刘伟/发自北京

在许多企业选择降低债券利率节省融资成本时，有房企却反其道而行之。

1月21日，有消息称，重庆龙湖企业拓展有限公司（下称“重庆龙湖”）将调整“16龙湖04”票面利率，具体而言，是由3.75%上调至4.40%。

相较之下，据记者不完全统计，近期有阳光城、华侨城、远洋地产分别不同程度地下调了此前发行的债券利率。

一位西南地区从事企业发债的律师告诉中国房地产报记者，此次重庆龙湖调高债券利率，是为了避免持有者回售。他表示，即便是重庆龙湖，现在兑付也同样面临资金周转压力。所以，只有通过适度增加融资成本，来保持资金融入，减少短期资金压力。

“重庆龙湖适当提升债券利率，可以维护和投资人之间的关系，让债券存续，如果要重新发债，还要拿批文，过程则比较繁琐”，一位券商分析师补充道。

2018年下半年，房企曾短时间内集中上调债券利率，如今，房地产业的政策和金融环境相比当时已经有了很大的变化。2021年伊始，银行贷款监管趋严，作为直接融资的资本市场债券增多，对房企而言，资本市场上的融资也变得紧张。

逆市场操作

公开信息显示，此次调整债券利率的重庆龙湖为龙湖集团间接附属公司。

“16龙湖04”是重庆龙湖2016年4月1日在上交所发行的公司债，发行规模为15亿元，期限为10年。

根据公告，“16龙湖04”债券在存续期内前5年（2016年3月4日至2021年3月3日）票面年利率为3.75%，在债券存续期内前5年固定不变；在存续期的第5年末，重庆龙湖决定上调该期债券票面利率，即在存续期后5年（2021年3月4日至2026年3月3日）、票面利率为4.40%。

上述律师认为，重庆龙湖提升债券利率调整还是从成本角度考虑的，“因为，短期看是成本上升，但是资金流动带来的利润比这个成本高多了，所以提高利率，增加资金使用时间实际上减少了成本。”

与重庆龙湖相异的是，近期有不少房企选择将此前发行的债券利率下调。

1月21日，阳光城集团股份有限公司发布关于“19阳城01”票面利率调整及投资者回售实施办法第一次提示性公告。

公告显示，“19阳城01”发行人选择调整票面利率，本期债券存续期后1年票面利率为5.8%。此前本期债券期限为3年期，发行总额为15亿元，在存续期内前2年（2019年2月28日至2021年2月27日）票面利率7.5%。

1月6日，深圳华侨城股份有限公司发布关于“18侨城03”票面利率调整及投资者回售实施办法的第二次公告。

根据募集说明书约定，发行人将于第3个计息年度付息日前的第20个交易日刊登关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度的公告。本期债券在存续期前3年票面年利率为5.54%；在本期债券存续期的第3年末，发行人选择下调存续期后2年票面利率至3.20%。

与阳光城和华侨城类似的，2020年10月26日，远洋地产有限公司公告称，根据公司实际情况及当前市场环境，发行人决定将“17远洋01”后2年的票面利率下调100个基点，即2020年11月21日至2022年11月20日票面利率调整为4.29%。

值得注意的是，就在数月前，重庆龙湖还曾下调过债券利率。

2020年9月7日，重庆龙湖发布了关于拟下调“15龙湖04”公司债券票面利率的提示性公告。

公告指出，根据原《重庆龙湖企业拓展有限公司2015年公司债券（第三期）募集说明书》中设定的发行人调整票面利率选择权，龙湖本期债券后2年票面利率将由4.08%下调至3.20%-3.60%。

曾集中上调债券利率

查阅现有的公开信息中可知，房企集中上调债券利率还是在2018年。

当年10月22日，绿地控股宣布将2015年公司债券（第一期）品种二的票面利率从3.80%上调至6.80%。

上调公司债利率并非绿地一家在操作。当时，据不完全统计，包括大名城、红星美凯龙、新城控股、阳光城、复地、中海、正荣等在内的数家房企均上调了2015年或2016年发行的部分公司债票面利率。

对于当时房企集中上调债券利率的行为，有房企内部人士表示，“几年前的债和现在的利率水平相差比较大，现在到期了，原先的投资者肯定不会接受原来的利率，自然而然就调整了。”

相较于2018年，2020年以来，房地产行业的政策和融资环境发生了较大的变化。

2020年8月，央行和住建部将限制开发商融资出台“三道红线”政策，具体是针对所有的房企划出的三个标准，分别是：1.剔除预收款后的资产负债率大于70%;2.净负债率大于100%;3.现金短债比小于1。至此，房地产企业的有息负债增长规模被牢牢限制住。

到2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求，通知自2021年1月1日起实施。

具体来看是，中资银行，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比，应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于监管部门确定的上限。

前述律师表示，目前，随着房地产贷款监管通知的发布，整体来说，资本市场的融资会增多，也会趋紧。“因为作为间接融资的银行贷款监管变严，那么作为直接融资的资本市场债券自然会增多，同时资本市场融资也很紧张。”

一位熟悉地产金融的人士此前告诉记者，降低利率是一种纯粹的市场行为，当市场不确定性风险增大时，企业都有压缩融资成本的动力，而头部企业则具备压缩成本的实力。

“至于，债券利率如何调整，还是要看企业和投资人双方各自的需求。”前述券商分析师称。