因“黑石私有化”传闻引发关注的SOHO中国，3月25日对外披露了2019年业绩报告。财报显示，公司2019年归属股东净利润13.31亿元，同比减少三成。此外，尽管运营稳定的投资物业平均出租率达90%，但8个主力项目中，有7个出租率同比均现下降。

值得一提的是，在业绩报告中，SOHO中国未提及“潜在私有化交易”的进一步信息，也未提及实控人是否正在转卖控股权。若收购成功，SOHO中国将退市摘牌，这或成为SOHO中国最后一次年报披露。

“私有化”风波不断 年报未披露新信息

在“黑石私有化”传闻、公告承认确与海外金融投资者洽谈后，SOHO中国在2019年业绩报告的“报告期后事项”内，亦提到了相关事项。

SOHO中国表示，“2020年3月11日，公司宣布在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，其可能导致也可能不会导致就公司的全部已发行股份作出全面要约，参考公司此前公告。”

记者注意到，该内容与SOHO中国3月11日发布的公告相同。除此之外，在财报中，SOHO中国未提及“潜在私有化交易”的进一步信息，也未提及实控人是否正在转卖控股权。

上述事件可追溯至2019年10月30日。当天有消息称，SOHO中国欲80亿美元出售资产。不过，一天后，SOHO中国便发布澄清公告称，在投资物业组合的日常经营管理中，公司会不时探讨所处的主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。但截至目前，公司没有需要公布的与资产出售的相关资料。

不过，到了今年3月10日，“黑石正40亿美元谋划SOHO中国私有化”的消息再次传出。受该消息影响，当天SOHO中国开盘价2.93元/股，截至停牌，报4.1元，上涨37.58%。

第二天，SOHO中国发布公告承认与海外金融投资者进行洽谈，探讨进行战略合作的可能性。不过，其表示尚未就是否进行潜在交易作出决定，而且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。

值得一提的是，昨天（3月25日）SOHO中国发布业绩，其股价再次出现波动。盘中最高至3.64港元/股，涨幅5.54%。但年报发布后涨幅逐渐收窄，截至收盘，SOHO中国报3.48港元，涨幅1.46%。

净利润降三成 出租率下滑

问题在于，SOHO中国董事长潘石屹为何要离场？这或与办公楼租赁回报率低、“赚不到钱”有关，而这可从SOHO中国2019年的业绩报告中可见端倪，其归属股东净利润同比下降了三成。

SOHO中国主要业务为投资房地产开发、物业租赁及物业管理。财报显示，2019年，SOHO中国营收从2018年的16.68亿元(剔除已售凌空SOHO租金收入)，同比增长约11%至18.47亿元。

与此同时，SOHO中国毛利率从2018年的75%增长7个百分点至82%；公司权益股东应占净利润从2018年的12.33亿元(剔除凌空SOHO整售产生的非经常性利润)，同比增约8%至13.31亿元。不过，归属股东净利润13.31亿元，同比减少30.8%。

从营业额构成来看，SOHO中国营业额包括租金收入以及出售物业单位所得收入两方面。2019年，SOHO中国实现租金收入约18.33亿元，出售物业单位所得收入约为0.14亿元。

其中，SOHO中国的租金收入主要来源于八大项目。分别是位于北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、银河/朝阳门SOHO，以及位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO。从租金收入贡献来看，望京SOHO租金收入最多，为3.82亿元，其次为光华路SOHO的2.65亿元、SOHO复兴广场的2.33亿元。2019年底开业的丽泽SOHO，暂未有租金入账。

值得注意的是，据戴德梁行的市场报告显示，北京、上海的写字楼在2019年末平均租金和出租率较年初均有不同程度的下降。不过，2019年，SOHO中国在北京、上海成熟项目的平均租金实现了逆势上涨，但到了第四季度，其出租率亦随市场走低，2019年末出租率约90%。

从时间轴的同比数据上分析，记者注意到，除竣工不久的丽泽SOHO，在SOHO中国运营的8个物业项目中，仅有SOHO天山广场的出租率从2018年的95%升至97%，其余项目的出租率均呈下降态势。其中，望京SOHO的出租率下降最为明显，由2018年的98%降至2019年的86%。此外，光华路SOHO出租率由95%降至87%。上海的外滩SOHO，亦由87%降至78%。而去年1月竣工的古北SOHO，出租率仅为67%。

实际上，关于办公楼的整体租金回报率问题，潘石屹在去年11月丽泽SOHO举行的首批客户签约仪式上就曾坦言：“租金回报率我都不好意思说。”

潘石屹指出，美国办公楼租金回报率接近4%，纽约这类城市甚至可达5%-6%，而我国办公楼的租金回报率偏低。其策略只能是“先用较低的租金把企业吸引进来，等以后慢慢再涨起来。”

事实上，租金回报率可参照的一大指标是银行的贷款利息。财报显示，SOHO中国平均借贷成本约4.8%。这意味着，公司部分自持物业租金回报率或赶不上银行的贷款利息。

开启“卖卖卖”模式 潘石屹套现离场？

值得一提的是，SOHO中国从2012年起开始从销售向自持物业转型。不过，两年后的2014年，SOHO中国便开启了“卖卖卖”模式。

按照SOHO中国公开披露的大宗交易情况，过去5年，SOHO中国已经累计出售逾250亿元的物业资产。与此同时，其并未在国内再购入新项目。

2019年，SOHO中国加快“卖卖卖”节奏。2019年6月28日，潘石屹宣布，SOHO中国将分批销售部分持有物业，预估总价值78亿元人民币；9月30日，SOHO中国在公告中披露，作价7.61亿元出售旗下部分商业项目共计2583个地下停车位；10月22日，有消息称，SOHO中国旗下共享办公业务SOHO 3Q中，有 11个项目打包卖给筑梦之星。

出售一系列资产，反馈至财报上的一大指标是，2019年SOHO中国现金及现金等价物为12.07亿元，而2018年同期则是7.22亿元。

在“卖卖卖”模式下，去年下半年，市场出现传言称，潘石屹要卖资产跑路。不过，在11月丽泽SOHO活动现场，潘石屹回应称，“千万不要相信谣言，我现在拿的护照是中国护照。房子建在这里，我是带不动的，所以说我跑了，都是谣言。”

值得一提的是，在“卖卖卖”的同时，潘石屹开始密集注册海外公司。从2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹一个月内注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。