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壮丽70年·共和国地产印迹访谈系列|当代置业张鹏:忍得孤独,迎得繁华!

2019-10-11 19:42

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写在前面

作为一家百强房企的掌舵人,他是地产界颇具传奇色彩的人物,在各个领域都深谙其道;对于房地产项目、绿色地产开发、人力资源战略、绿色建筑规划设计、融资并购、营销与品牌管理等,他都能完美驾驭;房地产圈有人将他堪比常山赵子龙,“低调远征,却高调亮相,无人看好,却一战成名,稚诚未脱,却除魔除妖”。

卢泳志/文

“在不远的未来,没有绿色智能家居系统的住宅会像不能上网的住宅一样不合潮流。”比尔·盖茨曾在1995年出版的《未来之路》中这样描写未来的房子。20多年之后,当代置业正在让绿色科技住宅从理想走向现实。

从打造绿色建筑本体、绿色住区,到倡导绿色生活方式、打造绿色城市,房地产行业的绿色发展已经从“浅绿”走向“深绿”。作为中国领先的绿色科技地产运营商,当代置业在绿色科技健康领域方面的探索,已经走过近20个年头。

如今,几乎没人怀疑绿色建筑是一块超级“蛋糕”,尽管面临着投入大、模式粗放、技术革新难等发展尴尬。无疑,当代置业是绿色建筑的预见者与先行者。

作为当代置业执行董事兼总裁,张鹏是地产界公认的才子。记者出身,跨界成为HR,再一路做到上市房企总裁,张鹏不断跨界的职业生涯,已足够让年轻人热血沸腾。

如今,张鹏依旧保持着写作的好习惯,可是说起“清洁能源、天棚辐射、地源热泵”这些在文科生看来陌生的建筑物理技术,张鹏更是侃侃而谈。“绿色科技”是当代置业的标签,也是张鹏的企业家标签。

回顾自己的奋斗历程,张鹏感慨说,这是一个孤独到繁华,繁华回孤独的过程。人的一生都是在繁华和孤独交织中度过,繁华是形、是色、是音,孤独是心、是律、是体,繁华是经历一切酸甜苦辣后的,在那个阶段的能量辐射,孤独是体验过一切悲欢离合后的,在那个阶段的内省;繁华要与人分享,孤独却孑然自省。繁华也可以素淡雅致,孤独也可以丰盈圆满。忍得孤独,迎得繁华!

中国房地产报:您能否结合中国房地产行业绿色建筑的发展历程,介绍下当代置业的绿色产品?在这个过程中,当代置业是怎样在绿色建筑方面有所建树的?

张鹏:当代置业的绿色科技产品阶段,主要是3个阶段:第一个阶段是2000年~2010年,我们称之为“绿色建筑”。所谓“自绿”就是无论一个社区还是建筑,无论是被动节约能源的绿色还是主动,凡是绿色的建筑就一定舒服舒适,凡是不绿色的建筑就不舒适。第二阶段是从2011年~2017年,我们称之为“绿色住区”,强调不仅仅要关注绿色建筑,而且要把视野放到整个社区里面,社区需要环境友好,需要绿色人居环境。第三阶段是2017年以后,我们称之为“绿色全生命周期”,走向全生命周期的绿色发展道路,绿色科技需要去匹配全生命周期的生活方式。

当代置业首先是精于此道,以此为生,就是坚持绿色不变;其次是创新谋变,突破进化,不断的技术创新,模式创新,领域创新。所以,绿色全生命周期,一方面是做产品全生命周期,是硬件,每一处都是绿色的,绿色建筑,绿色住区,绿色城市,一方面是做服务全生命周期,是软件,每一个场景也都要是绿色的,教育、文化、医疗、办公等等场景都是绿色。

从一个单体建筑需要科技赋能到一个生活家园和产业家园的绿色科技属性,再到整个城市的生活越来越美好,是逐步升维的过程。从一个城市的整体规划到一个社区的温暖点滴,再到建筑的数字互联,是从整体到细节落位的过程。当代置业之后要做的就是这两方面的事儿,从人的需求到建筑到家园到城市,从国家战略到城市到家园到建筑。

中国房地产报:发展绿色建筑最大的障碍是什么?当代置业在深入绿色发展的过程中有没有遭遇很大的困境和阻碍?是怎样克服与解决的?

