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产业园区高峰对话:未来产业地产与资本的转型创新之路

2019-12-05 22:10

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王雷欣 中房报记者 陈淑亚 北京报道

2019年12月5日,由中国房地产报、中国住交会组委会、中国房地产网、中房智库主办的“绿中国 · 芯地产 CIHAF2019第二十一届中国住交会”在北京富力万丽酒店盛大召开。

作为几大平行论坛之一的产业园区环节,来自产业园区与地产行业相关的业内人士齐聚一堂,分别就当前的产业园区发展的现状和过去,以及未来进行了深度全面的交流与探讨。

其中,在“资本与产业地产转型”的圆桌对话环节,8位来自新老产业地产的领军人物与行业先锋,分别站在各自经验与公司实操的立场,围绕“谈大势、看转型、问运营”三大纬度,就上述议题展开了深入而激烈的探讨与交流,向与会的嘉宾呈现了一场精彩纷呈的行业对话。

特邀主持

苏智渊 戴德梁行产业地产中国区负责人 董事总经理

对话嘉宾:

于大海 亿达中国高级副总裁

杨 冬 坤鼎集团副总裁

盛英泰 洪泰产业社区创始人兼CEO

秦益飞 银丰地产集团总裁

曹志国 中联智创董事长

刘 昆 898创新空间集团副总裁、首席战略官

申 威 黄金湾集团董事长、地金联资本董事长

以下是本次圆桌对话环节,嘉宾的精彩发言:

谈大势——

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苏智渊:当前产业地产的整体环境有目共睹,从去年开始整个宏观环境都出现了一些变数。

中美贸易谈了一年多了,到现在没有一个定论。同时从去年下半年开始,重大产业之一的汽车行业也出现一个断崖式滑坡,今天还没有喘过来这口气。在座的有做重资产,也有做轻资产的嘉宾,宏观经济不乐观的情况下,你们觉得当前产业地产市场环境如何,什么样的策略更能适合目前的整体大环境?

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于大海:作为房地产的细分领域,产业地产和住宅是一样的环境。大家隐约都感受到了天花板,市场规模不可能再呈现更大的增速。大家可以看到,越来越多的传统房地产商正在进入产业地产这个领域,无论是从拿地还是业务方向的转型上面来看。

然而,我认为,市场竞争越充分,实际上作为可以参与到这个市场的所有人,特别是得到服务的受众,诸如政府、企业和个人都是一个好事,因为竞争越充分,对于诸多从业者来说,才有了更多机遇潜下心来研究如何把自己的产品打造好。

看当下环境,显然已经进入到一个数字经济的时代,无论是我们面临的企业客户和或者消费人群,也较以前有了很大的变化。从我们现在服务的人群的年轻阶层上看,他们绝对都是互联网的原住民,从小到目前参加工作,他们都是互联网的思维和行为方式。如果我们再用一些传统的手段去服务他们,显然已经不能够去满足这个时代的要求。

我们大连软件园一个园区,就有70多家世界500强企业。在服务的过程忠,我们发现他的公司员工,从五千人增长到七千人的时候,为什么工位一个也不增加?因为他们应用了很好的智慧办公手段。服务客户如此,必然也倒逼我们作为运营服务的提供者,需要提供更先进,更与时俱进的技术化手段。

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盛英泰:坦率地讲,作为轻资产运营服务商,我的眼里当前市场并不是寒冬,而是春天到来了。为什么这么说?我原来寻找项目的过程中几乎没有人理我,为什么?市场好,不需要你来做,凭什么让你做,我自己做就OK了。

目前,我们在亦庄做了一个小园区,这个小园区只有五六万平方米,2018年产值八九个亿到如今十几个亿,做完后我也很吃惊。刚才刘爱明总在主题发言中的好多观点我是认同的。作为产业地产人,我们要思考到底咱们是研究产业还是研究地产,我们运营的主体到底是什么,我们运营的主体是运营?是城市?还是产业?

我们洪泰的产业定位是做产业。因此,我们觉得这样的定位,首先要做一个懂他的人,其次才能是利他的可能。同时,还有一个数据我感觉特别有说服力,今年物业租赁市场特别惨淡,从我们实操运营来看,扩租率比退租率高很多,我觉得应当引起诸位的思考和关注。

谈转型——

苏智渊:在座也有新转入的企业领导者,我想请你们谈谈你们对于转型产业地产的思考,这个行业对于外来者或者是针对打造不同产业地产产品的实践者,有着怎样的变化与思考,在转型问题上你们怎么看待?

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杨冬:坤鼎集团的业务目前逐渐拓展到了全国,在10个城市有布局。这样的转型变化,一方面是集团自身有发展要求,另一方面经过客户的积累,经验的积累,我们也得到很多产业的资源,得到地方政府的支持,所以有条件去做这样的转型。

我们也看到,这些年各个地方城市的发展,对产业资源的导入,对开发商的选择都是比较挑剔的,比如说我们在某个省会城市做了一个专题的产业园区,还是非常看重我们的资源。因此,我认为,作为一个产业地产的开发商,无论是转型或者扩张,一定应该产业先行。如果没有产业资源,我想想做产业地产商那是非常困难的。

与此同时,今天来参加这个会有三点深切地感受想与大家做个分享。

第一点感受,我2002年开始从事进入这个行业,算是时间比较久。我听到的内容,感觉目前整个行业的理论水平已经在大幅度提高。我今天受益非常大,不管是从实践层面,从理论层面还是策划的层面。

第二点感受,这个行业受政策的影响越来越大,可能前几年还不一定,但是最近这几年受政策的影响越来越大,很多商业模与经营枪框,跟政府的政策导向,不仅是中央级的,包括地方的政策导向的影响都非常大。很多地方政府签约的时候是一个政策,半年以后,一年以后可能就变了。

