丨中房报记者 苗野 北京报道

香港地产商路劲地产董事局主席单伟豹说过一句话：在中国的房地产市场里，不进取就落后。

“沉寂”多时港资房企们最近有点活跃起来了。8月7日，新鸿基地产联合平安集团下属公司以132.6亿元竞得杭州市江河汇综合体地块，成交楼面价达到每平方米15532元。这也是杭州土地拍卖史上，第四宗成交总价超过百亿元的土地。在楼市整体向下走弱的时刻，这一动作一时惊诧了市场。

去年，在杭州，同是港资房企的恒隆地产以溢价率118.51%，107.3亿元创造了“地王”。

而在这次新鸿基地产杭州拍下地王之前，即7月末的最后四天，新世界发展斥资138亿加码内地投资。包括以98亿元的总价拿下杭州一宗地块，以及花费40.1亿元购入宁波中心商务区一项目51%股权。

商海沉浮，进退只在一念之间。一方面，不少港资房企不断出售内地资产，把市场战线收缩至一二线核心市场。另一方面，恒隆地产、新世界中国、恒基兆业、新鸿基地产等港资房企近年也在不断开拓新的发展路线，通过合作或者收购的形式获取项目以及开发项目。

恒隆集团董事长陈启宗认为中国内地的零售市场正进一步复苏，虽然增长幅度缓慢。在未来两年左右，恒隆预期在内地至少再兴建72万平方米的物业面积，此后的两至三年将会兴建更多。

为什么港资房企加码内地楼市，并偏爱杭州？“近年来杭州城市地位腾飞，很多商业地产运营商都想进入，踩准发展时机非常重要，在香港做纯商业开发的地产公司现在都发展得不错，新鸿基、新世界、恒隆巨资进入杭州，具有明显的战略意义。看好中国发展，看好杭州发展的前景，且看得懂商业趋势。”一位业内人士这样认为。

抢未来红利，港企结队入杭

陈启宗这样形容恒隆以107.31亿元拿下杭州百井坊地王的心情：“我对这幅地块可谓一见钟情。我们关注这个城市约15年了，并且为这地块花了约四年的心血。” 他还就此在《恒隆地产致股东函》中，作了大篇幅的分析。

从恒隆，到新世界，再到新鸿基，港资房企正在排队进入杭州。

记者发现，此次在杭州拿地王的新鸿基，是继嘉里建设、恒隆、新世界之后，第四家在杭州拿地的港资房企。

新鸿基巨资拿下这块杭州地王，动机并非有房地产业务的开发。有业内人士预计，从杭州江河汇综合体地块的体量和定位上来看，将成为杭州的金融中心，成为继香港IFC、上海IFC和南京IFC之后，中国的第四座IFC。因为新鸿基在商业地产方面最具代表性的两个产品便是IFC国金中心和定位为走年轻时尚潮流路线的apm。

事实上，港资房企的投资确实有自己的节奏。从新鸿基的经验来看，其特点是只有在进行股权融资的年份，才大量购买投资性物业，以降低资产负债率以及企业的现金流压力。而近年来新鸿基却是鲜有成功拿地。

财经评论人布娜新表示，香港是中国领土，只有伴随内地崛起，才能更加强大，港企也深知内地对香港的商业意义，中国的发展是属于全世界的商业机遇。同时国家近年来对于长三角区域、大湾区支持力度空前，大量基建陆续启动，这也是港企回归内地投资的重要动力。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，这是港资房企在通过拿地调整内地城市布局。从2018年下半年到2020年上半年，整个房地产市场仍然会处于持续的下行调整期，一些资金面比较紧张的企业可能会出售项目股权，这个时候港资房企也会乐意去收购比较好的项目资产，换仓谋求下一轮市场发展机会。

从引领到被超越，但从不缺席市场

“我们商业模式不一样。恒隆做商业的模式是专攻商场，不靠住宅辅助商业。他们主要是靠卖住宅，把住宅卖掉了剩下来这个商场就是赚回来的。这就好比篮球与乒乓球都是球，一个球大一个球小，一个球重一个球轻，两个都是球，但此球非彼球。”陈启宗口中的“他们”就是新世界发展。

7月30日，新世界发展以总价97.92亿元竞得杭州望江新城综合体，楼面价达每平方米24860元，溢价率3.93%。此次落子杭州，或将迎来首个K11购物中心。此前的7月26日，新世界发展还以40.1亿元购入宁波中心商务区一项目51%股权。

看似沉寂的港资房企，其实一直在持续投资内地市场。恒基、恒隆、嘉里建设均低调拿下一二线重点城市的多个商业项目，其中大多是地标性项目。

早在去年，新世界发展管理团队就直言其在内地投资的决心，并表示粤港澳大湾区是重中之重。恒基兆业也提出密切关注粤港澳大湾区的投资机遇，同时继续加强与内地房地产开发商合作发展住宅项目。

开内地楼市风气之先的港资房企，曾在20年前引领内地房地产市场方向，成为被学习的标杆，随后被走高周转迅猛发展起来的内地龙头房企挤压。尽管市场扩张不及内地房企，但在投资物业方面，港资房企始终占有一席之地。

中原集团主席施永青曾以诺曼底登陆来比喻内地和香港开发商的不同，香港开发商拿地时更看重利润，普遍利润高达30%－40%，而内地开发商为了拿地则可以选择降低利润预期。

房地产资深人士薛建雄认为，内地房企的机制能够快速跑量，港资房企的机制相对僵硬，开发速度较慢，从而影响了业绩。港资房企有资金优势，虽运作速度慢，但比较适合做投资物业。内地房企现在都想快速赚大钱，快速高杠杆发展，所以不太愿意去做持有型和经营性的物业。

“香港地产业已经走过40多年，从最初的几百家开发商淘汰到现在只剩下几十家。他们经历过多次世界性的金融危机，走的每一步往往都会做最坏的打算，所以变得非常谨慎。” 新世界中国董事兼副行政总裁黄少媚表示。

对比来看，欧美房企用了至少百年，港资房企用了40多年达到的行业规模，内地房企只用了短短20多年的时间。在近年来机构出具的地产百强榜单上，港资房企的身影开始陆续消失。

“基因不一样。”某房企高管称，港资开发商习惯在存量市场上抢占资源，而且大多是核心城市的存量市场机会，他们不善于做快速开发。

事实也如此，不论是在内地还是香港，港资房企在商业地产领域都打出了自己的品牌。比如恒隆的恒隆广场、新鸿基的IFC国金中心、九龙仓的IFS国金中心、太古地产的太古汇、新世界的K11等等。

这一次，他们都选择了杭州。

陈启宗专门从杭州的经济地位、产值、产业、文化以及人才等多角度论述了投资杭州的必要性。

他说：“纵观全国，上海和北京是最受商业物业追捧的两个城市，随后的三个城市可说是广州、杭州和成都。理想的物业组合应该在这五个城市均有强势地位。我们在上海已傲视群雄，现在有大好机会于杭州再下一城。这块地地积比率不太高，还放宽了高度限制。倘若临街面在不久的将来得到扩充，本人有信心能够兴建一个名副其实的世界级发展项目，美感与利润两者兼得。这是我们钟情杭州地块的另一原因。”

2022年，杭州将举办第19届亚运会，预期将促进杭州社会和经济以及商业机遇全面发展。以新鸿基、恒隆、新世界等为代表的港企纷纷进驻杭州，花重资投资打造商业综合体，意味着杭州的商业地产或将迎来新格局。

这也符合作为新一线城市代表的杭州心理，它急需有与之匹配的顶级商业综合体来彰显其城市的气质和潜力。