高拯坤/文

2021年开年，房企一边忙于发债融资，一边急着买地“囤货”。头部房企、地方龙头房企相继在重点城市土地市场出击，20余天的时间，40个大中城市土拍总金额已超1750亿元。

虽然成交额与去年同期相差不大，但供应量却有43%的提升，业内预计，由于地块从推出到成交有1个月左右时间，到2月底时土地成交量将会有明显攀升。

在区域分化上，长三角地区仍然是最火爆的区域，杭州和上海更是以493.3亿元、427.1亿元占据了重点城市土拍总金额的第一名和第二名，还相继出现了多个高价地块，上海建工、滨江集团、荣盛发展、万科等房企，以及国内知视频弹幕网站bilibili均在此区域有所收获。

在房企加速拿地的同时，偿债压力已然逼近。据统计，2021年房企到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）将历史性地突破万亿大关。受此影响，年初以来，房企境内外拟发债规模已超过1500亿元，逼近去年的最高点。

分析人士认为，今年各地上半年将继续保持快节奏的推地节奏，下半年会适当放缓。未来，占有资金成本优势的、有国资背景的企业将在土地市场上占有更多先机，联合拿地依然会是主流，房企应继续坚持“量入为出”。

长三角地市最火爆

2021年开年，房企一边忙于发债融资，一边急着买地“囤货”。头部房企、地方龙头房企相继在重点城市土地市场出击。

房企积极拿地的背面，是各重点城市明显增加了土地推出量。据统计，1月1日~25日全国40中大城市土地供应供应总量为2471万平方米，同比提高43%；成交量1537万平方米，同比降低15%；成交总额1751亿元，同比降低4%。

其中，住宅用地供应量为1081万平方米，同比上升34%；成交量625万平方米，同比降低29%；成交总额1347亿元，同比降低12%。

对于今年年初的土地市场，中指研究院土地事业部负责人张凯表示，从统计日的成交总额来看，1751亿元与去年同期基本持平。但可以发现，今年土地的推出量明显增加，主要原因是去年1月受疫情影响，各地政府土地推出数量较少。

张凯预计，到2月底时，土地成交量会有明显攀升，原因在于地块从推出到成交有1个月左右时间，所以成交量减少只是暂时的。

在区域分化上，长三角地区仍然是最火爆的区域，杭州和上海更是以土拍总金额493.3亿元、427.1亿元占据了第一名和第二名，还相继出现了多个高价住宅用地。

例如，上海的黄浦区豫园社区地块就被上海建工城投控股以176.0亿元拿下，杨浦区定海社区地块被国内知名的视频弹幕网站哔哩哔哩以81.2亿元拿下；杭州的萧山城区市北单元地块、浦乐单元R21-02、03地块则分别被滨江集团、荣盛发展以49.1亿元和43.9亿元拿下。

对此，张凯表示，不仅是今年，在过去相当长的一段时间里，长三角地区都是土地市场最火热的区域。

统计数据显示，2020年住宅用地土地出让金收益排在前五的城市，分别是上海、杭州、广州、南京、北京，有三个城市位于长三角地区。即便是统计近4年的数据，前五依然有三个城市位于长三角地区。

张凯认为，长三角地区土地市场持续火热，不仅在于长三角是我国经济最发达的地区，还因为这里的人口流入同样的我国最多的地区之一，以杭州为例，每年新增人口在50w左右，排在全国第一，人口红利持续释放，使得房地产市场较为广阔。此外，目前我国城镇化进入城市群发展阶段，以长三角为首的城市群，将是众多开发商关注的重点之一。

黄绿档房企积极拿地

除了上述的滨江集团、荣盛发展、万科等房企，绿城、宝龙地产、中梁地产、金科等房企今年以来均在土地市场上有所收获。

有行业分析人士此前接受媒体采访时表示，“三道红线”之后，红、橙档房企拿地力度显着下降，而黄、绿档企业拿地明显加速，投资金额也有所提升。

这一点在今年的土地市场上也有所体现。例如，2021年1月份，黄档房企绿城中国在杭州就拿了97.1亿元的土地。

根据Wind2019年年报数据，308家上市房企中，红色档房企、橙色档房企、黄色档房企各有56家、56家和108家，总计占7成；处在绿档的房企为96家，占3成。绿色档房企多为央企、国企以及负债情况较好的民企。

虽然部分资金压力小的房企依旧在积极拿地，但整体来看，由于“三道红线”加之“五档房贷”对融资端管控，房企压力并不算小。

贝壳研究院的报告显示，2021年房企到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将超过1.2万亿元，同比增长36%，并历史性地突破万亿大关。

偿债压力下，房企在今年一开年就掀起了“融资风暴”。相关统计数据显示，今年1月份，房企境内外拟发债规模已超过1500亿元，逼近去年的最高点。

在此背景下，张凯判断，占有资金成本优势、有国资背景的央企国企或将迎来爆发，特别是在土地市场上，将占有更多先机。从房企来看，联合拿地依然会是主流，尤其是热点城市联合拿地可以降低进入门槛，降低风险。

此外，有研究机构指出，当前背景下，房企财务降杠杆将是主旋律，要主动提升产品力及经营能力，减少对融资依赖，提高项目去化，加快开发周期。同时，也有业内人士表示，房企应保持好“量入为出”，资金压力大时可适当放缓买地，加快项目周转。

对于后市，张凯表示，从供应量来看，今年各地方政府今年上半年将继续保持快节奏的推地节奏，下半年会适当放缓。