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招商蛇口56.66亿元再夺上海虹口地块 欲回房企第一梯队

中国房地产网

2021-02-11 10:41

意图非常明显。

意图非常明显。

刘伟/发自北京

此前不久的上海楼市调控政策,并没有浇灭房企的拿地热情。

2月9日,上海拍出春节前最后一块土地——虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块。经过竞价招标,最终该地块被招商蛇口以56.66亿元的总价竞得,楼面价达92647.6元/平方米,溢价率20%。

据了解,除招商蛇口外,其他4个竞买人为保利、金地、金茂及建发,参与竞买的房企并不多。

优淘城总裁薛建雄在接受中国房地产报记者采访时表示,这块地未来的项目销售成本13万元出头,周边已经可以卖15万元,目前来看,风险并不大。他认为,“主要怕政府限价,要是时间拖的长,财务成本的风险会比较大。所以融资成本相对高的民营房企不敢出高价拿地。”

中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示,招商蛇口以如此价格拿下该幅地块并不奇怪。“虹口均价已经超过10万元了,局部区域已经在10万—20万元区间内了,这块地有利润空间。”

9.26万元楼面价创新高

公开资料显示,该地块位于上海内环内,起始价47.2亿元,出让面积为2.30779万平方米,容积率不大于2.65。按容积率2.65计算,起始楼板价约为7.7万元/平方米,为2020年以来上海住宅地块起始单价最高纪录。

地块东至HK341-11地块,南至三河路,西至虹镇老街,北至HK341-04地块。建筑面积61156.44平方米,建筑限高100米,住宅套数下限570套。

按出让要求,该地块配建保障房须占总住宅建筑面积5%;全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上;地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%。

地块内应设置建筑面积不少于3960平方米的公共服务设施,包括行政服务中心设施3500平方米(计容),养育托管点360平方米(计容),生活服务点100平方米(计容),公共服务设施建成后权属无偿移交虹口区人民政府。

根据出让文件公告,该地块的最终有效申请竞买人超过5人,因此出让方式为竞价招标。根据进度安排,地块于2021年2月9日根据最终有效申请人数进行现场竞价或招标活动。

最终,该地块以总价56.66亿元、成交楼面价92647.6元/平方米、溢价率20%被招商蛇口收入囊中。

上海中原地产首席分析师卢文曦卢文曦告诉记者,首先,这幅地的板块区域是发展潜力很大的虹口。从去年开始,该区域的旧改力度非常厉害,包括北外滩四川北路这一带都是重点开发的区域,所以从区域发展情况来看,是相当不错的。

其次,是土地本身状况,从技术指标来看,这块土地没有15%自持,几乎全部用来滚动开发,容积率也比较低,2.67的容积率在市区范围里并不高,所以,环境会做的比较好。“整个地块总的计容面积6万平方米出头,6万平方米属于一个中等社区,开发总量不大,开发商不会有太多的资金压力。”

然后再看地块周边,往南700米不到,是这个轨道交通四号线临平路站;往北300米就是和平公园,环境相当好,周边小学、中学什么都有;再往西,是瑞虹新城,它是一个超过50万平方米的超大商业。周边也有不少主要交通干道,卢文曦认为,地块本身的质地是不错的。

招商蛇口加码上海

2020年7月3日,此前备受争议上海虹口区“围标地块”——嘉兴路街道HK271-01地块最终被招商蛇口拿下,成交价44.04亿元,溢价率28.4%,楼面价达到8.1万元/平方米。

这一楼面单价创造了上海虹口区当时的新纪录,超过2016年7月新城控股拿下虹口区凉城地块时的6.91万元/平方米楼面价。同时,当时的竞拍也创造了2016年后上海土拍最热闹的场景——上一次竞价轮数破百还是在2016年。

时隔近半年时间,招商蛇口在上海虹口又拿下一块高价地。

从2020年的半年报可以看到,报告期内招商蛇口在上海市的项目有上海海德花园、上海花园城、上海中环华府等共22个项目;此前2019年年报对应的数据为18个项目,半年时间内在沪增加了4个在建项目。

“特别是去年,招商蛇口明显加快了一线城市,尤其是上海的拓展和布局,拿地势头凶猛。”卢文曦说,在虹口板块里,相比去年拿的那块地,虽然这次楼板价高一点,但可以克服。因为如果联动开发的话,整个成本都会降下来,所以它在拿这块地之前就已经有了优势基础。

卢文曦认为,从溢价率的角度来说,去年没有15%的自持的情况下,土地溢价率普遍在30%左右,现在20%的溢价绝对划算。

“项目周边已经卖到单价十几万元了,项目预计估计一年半到两年入市,这样的话利润空间也会慢慢出来,如果前面拿的这块土地开出来是的单价是十二万、十三万,这块地的价格肯定要超过这个价格。”

近年来,招商蛇口的业绩增速情况并不乐观。根据年报披露的数据,2017年-2019年,营业收入分别为759.38亿元、882.78亿元、976.72亿元,增速分别为19.45%、16.25%、10.64,净利润分别为126.56亿元、152.40亿元、160.33亿元,增速分别为32.08%、20.42%、5.20%。前两者的增速均处于逐年下跌的通道中。

“现在房企的项目很难有超过20%的利润了,一线城市有10%左右已经是非常好了。所以,对招商来说,利薄一点对他来说问题不大,连做两个高端项目,有利于扩大自己的影响,”卢文曦称。

整体来看,招商蛇口不一定就是要奔着项目要拿多高的利润。卢文曦认为,利润空间肯定是有的,但是他可能还是出于重新回归一梯队的意图考虑,而且这种意图是非常明显的。


编辑:温红妹

中房报新闻,未经授权不得转载   

标签:招商蛇口,上海虹口,地块,第一梯队
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