中房报记者 苗野 北京报道

“转二线城市，转省会城市，转都市圈里的中心城市。”中梁控股董事长杨剑在3月30日的业绩发布会上，用简短的一句话概括了中梁的战略投资转向。

上市前，中梁是地产圈典型的“黑马”房企，凭借过去几年规模的高速扩张而实现异军突起，从百亿规模到千亿规模的跨越，中梁仅用了三年时间。2016年至2019年间，中梁销售额从190亿元、649亿元、1015亿元升至1525亿元，年增长率曾超过200%。

跨过千亿元之后，中梁控股开始了组织架构调整，成立了南方区域集团、北方区域集团、西部区域集团、山东区域集团、浙江区域集团、江苏区域集团和中部区域集团等7个大区。2019年8月7日，中梁北方区域集团正式成立，囊括河南、安徽、河北、江苏、山西、天津五省一市，下辖10个区域公司、33个事业部， 累计总货值近千亿元，未售货值近500亿元，是中梁各大区的排头兵。5月19日，中国房地产报记者针对中梁北方大区的战略规划、发展目标以及后疫情时代，房地产行业的整体趋势采访了中梁控股北方区域集团总裁何剑。

小总部、区域广、充分授权

中国房地产报：2020年中梁地产给出10%的销售增速预期，在后疫情时代，中梁保持规模增速的筹码是什么？

何剑：中梁创立至今我们只专注做一件事，那便是房地产开发，这是跟其他房企最大的不同。中梁地产的快速发展是从2015年开始的，当时我们只有160多亿元，到了2019年就已经达到了1525亿元，四年时间销售额增长翻了将近10倍，中梁在此期间的发展离不开天时地利人和，这四年也是整个房地产行业发展的上升期。

另外在整体发展上，集团全面打开资金、投资、人才、机制，从这4方面打造了比较好的内外部环境。在中梁的创业文化基因中，一直坚持采用“阿米巴”经营模式，以跟投加成就共享为依托，以事业合伙人的方式实现经营成果和团队收益挂钩，让每位中梁的同志们积极分担责任和分享利益，进而调动整个团队的积极性，实现快速扁平化复制和扩张。“天时、地利、人和”全部都具备了，中梁的房地产开发业务在4年内快速发展起来。

中国房地产报：据了解，中梁北方区域集团去年下半年才刚刚成立，和其他区域集团相比，有哪些特点？

何剑：中梁北方区域集团正式挂牌成立是在去年7月。北方区域集团的根子是从安徽发展起来，后来成为了皖赣区集团。2019年，中梁集团在内部按地域划分做了架构调整，把部分属于北方的区域整合起来，形成了现在的北方大区。

目前来看，北方大区的地域范围比较广，覆盖了4个完整省份（安徽、河南、河北、山西）和2个直辖市（北京、天津），还包括了江苏南京、常州2个市在内。从中梁集团7个大区的情况来看，北方大区的拓展范围基本上位于第一梯队；从整个业绩规模来看，北方大区同样名列前茅，土储货值将近500亿元，年销售200多亿元。

中国房地产报：从您的介绍来看，北方大区的管理半径非常大，如此庞大的一个组织，如何让它高效运转呢？

何剑：中梁控股上市后整体规模也在做大，已经在全国布局了22个省市，58个区域公司，500多个项目，仅靠集团总部指挥，离战场太远，负担太重。所以按照中梁的全国化战略，有划分大区的需要，这样也能够分摊整个集团的管理，把集团的管理职能更多的往大区释放，由大区做统筹，形成“小总部”作战。

我们北方大区下属10个区域公司，有安徽区域、皖北区域、皖西南区域、环宁区域、豫北区域、京东区域等。一个省大概有2-4个区域公司，大家分片治理，覆盖几个地级市和县级市，主要做深耕经营，负责各个项目的经营。北方大区主要是做管理、做风险把控、做评审，构建资源平台、建立标准化体系，以及一些支持帮扶，以这样的职权职能分工来实现整个项目的高效管理。北方大区就类似于一个“小总部”的特征。

