4月27日，以“更未来·城市更新中的新质力量”为主题的“2024中国城市更新创新发展高峰论坛”在北京召开。

康为/发自北京

自2019年中央经济工作会议首次提出“城市更新”概念以来，这一策略在国家重要政策文件中频繁出现，逐步成为国家战略的重点。在今年全国两会中，实施城市更新行动的方针已从有序推进转变为稳步执行，我国在2024年将继续加速推进城市更新项目，计划在2024年对5万个老旧社区进行改造，并打造一系列完整的社区。

4月27日，以“更未来·城市更新中的新质力量”为主题的“2024中国城市更新创新发展高峰论坛”在北京召开，活动由中国房地产报、中国城市与区域治理研究院联合主办。活动中，来自企业界的多位代表进行了一场高端对话，共同探讨城市更新中的新质力量。

他们分别是首开股份同信分公司副总经理刘硕、金隅文化科技公司党支部书记兼金隅启迪孵化器公司总经理叶菲、中交城市更新公司总经理助理张婉君、北京城建·城悦荟项目负责人李超、郎园station副总经理王彦等，就各自项目经验进行了深入的讨论。

首开刘硕：城市更新项目做好的关键是运营

首开股份同信分公司副总经理刘硕

“首开LONG街是集团精心打造的一个商业项目，在北京市昌平区政府支持下，依照‘回天计划2.0’（北京市昌平区回龙观、天通苑地区的规划），项目旨在优化该区域商业配套和职住平衡。”首开股份同信分公司副总经理刘硕表示，自去年6月30日开业以来，首开LONG街以优质的商业环境和业态，赢得了商户和消费者好评。

位于北京市昌平区回天地区霍营街道的首开LONG街，其以650米长步行街区，15.4万平方米总建筑面积，成为了该区域的一颗商业新秀。在城市更新背景下，这个项目将原本的小区配套设施升级为一个集商业、产业及中央共享花园于一体的全新生活空间，展示了首开集团在存量楼宇利用上的创新思路。

总结项目成功的原因，刘硕认为，项目初期采取的问卷调查和与政府合作的方式至关重要，这些做法帮助他们更好地理解市场需求，商户和消费者对他们这种以运营思维为导向的做法也表示认可。

金隅叶菲：希望有更多社会资本参与城市更新

金隅文化科技公司党支部书记叶菲

“金隅智造工场是金隅集团联合海淀区政府，通过对老旧工业厂房开展装修改造，打造以‘大信息及智能制造’为产业方向的科技园区项目。”金隅文化科技公司党支部书记叶菲表示，园区至今已经进入第七个年头，后续金隅集团还会在城市更新、产业赋能和科技创新等方面汇聚更多力量，围绕北京“四个中心”建设开展更多工作。

金隅智造工场位于北京市海淀区建材城中路27号，占地面积20公顷，建筑面积12万平方米。金隅智造工场作为金隅集团在西三旗地区落地的第一个存量工业厂房升级改造项目，瞄准创新型科技园区的目标定位，以高品质空间改造构筑新型园区形态，以高精尖项目导入重塑新型产业形态，创造了城市更新与产业升级有机衔接的“金隅模式”，获评首届北京城市更新“最佳实践”项目，北京首批高品质园区项目，为西三旗老工业基地复兴提供借鉴和示范。

金隅智造工场围绕政、产、学、研、用、金、服七个维度开展园区的经营管理”叶菲说，从租金收益、服务收益、投资收益等方面，金隅集团都有较为成熟的产业运营思维。

另外，叶菲也对政府政策和资金提出建议，首先，北京市出台了城市更新条例，今年一季度又出了规范，可以看到北京市政府在政策层面在一步一步做一些解释和立法工作，但在操作层面还需要与政府部门开展更为有效的沟通， “这会影响一部分业主投资。”

其次，希望更多的社会投资人和社会资本参与产业基金投资，发挥更多的优势资源，共同为创新创业企业的发展，提供有效的资本服务。

张婉君：“全域型”城市更新模式的中交经验

中交城市更新公司总经理助理张婉君

“作为北京六个主城区之一，石景山区近年来一直把城市更新和产业升级作为两大发展战略。基于石景山区的这一发展战略，中交集团和石景山区政府在2020年底达成战略合作，由中交城市更新公司来统筹石景山西部片区的城市更新。”中交城市更新公司总经理助理张婉君在论坛上带来了“全域型”城市更新模式的中交实践经验。

张婉君表示，这一模式在实施的过程中存在着一些特点和难点。

所谓“全域”不仅指整个空间范围上的区域，它更包含了全要素的评估、全周期的策划、全领域的规划、全要素的盘点，以及全社会参与，可以说是“五全理念”构成了“全域型”城市更新模式。