张鹏:认知差异其实是最大的阻碍,到现在为止,消费者也没有对于绿色科技建筑有很清晰的认知,当然逐年绿色意识在加强,摆在绿色发展前面的道路会有几条,而且也在逐条解决。

在过去,消费者总会认为绿色建筑是不是在产品成本上会有增加,其实要从两个方面去认知。第一,成本在于适配,而不是高配。因为当代置业的绿色科技住宅是分不同产品线不同能源系统配置的,一般刚需的产品我们也能卖到和周边竞品相同的价位。第二,成本在于整体,而不看局部。每一家企业都有自己的护城河,每一家企业也会把成本用在自己最擅长的领域,此消彼长之间的平衡,其实大家的成本差距并不大。

认知最终依然是要靠全民的绿色化宣传与教育。发展顾虑其实还是在消费者的接受程度上。从客户思维出发,宣传健康舒适还省钱。强调绿色能带来的居住体验,健康体验。当然我们看到政府对于绿建的鼓励措施越来越多,倡导也越来越多。新提出的绿色化也是政策的倡导之一。政府正在积极地推动绿色化改造,消费者也越来越能接受绿色建筑。这是一个很好的互相促进,久而久之,绿色建筑会更为普及。

中国房地产报:如何看待房地产行业近年的发展,对规模与质量有怎样的评价?您如何定位当代置业?对未来有怎样的战略规划?

张鹏:中国正在从投资社会转向消费社会,国内中产阶级群体规模不断增大。这部分人群对于品质升级、消费升级和美好生活的向往十分强烈,将来拥有广阔的市场空间。过去大家一昧追求以住宅来高周转、快去化、快回款的模式,不再是唯一的选择。多元化的产业发展是摆在地产商面前的一条道路。产业化发展更需要房企具备综合的运营能力、资源能力、资本能力与开发能力。

目前不同房企各有各的路径选择,也有发展预期。第一类,规模扩张型房企,他们的打法十分清晰,就是依然延续拿地+开发+销售的老模式,不过在拿地模式上规模扩张型房企会有新的路线,多种拿地模式并举,只要能拿到合适的地就一定不惜一切代价。规模是企业的生命线,以规模跑赢利润,以长线补给短线。第二类,生态发展型房企,在业务上有所转型,进入持有型市场,在特色小镇布局,在内部项目孵化上均有涉猎,从单一的房地产开发,已经到整个房地产价值链条的整合。这一类的企业把单一的商品房买卖变成长期获利的行为,并进行美好生活相关的布局。

当代从科技建筑、绿色家园到城市向美,一步步向城市深层肌理推进,城市能够因为MOMΛ产品而产生更多活力,产生更大的城市势能,我们是城市的建设者,建设的过程就是自我约束、自我循环和自我进化的过程。当代置业始终倾注于足够的低碳、生态和正影响城市的全价值链,始终最大限度的降低能耗,提高建筑的舒适度,满足能源、舒适、环境的协调。绿色科技+舒适节能+数字互联的全生命周期产业家园,是我们的愿景。

中国房地产报:业界普遍认为房地产行业的黄金时代已经结束,如何看待房地产行业的未来之路?企业要想生存下去,您觉得该如何调整?接下来当代置业在规模追求和销售策略上有没有具体的调整性动作?

张鹏:任何企业不单单要追求规模扩张,快速周转。也要放在历史长河中去评估一个企业的价值。在这一点上,我们企业很早就形成了这种“孤独的远见”。在高速度发展到高质量发展的过渡期,企业的绿色科技优势就会凸显。

当代置业成立18年来一直在做绿色科技地产,18年前谁做绿色科技地产很容易被认为是另类。而当代置业当时坚持了这个“高于财务目标的理想和坚持”。目前,中国真正做绿色科技地产的企业没有几家,就是因为做绿色科技建筑前期得有一个超越财务的理想,得静下心来把各种系统梳理清楚,开始需要投入资金,后期也要持续投入。

未来企业与企业之间的竞争,都将是生态链与生态链之间的竞争。当代置业就是要一份生态的土壤,我们通过四创委员会机制、标准孵化机制、股权激励和受限制股票单位计划等,让整个企业的创业环境更加具有活力。能够在野蛮生长的市场内,保持始终如一的方向,惯以为之。同时要开辟新的赛道,以差异化核心竞争力而独道。保持一颗纯真的心,比谋略更重要。在这个房地产生态圈的航道上,只有开始,没有结束。

中国房地产报:由于房地产前景不乐观,很多职业经理人开始面临压力和焦虑,而企业发展的核心就是人才。您能否介绍下当代置业的人才战略?

张鹏:当代置业人才战略是基于人力资源价值链管理来实现的,以自组织、等边三角形模式来激发团队和人才活力,实现价值创造;以结果导向、积分制实现人才和组织的价值评估;以智业合伙制、股权与期权激励,实现价值分享。

基于集团人才战略和价值链管理,当代置业形成“5才战略”, 即选对人才(严进慎出)、培育人才(绿色科技地产学院)、用好人才(人岗匹配)、留住人才(职业生涯、智业合伙)、流动人才(双重价值)。

中国房地产报:最近两年,仿佛所有房企都开始出现钱紧的现象,整个行业的负债也开始走高。您能否介绍下当代置业目前的资金情况以及对资金管控方面的思路和举措?