中国房地产报：对这些区域公司，是放权执行吗？

何剑：是的，因为中梁从一开始实施的就是授权机制，中梁对经营组织的授权、放权会比其他企业更充分一点。主要还是因为“阿米巴”文化，要求各个组织单元，特别是经营的组织，要对经营的全过程负责。我们是一种事业合伙人的形式，大家都有跟投，在为公司、为股东创造价值的同时，也在为个人创造价值。所以我们在标准化体系管控的同时，会更多的往下去做授权。

5年后突破600亿元

中国房地产报：中梁一直强调深耕，能说说北方大区下阶段深耕的重点会放在哪个省市？为什么会考虑这样的布局？

何剑：按照我们的整体发展思路，安徽是发源地，是我们生根时间最长的地域之一，所以会保持安徽市场目前的影响力和市场占有率。河南是从2017年开始逐渐后生的力量，现在项目总数基本接近安徽，河南是全国的人口大省，也是经济发展相对比较快的一个地域，所以河南的布局后期会继续加速拓展。

除了安徽、河南两省重仓之外，江苏也是中梁做的最成熟的区域，所以在江苏南京、常州，我们希望做一些标杆项目，形成更好的产品力。天津、北京、河北是我们确定下一阶段的主要突破方向，我们非常看好环津的地域及其稳健的城市发展步调，所以我们会逐渐加大天津的仓位，伺机进入北京。河北的沧州、唐山是我们相对比较重仓的地方，今年下半年到明年上半年，我们会围绕着石家庄、邯郸进行开发，这4个是我们在河北主要抓的重点城市。山西2019年刚刚进入，也只是进入了太原，接下来会围绕太原、晋城等少数核心城市发展。

中国房地产报：从北方大区布局的这些城市来看，二三四线城市都包括在内，这些城市的项目，能否达到集团要求的“456”高周转，现金流5.5个月回正的目标吗？

何剑：中梁对高周转并没有行业所宣传的那么急迫，中梁对房地产投资要求的是高效运营，这不能简单的理解为干的特别快。北方大区跨域广，但因不同省域不同城市，经营环境和条件也各有不同，所以大区在进行平台化管理时，会根据各个地区不同的状况，去做不同的计划指标安排，但最终我们也希望能够在发展效率上更好一点，更优一些，同时我们也非常注重开发项目的品质，希望在产品的迭代更新中，做出更加有竞争力、有产品力和品牌影响力的项目。我们追求的是有质量的高效发展。

中国房地产报：北方区域集团未来五年的发展目标是什么？

何剑：北方大区的战略发展目标很清晰，我们会通过4年的时间，将北方大区的整体年度业绩达到500亿元左右的水平，5年后我们要突破600亿元。

对此，我们也制订了详细的战略发展计划，一方面我们要对各个地域各个城市注册建立数据库，对土地、项目成交、客户信息、产品迭代等等建立每个深耕城市的数据库，以数据库支撑我们未来的长期发展。

其二是在整个集团的投融资基础上做升级换代，在投资方面秉承更加开放的心态，尽可能更快的打开跟本地企业的合作，包括跟本地资源的嫁接。投资可以多手段进行，除了招拍挂外，还有收并购、勾地，向产业地产、商业地产多领域进行开拓，加大对外合作的力度。同时我们会构建更广泛的金融合作平台，更好的保障未来投资和规模的增长；在项目经营上，建立起项目经营的标准化体系以及经营过程中的风险把控体系，更好地辅助各个区域公司在经营过程中实现平稳、高效发展。针对产品研究，我们也有专项计划，希望在北方的一些核心城市打造标杆项目，建立起一系列针对北方地域特色的标准化产品库，使得这些更优秀、更具有竞争力的项目产品，能够快速在北方各个城市推广落地。

疫情加速行业重组

中国房地产报：新冠肺炎疫情仍未迎来真正的拐点，但各行各业包括地产企业已经陆续复工复产，在这过程中，企业遇到了哪些困难和问题？需要哪些政策支持？

何剑：疫情对我们的业绩影响并没有想象中那么大，2－4月完成的业绩还不错。在复工复产过程中，我们也看到了一些变化，比如在开发建设报批报建过程，政府提供了相应的一些支持，但因为要防范出现疫情反转的问题，政策支持在某些条件上限制的更加严格，我们觉得这也很正常。