除了最初定义的“五全理念”，在具体实施过程中，中交城市更新公司又提了八大实施路径，包括交通为先、配套为基、产业为核、文化为魂、人民为本、运营为脉、资本赋能、政策支持，为理念落地提供途径。在“八大路径”实施过程中，他们又提出了“3+6+N”实施路径，最后落地呈现出了减量提质类、住区更新类、基础设施类、产业发展类、商业运营类、文化旅游类在内的六大更新业态。

“这一模式可以为市场化资本统筹片区型城市更新提供了一个比较好的理论支撑。” 张婉君说，“全域型”城市更新模式是针对大片区、大尺度片区更新提出的，是对传统单个地块上狭义城市更新的一大突破。

北京城建李超：城市更新创新设计要更关注居民体验

北京城建·城悦荟项目负责人李超

“经过两年精心策划后，城悦荟成功吸引了包括京东七鲜超市在内的130多个精选品牌入驻，打造了一个集餐饮、儿童娱乐、零售、休闲和生活服务于一体的一站式商业空间，满足了周边居民的日常需求，为北京北苑地区构建了一个便利的‘一刻钟生活圈’。”北京城建·城悦荟项目负责人李超表示。

城悦荟是北京城建首个自持运营的购物中心，前身是易事达广场，2004年建成营业，它的设计、结构布局、功能性和公共绿化已逐渐不适应现代消费者的需求，急需全面升级。

在改造过程中，北京城建·城悦荟主要做好了三方面工作：

一、安全升级：响应政府号召拆除违建、消除隐患，投入约3000万元对建筑结构进行加固改造，并额外投入1100万元升级消防系统，大幅提升了项目安全性。

二、设计创新：重视外立面、室内及景观设计，以促进社区微循环效应为出发点，打造成熟社区。

三、商业重塑：重新思考社区商业核心价值，新增银行、书店和儿童业态区等，服务社区。

对于城市更新中项目中遇到的挑战，李超也进行了介绍，首先，前期手续异常繁琐，尤其是在对项目外立面和内部结构进行颠覆性改造时，需要重新报规，过程耗时较长，没有适应的条例和规范指导性文件。

其次，在城市更新过程中，如何平衡施工活动与居民生活的和谐共处也是一个专业性难题。如我们项目在改建初期就接到30多起扰民投诉，项目管理与社区沟通一定要考虑在前。

最后，改造初衷与实际使用效果之间存在差异。如，项目为了满足绿化率要求而创新设计了绿化停车场，但在实际使用中绿植却给停车带来了不便，导致用户满意度下降。在城市更新项目中，设计创新要更全面考虑与实际应用的匹配性和体验。

郎园station王彦：政府、商户和运营方共赢，城市更新才能走得更远

郎园station副总经理王彦

“郎园station位于北京市朝阳区东五环内，原是一片纺织仓库，可以想象成一片大型的仓储物流建筑群。园区内矗立着30多栋形态一致的大型仓储建筑，由于原先的铁路运输功能，这里还保留着古老的火车站，因此得名郎园station。”郎园station副总经理王彦表示，如今，运营5年的郎园station不仅成为了我们手中最大的项目，更是第三代迭代的杰出代表。

王彦表示，对于城市更新要始终秉持一种理念：项目必须与区域协同发展，织补城市功能，只有怀揣这样的目标，项目才能走得更远。

在规划郎园station时，王彦深入研究了北京市朝阳区的规划方向，特别是其国际化、文化和绿化的特色，力求与区域发展的“三化”目标相契合。东坝地区的第四使馆区规划，更是让王彦看到了未来国际化的重要性。

因此，定位的首要任务是赋予郎园station国际交往的功能，同时培育新消费模式。“基于这两点，我将其定位为7×24小时国际文化消费公园，旨在打造一个全天候、国际化的文化消费空间，这是我当时的坚定信念。”王彦表示。

郎园station占地面积达13万平方米，建筑面积为10万平方米。其中，利用4万平方米的空间发展新消费，为区域注入活力；4万平方米用于产业发展，作为园区的坚实根基；剩余的2万平方米则打造成文化运营空间，自持运营。

在产业方面，郎园station以影视后期为主，致力于推动北京市影视后期产业在全国的份额增长。

“我们深入研究影视后期与科技结合的可能性，期待在未来颠覆性的创新成果。为此，我们与影视行业的领军企业举办闭门会、论坛等活动，共同探讨合作机会，并孵化小型科技类企业，为影视后期产业注入新的活力。”王彦表示，我们还举办了产业与商业结合的活动，如刚刚结束的北京国际电影节。

“在此过程中，我们收到了影视客户对商业模式创新的建议，这也验证了我们的运营策略的有效性。”王彦说。

王彦强调，只有当政府、商户和运营方实现共赢时，城市更新才能走得更远，“这是我们坚持的运营理念，也是我们不断追求的目标。”