进而造成供小于求的局面,助推地价的上升?这是一个需要警惕的疑问。从企业运营层面看,相比三四线城市,本身地价处于高位的一二线城市,更需房企有操盘能力、优良的人力队伍等硬件和软件的助攻。

(图片来源网络,版权属于作者)


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