另外就是客户受到疫情影响，购买的信心指数还没有恢复到100%，大家还存在各种各样的一些犹豫，担心经济会不会出现大幅度滑坡，个人的收入会不未出现比较大的波动，包括目前购买房产在整个调控环境没有变松的情况下，会不会出现价格下探等等。但我们对房地产整体的研判来看，现在全球经济都碰到了难题，同时全球都在放水，这必然会带来货币的相应贬值，同时通货膨胀的压力会逐渐增大。这种情况下，房地产的现有价值支撑力还是比较充分的。

中国房地产报：后疫情时代，您觉得房地产行业会发生怎样变化？

何剑：首先疫情加速了行业重组，经济的不可确定性以及政府对房地产的整体调控，使得更多小型房企在未来很难有发展空间，房地产行业会更多的向投资企业集中，这个趋势会更快。

疫情之后，大家会更注重产品的性价比，更关注品牌的影响力。因为越是当大家购买信心指数不高的时候，越倾向于购买大公司大品牌性价比优良的产品。所以企业会越来越注重自己品牌的建设，注重产品的打造。只有这样才能在市场需求还没有完全爆发的情况下走在前面。

三是疫情会产品有一定引导性，未来客户对产品的选择会更多的倾向于改善型，会选择低密度，住宅空间更充分的产品，毕竟关在一个四合院跟关在33层楼的一个小盒子里的感觉是完全不同的，未来的产品也会更加体现安全、智能和健康。

中国房地产报：您对2020年或者未来2-3年整个房地产市场的发展趋势有什么判断？中短期内整个房地产行业的发展机遇将会来自何处？

何剑：房地产行业作为国民经济的重要组成部分，未来还有一定的发展空间。从整个房地产规模的来看，年度总体量会比较稳定，在15万亿~17万亿元基础上不会有太大的增长。从整体的售价来看，除了某些热点城市的核心或新兴板块有结构性的价格上涨外，整体房价不会有普遍性的大幅提升。但从房地产发展的情况来看，还是可以稳扎稳打的。因为城镇化率的不同，因为城市的更新改造需求，包括一些人才引进，户籍制度开放的一些刚性需求，对居住品质提升和改善的需求，这些仍然会推动房地产行业继续 向前发展。

每个地方发展的情况会有一些差异。一线城市受制于调控，发展比较慢，增长速度肯定会降下来；二线核心城市相对来说会更好，会发展的比较快速；三四线城市会形成头部尾部效应，会往两端发展，有些城市因为城镇化率还要提升，人口还在持续导入，产业还在继续增长，旧城改造的工作还在推进，这些地方的房地产还会再增长，有的三四线城市可能就会慢慢走下坡。未来的房地产发展的结构性机会是存在的。

中国房地产报：房地产企业可能面临的风险有哪些？

何剑：房地产行业的发展是有它内在经济规律的。站在整个行业的角度来看，如果你的品牌、产品、服务不能持续跟进提升，那么在未来竞争的环境下，就会逐步会丧失市场，丧失业主和客户的信任，所以未来一定是靠品牌力和产品力说话。

其次，对房地产企业来说，风险在于未来。最近几个月土地市场特别热，土地作为房地产行业的生产资料，如果地产企业仍然高价的去拿地，对市场后期做了很大的价格调升的预期，这种发展思路对房地产公司来说风险自然会随之增大。

第三，是对产品定位的选择。未来对一些好产品，对它的健康安全智能要求会更高，所以只有选择合适的区位、合适的产品类型，才能满足客户改善的需求。如果还是像从前仅仅把建筑材料精装修推到极致，变成所谓的豪宅，这个市场空间会逐渐缩小。

最后一个风险其实是来源于全球经济。目前全球经济整体是呈现下行趋势，什么时候触底还是个未知数。虽然目前包括中国在内的大部分国家都拿出了各种刺激经济的举措，但要想从根本上缓解下行风险，还是需要依靠经济体系内部的平衡与调整，这个自我愈合的过程相对会比较漫长且痛苦。对中国来说包括房地产在内的各行各业，经济下行带来的冲击将会是持续性的。