第三个感受,我们的行业到今天为止,商业模式还在探索,还没有想明白怎么去赚钱。实际上,我们现在也是轻重资产同步在做,但是我们现在也在探索自己的经营发展之道。非常希望有机会大家都有机会一块合作,有机会共同推动和发展这个市场。

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刘昆:从我个人的角度来看,不同的平台有不同的发展机遇,不管是恒通系列品牌还是零秒空间,我们都在专注打磨产品,一个是产业园区产品,一个是共享办公产品,这两类产品都是基于物理空间的形态,通过老旧厂房改造实现腾笼换鸟助力城市更新存量升级发展的典范。

我们898更关注产业生态的打造,提出了一个3S业务架构。第一个S是Real Space,是真实存在的物理空间,譬如涵盖了如延安创新基金小镇、北海创新孵化基地的特色小镇产品线;以及诸如恒通系列品牌、898创新谷、朗园这类的产业园区产品线,甚至共享办公产品线,还有基于全国高校的大学创客空间产品线;

第二个S是数字空间Digital Space,实际上是基于线上的架构,可以想象成虚拟空间、线上架构是干什么的?就是产业互联,帮助企业降低成本,增加收益。我们通过商流、物流、资金流、信息流助力企业从线上空间把上、下游供应链打通,让企业有更多的选择,帮助企业做生意、拿市场,一个企业可能因为快速成长变成龙头形成产业,这样通过前两个S让一个产业形成互联发展,实现增量收益。

第三个S是Creative Service创新服务,为前两个S提供一系列延展的服务生态,满足企业孵化、加速再到助推,最终要保证企业的稳定性。企业发展到一定规模之后是否稳定是我们关注的?互联网行业有很多的龙头企业发展太快,资本评估好,但是不可持续,可能突然就消失了,我们就是要围绕着这些创新者提供人、资本、产业链等一系列产业生态服务,帮你加强管理、建立渠道、实现收益倍增的目标。

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秦益飞:银丰地产是根植于济南的原来的房地产公司,2017年摄入产业地产,也是新加入产业地产的新军。和大多数的开发商差不多,都是从传统的住宅做起,在前两年我们逐渐开始在商办以及产业方面,有了一些多元化的发展转型。

近两年我们做了几个产业项目,一个是东八区设计创意产业园,银丰科技公园,银丰生物科技园,还有银丰国际生物城,总的开发体量250万平方米。转型之处和大多数企业都类似,我们曾经也徘徊过到底做产业还是做地产。我们后来的选择是坚持做产业。说实话,这个过程中也比较痛苦,但结局还是比较好的,给我们带来了比较好的回报。既然做产业地产,其实我们还是需要回归我们的产品本身,我们还是要坚守产品的初心,才能把产业地产真正做好,这是我的一个想法。

谈运营——

苏智渊:未来产业地产的路径到底是什么,以前大家普遍觉得应该迅速拿地,迅速扩张重资产,只要地产在手永远都是不会有错的。然而,近两年大家会发现地越来越难拿了,现在越来越注重运营,注重怎么从产业入手,从而把运营做好,才有可能把后面的东西做起来。

很长时间一段在讨论未来有没有方法走资本化路径,产业地产到底怎么玩,确实这里面是一个比较复杂的点。而目前整个产业地产界正在发生很多不同的变化,由从重的转入到轻的,或者更综合的,行业确实在过去一段时间内不断发生一些新的变化。诸位如何看待运营这个貌似老生常谈的问题?

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申威:我们也是从房地产开发、营销、投资转型做地产金融,从投资商的角度来看,无论是重资产还是轻资产,运营我们都是非常关心的方向。诸如核心资产到底是什么性质的资产,未来有什么样的增值保值的功能?此外,我们也会非常注重运营团队,到底有什么样的定位,什么样的策划,什么样的运营方式把这个项目盘活,从而把资产变成一个很好的现金流方式。

然而,很遗憾的是,我们经常会发现有些项目,从定位,从规划,从整个运营的思路,完全都已经失败。例如一个项目是西北地区,在一个三四线城市只有几十万人的城市,却建了60万平方米的商业。因此,从资本角度来看一定是“运营为王”。长远来看产业地产未来一定是要走资本化路径的。而保证产业地产健康现金流的前提是要有一个良好的运营团队。

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曹志国:产业地产人思考的运营逻辑是什么,我的个人感受是一个产业的生命周期和环境发生变化时,大家看到大量优质的产业园区,基本都是机遇产业前景向好的领域。所以说什么样的产业是代表了未来趋势的行业,这个问题非常关键。然而,我们在接触一些产业地产商的过程忠,会发现大家对此了解并不清楚。我服务的13年工作中,大概有80%的地产商不知道产业的客户是谁,甚至个别连用户是谁都不知道。

因此,如果提到如何做好运营这个问题,我个人感受是:两个前提:1.我们运营赋能目标是谁?服务企业发展生命周期哪个阶段必须精准明确,2.必须放下地产逻辑短期利益目标,三个要素:1.如何理解运营:运营是产业地产的灵魂,是资产保持可持续价值不可缺失环节要素;如何运营?个人认为根据自身能力构建并链接达到用户从产品到目标实现的产业生态及构建用户选址要素的双生态体系并形成闭环?3.运营的逻辑是什么?运营是从赋能逻辑到链接到融合到共生逻辑核心是我们的用户…企业家!从陪跑、到伴跑、到领跑的过程!知易行难,知难行易,运营看是简单,做起来太难,导致大量产业地产把运营当作口号,甚至是愿景!未来谁能把运营做的更有深度,谁将是这个行业领跑者。


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标签:产业地产
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