张鹏:当代的负债一直在70%左右,在房企中比较普遍。负债只是一个动态数额,从报表上看有的企业是高负债,却也正常运行,有的企业负债并不高,却岌岌可危。更重要的是看一个公司的债务结构。避免短债长投,控制短期债。

当代一直保持稳健均衡的发展速度,自2018年以来,随着整个金融环境的收紧,和宏观经济环境的下行,我们提前关注到此市场变化,因此在去年公司更多的以现金流安全为主,更加注重周转速度和现金还款速度,因此在去年上半年由于经营活动现金流的大幅提升,和负债的持续下降,使净负债率有所下行。

我们首先以现金流管理为第一要务,在这个前提下,会积极获取周转速度快,现金流安全的项目,并保持一定的增长速度,负债率会继续控制在80%或以下的水平。而且我们内部也提出业绩预控的口号,不单单要看销售额,销售额只是报表上的一个数字。也会更多关注营业收入,净利润以及负债率。如果想突然把规模发展起来,提升负债就好了,但是这显然不是我们这家企业的追求,我们并不想靠着输血一下子把自己输成一个胖子,那样会很不健康。公司在未来首先以现金流管理为第一要务,在这个前提下,会积极获取周转速度快,现金流安全的项目,并保持一定的增长速度。

中国房地产报:在您看来,当代置业的取胜之道是什么?和同行业相比,当代置业的优势和劣势在哪?

张鹏:首先,以取暖制冷的独特解决之道+空气质量的独特解决之道+能耗运行费用降低的独特解决之道为核心竞争力。公司将始终坚持绿色科技的核心竞争力,不断深化将新技术应用到产品之中,对产品线进行全面升级。

其次,当代置业作为母体,具有独特的先天优势,子体可以利用这样的优势而更好地发展。当代置业引力加速体是由母舱孵化子舱,子舱独立运营,子舱反哺母舱的机制所实现,以地产开发为母舱,孵化出40余个创业自组织单元包括绿民投产业基金生态等。

第三,当代多年来的运营形成了一条缜密的管理体系。当代置业构建以客户需求和客户服务为体系支撑,以战略经营目标为目标计划,以5书为策略手段,通过一、二、三级流程与运营实现组织执行,通过8个模型实现标准考核和激励问责,以业务流、管理流、信息流为手段,最终实现流程与运营的专业化、标准化、闭环化、信息化。公司的任何工作和问题都能在流程与运营中找到方法和答案。

中国房地产报:2000年至今,当代置业马上就走过20个年头了,这期间您觉得当代置业最大的变化是什么?作为参与者和见证者最大的感触是什么?

张鹏:每一个房企都会面临困难的阶段,当代置业不同于其他企业,因为我们在一开始就很难。19年前做绿色科技地产很容易被认为是另类,而当代置业当时坚持了这个“高于财务目标的理想和坚持”。19年后的今天,当代的绿色产品因为先发优势,别人已经很难在短期内模仿。从设计开始,把所有的理念、技术、软件、硬件,和建筑的实际情况结合在一起。结合在一起就是系统,这套系统就是当代绿色技术的核心竞争力。

挫折一定是很多的,企业发展过程中,都是曲线上升的过程。更何况我们创变生态,就是我们一开始选择的就是一条充满挫折的道路。有时候,我深深感到,每到一个可以选择的关口时,路都有很多条,走到容易的那条路上时,总有强烈的畏惧、不安全感,因为,容易的路,都是没有进步、成长缓慢的路。而选择最难的那条路,无疑是自讨苦吃,可是,无限的接近困难,就摸清了它的脉络。

一旦走到一条最艰难的路,走到一条看上去自讨苦吃的路,去做能力暂时达不到的事情、不熟悉的事情、突破合理极限的事情、冒一点险的事情,度过最难熬的初始阶段,自己开始快速成长,发现原来也没有想象的那么苦、那么难,不断地分享经验,激励别人,然后去寻找更大的挑战。这个苦功夫、笨功夫,也许就是修行吧。

中国房地产报:进入行业这么多年,您觉得自身最大的改变是什么?您是否方便介绍下自己的个人兴趣、工作态度和管理技巧?

张鹏:成长与改变,就像是佛语里面说的九住心一样,内住、续住、安住、近住、调顺、寂静、最极寂静、专注一趣、等持,是由浅入深、由表及里、从陌生到纯熟、从专注到无所障碍的过程。再用我们熟悉的语言,就是从“见山是山,见水是水”,经过“见山不是山,见水不是水”,走向“见山还是山,见水还是水”的修行过程。

现在很多年轻人都很浮躁,每个公司都有不同的问题,年轻人一看有问题,就觉得与他的理想主义,完美主义背道而驰。于是就跳槽。我的职场很重要一点是,坚持比选择更重要。选定一家公司,有足够的平台发展,公司文化各方面都是健康的。那一定就坚持下去。每条道路都有顺的下坡路,也有不顺的上坡路,当你越走的艰难,其实证明自己正在上坡。


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标签:当代置业
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